平成20年3月から大規模修繕工事を開始したアルス帝塚山管理組合ですが、工事に至るまでの手順は以下の通りです。3年前に修繕準備委員会を立ち上げ、住民アンケート等を実施。そして2年前に正式に修繕委員会を立ち上げてコンサルタントを選定。昨年5月の総会でコンサルタントを承認してから本格的に活動開始。設計仕様書をつくり、施工業者を選び、大規模修繕工事に着工しました。
「13年ぐらい持つのではないか」という意見もあった中で、10年目に工事を行うことに踏み切ったのは、屋上防水工事の10年保証が切れる直前に水漏れ事故が発生したのがきっかけでした。「水漏れの原因を追及するだけでも半年くらいかかりました。今後、保証が切れてから屋上等から水漏れがあると大きな出費になります。水漏れの件があって、早急に大規模修繕を実施すべし！との意見が多数を占めました」と白澤理事長は経緯を説明します。また、建替え前は大規模修繕をほとんど行わなかったことが、結果的に建替えを早める結果になったという、当時の反省も理由の1つだそうです。

　工事を漏れなくスムーズに進め、同時に施工費用を下することを決定。「住まい情報センターで入手した近畿圏のコンサルタントの情報をもとに、何社かに電話をして来ていただき、お話を伺った上で選ばせていただきました。おかげでとても助かりました」。
　そして肝心の施工業者は、業者との癒着等の疑いを少しでも持たれることがないように、推薦などではなく、公募で選びました。応募してきた10社から施工実績や規模等の公募基準をクリアしている5社に絞って見積書を出してもらい、その内3社に集会室で公開のプレゼンテーションをしてもらいました。現在の施工業者を選んだ決め手は、見積金額の安さと熱意でした。「1社1時間の持ち時間で説明してもらいましたが、スライドも使った詳しい説明で、決定権のある部長クラスの人も来られました。また、交通量調査を含めた事前調査もされるなど、その熱心さに心動かされました」。げるためにも必要だとの考えからコンサルタントを導入

　工事内容は、共用部分の外壁、廊下、階段、バルコニー等の防水工事、塗装工事、改修工事、そして東側入口ドアを自動ドアに取り替える工事などです。改修をしながらグレードアップも図っています。工事の進捗状況は、施工業者が掲示板で知らせるほか、「洗濯物を干せない日」とか「バルコニーの片づけのお願い」など、居住者への案内は、掲示板と同時に案内チラシの戸別配布も行っています。「工事がスタートして今のところ大きな問題は起こっていません。おかげでスムーズにいっているように思います」。
　修繕委員会からタイル貼りマンションの方へのアドバイスを頂きました。「タイルの剥離状況をすべて確認するのは足場を組んでからでないと分かりません。でもタイルを焼くのに最短でも2 ヵ月くらいかかります。だから見込みで多めに発注しておくことをお勧めします。余ったタイルはストックしておけばいいので、無駄にはなりませんから」。

　修繕委員会の人たちが一番気をつけてきたのは、ガラス張りの運営です。施工業者の公開プレゼンもそのために他なりません。「みんなの大切なお金でやるわけですから。できるだけオープンにして、みんなに情報公開し、みんなの意見を聞きながら進めました」。
　今回の修繕委員会のメンバーは、建替え後に入居された方たちばかりなので、大規模修繕の委員として活動するのは初めてです。建替え時に委員会のメンバーだった津田さんは、「私たちも建替えのときに一番大事にしたのが、ガラス張りの運営でした。全てオープンにする方針が引き継がれていることを知って嬉しかったですね。それがここの管理組合の良さかもしれませんね」と話してくれました。