セミナー情報

平成27年度「マンション管理の基礎知識」基礎講座&交流サロン報告 11/8(日)、11/21(土)

開催日時:平成27年11月8日(日)、11月21日(土)

平成27年11月8日(日)-1

講座1 管理規約を見直しませんか
管理規約を見直しませんか 講師

自分の財産でもある共用部分を守るため、規約改正でトラブルを未然に防ぐ。



〈講師〉公益財団法人 マンション管理センター 大阪支部長 長田 康夫 (おさだ やすお)


昨年当センターが受けた相談は8361件。内容は管理規約、理事会、総会、管理会社など、毎年ほぼ同じです。相談、揉めごとができるだけ少なくなればと考えています。
1 基本的な考え方 マンションは、一つの建物に共有でない複数の所有権(区分所有権)が存在する特殊な状態です。日本で所有権は一物一権が基本です。ただマンションだけは、各住宅はそれぞれが持ち、全体を皆で持つという特別な形です。そこで今までの所有権とは全く違うことが出てくるため区分所有法が別に定められています。
専有部分を購入したら、共用部分もついてくる。マンションは、マイホームではなくアワホームです。マンションをどうしたいかは管理規約で判断します。管理規約を決め、集会を開く。役員は大変ですが、自分の財産でもある共用部分を守る権利でもあります。皆さんは住んでいるプロとして、管理業者さんとは絶えず緊張感を持ち、協力体制を作っていただきたいですね。

2 管理規約の基本的事項 《管理規約の効力》 中古購入はもちろんのこと、賃借人でも、住まい方のルールとして守らなければなりません。

《管理規約の改正》 区分所有者総数及び議決権総数の各4分の3以上の特別決議が必要。但し改正が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合には、その承諾が必要。

《管理規約の衡平性》 規約改正は、組合員相互の利害の衡平性を図らなければならない。現状だけでなく、その事実が始まった時点からの経緯、目的、費用等を総合的に考えて判断します。

3 管理規約改正を考える (1)なぜ管理規約改正を考えるのかマンション内で起こったことの判断基準が管理規約です。規約に定められていることには、理由がある。たとえば役員資格は、その財産を守るため、一義的には区分所有者である組合員が役員となり、予備軍の配偶者や子どもには範囲を広げていいのでは、という場合、規約改正が考えられます。

(2)改正を考える時
●法律が改正された時…区分所有法改正に伴い、平成16年にマンション標準管理規約が改正。大規模修繕は特別決議→普通決議に改正されました。

●規約の内容が守れなくなった時…住人構成の変化、賃貸人の増加、役員が足らない時など。平成25年の標準管理規約の改正で、役員のなり手不足に対応するため、理事及び監事は「○○マンションに現に居住する組合員のうちから」→「組合員のうちから」に変わりました。

●規約の内容があやふやで解釈が異なる意見が出た時…設備関連の事故が増えて来た時、どこの部分で誰のお金かなどで揉めることも。規約がよくわからない時には、わかりやすくなるように改正を考えます。

●マンションの適正な管理のために…反社会的勢力の排除、シェアハウス・民泊への対応など。既成事実ができてしまうと規約改正は無効になることもあるので、早めに規約改正なり細則を作って、問題を未然に防いでいただきたいと思います。

4 管理規約改正時のQ&A Q.1 分譲時に渡された原始管理規約は、承認していないが?

A.1 分譲時、購入者は全員管理規約を受け取る時に承認印を押している。これで、区分所有法第45条第2項の全員の書面による合意があったとされます。規約別表も、規約のうちに入ります。

Q.2 修繕積立金の取り崩しに総会の決議が必要か?

A.2 区分所有法の第19条にあるように、共用部分の負担は、各区分所有者の持ち分に応じて負担する。修繕積立金は、負担はまだ出ていないが長期修繕計画に備えるもので、標準管理規約では、修繕積立金の取り崩しは、総会の決議を取る議決事項にあたります。

Q.3 管理規約は誰が守らないとだめか

A.3 区分所有者は全員、中古で購入した区分所有者(特定承継人)も守る必要があります。なお、管理費などを滞納した場合、管理組合は司直に訴えて支払い命令が出せる。また前の所有者の滞納分を次の特定承継人に請求できます。

Q.4 区分所有法が改正されたのに、内容が改正されていない管理組合規約は 有効か?

