セミナー情報

「管理組合交流会&相談会」報告

「管理組合交流会&相談会」報告
分譲マンションの管理組合で抱えている課題について、 他の管理組合がどのように取り組んでいるのか情報交換することは、 管理組合運営を円滑に行うためには大変重要です。
支援機構では他の管理組合と情報交換していただく場を提供しています。 管理組合の日常活動の中での経験、悩みやアイデアなどについて、 意見交換していただく場として2005年度も交流会を開催しました。
また、個別相談会も同日に開催しました。
今交流会での意見交換では、それぞれの問題について経験者からのアドバイスや情報提供が受けられ、 悩みを共有しながら解決方法について熱心な発言がたくさんありました。 管理組合役員さんの生の声の一部をご紹介 します。

管理組合交流会

日時:平成18年2月26日(日)13:30〜16:30
場所:大阪市立住まい情報センター3Fホール
参加者:28名の参加があり、5組のグループに分かれて意見交換しました。
※交流会参加者は、原則としてマンション居住者とし、管理会社や管理員等の参加は不可としています。
参加費: 無料

大規模修繕関係

Q 大規模修繕(工事内容、業者の選び方)の進め方および状況 について、情報交換したい。

  • 過去に大規模修繕は1回実施した。外壁と共用廊下、照明設備、鉄部塗装の修繕を行った。 修繕委員会を立ち上げ、見積 を10社程とった。 業者の決定は、実績と社員の対応を見て、決めた。 工事着手後も、納品書などによって、支出金額と明細数量をチェックした。
  • 大規模修繕については2,3年後に考えている。修繕委員会を設置したところである。 今回は初めての大規模修繕なので、現在の修繕積立金で工事が賄えるのかどうか、 みなさんの経験談を参考にしたい。
  • 修繕なども、見積もりの取り方によって金額がまったく変わる。
  • 16年目に大規模修繕した。まず建築士に劣化診断してもらった。 64戸で3,000万円弱だった。
  • 構造1級建築士に劣化診断してもらい200万かかりました。 その建築士は仕様書まで作成してくれ、5社程度の相見積りをとった。
  • 素人では分からない事が多いので、月2.5万円(年間30万)でコンサルタントを常駐させている。
  • 地震で5階より上階のガラスが割れたのですが全て保険会社が補償してくれた。

耐震診断

Q 私のマンションでも耐震診断の声が出ています。

  • 耐震診断はまずは図面(書類)チェックから。 大阪市の建築指導部建築指導課では耐震診断の補助等も行っている。それから、構造計算→現場のチェックとなるが、これらは多くの費用がかかる。
  • 図面だけを信じてはいけない。大手の会社だからと言って安心してもいけない。

管理委託会社

Q 現在までの管理組合の運営等に関する書類が一切保存されていない。 管理会社は20年間変更していない。

  • 管理会社の変更に取り組んでいるが、私一人で検討している。 最近わかったのだが、管理会社と委託契約書を作成していないことがわかった。 調べてみると、設備点検や雑排水管の清掃など実施していないこともわかった。 どのように進めていくの がよいか、皆さんのアドバイスをいただきたい。

Q 皆さんのマンションの管理費を教えてほしい。

  • 当初契約では170万円/月だった。 これは、管理会社がすべての保守費用を負担するという内容だったが、 実際は何も保守することがないのに毎月払っている状況だった。 だから、会社を変更した。 そうしたら、55万/月になった。年600万円の経費が節減できた。

(写真)Q 管理会社の変更は大変か。

  • もちろん容易ではない。 みんなが払っている管理費が当初設定ではこういう形で支出されているということを、 全戸に伝えた上で、理事会で変更を決定した。

Q 管理会社の探し方を教えてほしい。

  • インターネットやこのような交流会で情報を集めている。
  • 管理会社は実務がよいところを選ぶべきである。
  • フロントマンの対応の良し悪しも大切だ。

管理組合運営

Q 役員の集め方と、住民の意見の集め方について、教えてほし い。意見箱を設置したが誰も入れてくれない。

  • アンケートをとることが適しているかも。あと、広報や掲示など で情報伝達も日ごろから意識しておくことも重要だ。

Q 管理費の滞納対策はどうしているのか。

  • 管理会社が理事名で督促を出す。管理会社が、相手と交渉も している。
  • 内容証明を送っている。
  • 滞納は時効5年ではなく、6ヶ月くらいが勝負の分かれ目であ る。あまりに滞納すると払えない。

住まい方

Q ごみのマナーが悪くて困っている。

  • ごみだしは1,2年かけてきれいに保つように管理を実践した結果、マナーが浸透してよくなった。
  • グループ長が責任を持って、当番制でごみ置き場の鍵を約束の時間だけ開けるようにしている。

Q ペット禁止マンションだが、内緒で飼育している事例が多い。

  • 高齢者も多く、ペットの飼育を無理に禁止できない。
  • ペットクラブを作って、ルールの徹底化を図っている。 人間に危害を加えた場合は、全面禁止にする約束とした。
  • ペットクラブを作ると、今現在持ってない人まで加入して、 ペットの数が増える事態 にもなるので、あまり賛成できない。
  • ペットクラブと管理組合は、接触しないことにしている。
  • 苦情等の窓口は、入居者同士だと角が立つので、管理人へ集約するようにしている。
  • 1代限りのペットを認めているので、固体判別のために3ヶ月ごとに写真提出させている。

その他

(写真)放置自転車問題・不法駐車対策・不法投棄・マンションみらいネットへの取り組み・ 外国人 の入居者の場合の言葉の壁、文化の違い・アスベスト問題・ 耐震問題・光ファイバーの導入などのテーマで意見交換ができました。