セミナー情報

大規模修繕工事見学会報告

大規模修繕工事見学会
コスト削減と説明責任を果たすため
コンサルタント2社を併用!

12月3日、大阪市マンション管理支援機構として第3回目の大規模修繕工事見学会を弁天第2コーポ管理組合のご協力により開催しました。弁天第2コーポは、地下鉄・JR弁天町駅から徒歩7分の場所に建ち、SRC造11階建(1〜3階が区民センター、4〜11階が住宅)・総戸数55戸のマンションです。築24年を経過し、今回が2回目の大規模修繕工事です。

<見学マンションと工事の概要>

弁天第2コーポ
(大阪市港区弁天1-2-27)
SRC造11階建(1〜3階は区民センター等、4〜11階住宅)
総戸数55戸/築24年
工事内容 (1)下地補修 (2)壁面塗装 (3)鉄部塗装 (4)防水 (5)シーリング (6)各戸玄関扉取り替え修繕 (7)オートロック設備 (8)その他
工 期 平成18年8月〜平成18年12月
施工業者選定 (株)シーアイビー
設計・監理 (株)スリーエース総合設計
施工 アキツ工業(株)

● 効率的に、施設部と住宅部を一体工事

(写真) 昭和57年発足当初より自主管理で頑張っておられる弁天第2コーポ管理組合。大規模修繕工事着手までの経緯を、理事長さん、大規模修繕委員会の委員の方、そして同管理組合が顧問契約しているマンション管理士の杉田氏から説明がありました。
 同マンションの場合、3階までが区民センター(施設部)、4階以上がマンション(住宅部)となっているため、過去の大規模修繕では、施設部と住宅部がそれぞれ別個に実施していたが、合理性・経済性を考え、今回は一体として行えるように平成15年より両者で話しあいをもち、規約を改訂。そして現在、このように2者共同で大規模修繕することができました。

● 段階的に修繕積立金を値上げする

 資金計画においては、段階的に修繕積立金を値上げした他、機械式駐車場の運用を見直し、収入増加を見込んだこと。また、工事代金のうち、施設負担分は大阪市民の税金であることから、コスト削減とコストおよび費用対効果などの説明責任を十分に行う必要があることから、コスト削減と大規模修繕工事に実績のある2社にコンサルタント業務を委託しました。1社は建物診断調査と改修工事設計と監理を担当し、もう1社は、施工業者選定作業を担当しました。

● 工事費用削減方法に興味

(写真) 続いてコンサルタント2社がスライドを用いて具体的に説明。特に施工業者選定作業は、通常、元請施工業者3〜10社ほどの見積もりをとって進めるのに対して、まず孫請け、ひ孫請けを排除したうえで、元請施工業者21社、専門工事業者のべ80社から見積もりを取って絞り込み、交渉とヒアリングを重ねて元請業者を決定。そして元請業者と専門業者が見合いをして専門業者を決定する工事費用削減方式に、参加者は関心を寄せられていました。
 続いて狭き難関を勝ち抜いた元請業者が、掲示板や各戸へのチラシ配布などを通じて工事内容を丁寧に知らせるなど、工事で心がけている点などを述べられました。

● 質疑応答で活発に意見交換。そして現場見学へ

(写真) 質疑応答では、コンサルタントの採用と選定経過、業者決定のポイント、将来の建て替え計画の有無など多くの質問がありました。続いて行われた現場見学は4班に分かれて、施工会社とマンション管理士、設計士の引率により実施。参加者の皆さんは、施工状況を興味深そうな様子で見てまわられ、無事終了しました。
 実は、今回の工事見学会は、マンション管理士の方からのはたらきかけで実現したもの。「工事見学会を行うことで、見てもらって恥ずかしくない工事をしようという管理組合、各コンサルタント、施工業者のモチベーション向上に役立つと思い、管理組合の総会で見学会開催の決議を取ってもらいました」。
(写真) マンション管理士の役割等、専門家の活用と重要性もわかり、とても有意義な工事見学会でした。ご協力いただいた弁天第2コーポ管理組合の方々、および関係者の方々に心よりお礼を申し上げます。