A.4 区分所有法に抵触しなければ、改正されるまでは有効。抵触する場合は法が優先される。大規模修繕工事の実施については法律が変わり、普通決議で可能となっています。

Q.5 区分所有法と違う表現、内容となっている標準管理規約の例は?

A.5 総会での緊急動議について。区分所有法の第37条第2項には、総会を招集する時は議案を出す、但し議案にない普通決議事項を緊急動議として決議できると規約にあれば有効とある。しかし標準管理規約ではこれを認めていない。たとえば修繕積立金の大幅値上げ、議案だと反対されるからと緊急動議にすれば、委任状や議決権行使書が多いため、総会では通ってしまう。これを防ぐためでもあります。

平成27年11月8日(日)-2

講座2 不動産価値を保つために
不動産価値を保つために 講師

日常の管理は根気強く早めの対処で、大規模修繕工事では厳しいチェックの目を。



〈講師〉公益社団法人 大阪府不動産鑑定士協会 飛鳥 由美子 (あすか ゆみこ)


今や日本人の10人に1人がマンション住まいという時代。チラシを見たり、不動産業者に聞けば、取引価格はおよそ推測できます。そのマンションの資産価値を高めるため、絶対はずせない2つのことを、体験談を交えてお話しします。 1 日常の管理 ●管理費・修繕積立金の滞納・徴収不足、積立不足私の住むマンションで、新築当時から3フロア全部所有し、1回も共益費・修繕積立金を払わない人がいました。その所有者の会社が倒産して競売となり、滞納の2500万円は、競売で買った人に払っていただきました。管理費・修繕積立金の滞納は、マンションの資産価値に直結する大きな問題。全力で取り組む必要があります。

●臭い タバコは、専有部分ならダメと言えないし、ベランダ喫煙など、お互いを思いやる気持ちがないと解決しません。ルールづくりは非常に難しいです。

●駐輪場 新築時に足りていても、家族が増えると駐輪場が不足し、乱れがち。そこが整頓できているところは管理組合の質が高いです。駐輪禁止場所の自転車には貼り紙をしてロック。管理人室で誓約書を書いてからロック解除などの努力で、必ずよくなります。

●駐車場 特に機械式は壊すにも膨大な金額がかかり、そのままでも点検・電気代がかかる。非常に大きな問題です。

●外国人の増加 言葉が通じない、管理規約が読めずにトラブルが起きる。早急に対策が必要です。共益費の考え方がない国もあり、マンション文化が危機的な状況にあります。喫緊に考えなければなりません。

●民泊大阪府が平成27年10月、全国で初めて民泊条例を府議会で可決しました。旅館業法の許可がなくても、外国人を泊めてお金が取れる。住宅ではなくなるため、建築基準法や消防法との関係はどうか、固定資産税はどうか、などが今後問題になる可能性もあります。一番は、住む人の安全。専有部分を鍵ごと貸して、オートロックも解除できる鍵をコピーされたらどうなるのか。管理規約も民泊を想定していません。なので管理組合は、早めに防御をしていただきたいです。私の住むマンションでは、12月までに臨時総会を開いて民泊禁止の規約改正を考えています。事前に民泊用のリフォームにも目を光らせています。

●シェアハウス(貧困ビジネス) マンションを細かく区切って、生活保護受給者に2~3万で貸す。例えば、15万円の家賃で貸せる80㎡のマンションを10個に区切ると30万ものお金が入って来る。しかし住環境はどうなるのか。これも対策を考える必要があります。

●その他 他にも騒音、ルール違反、デート商法、ヘビなどの鳴かないペットなど、さまざまな問題があります。対処には、管理会社との連絡を密にして、消防点検や水道の高圧洗浄時、管理会社に部屋内を調査してもらうのも有効です。対抗措置は、すぐに取ることをお考えください。

2 大規模改修工事 昨今の杭打ち不正問題などがある状況に、皆さん不信感を持たれているのではと思います。大規模工事も同様です。ここでは、私の住むマンションでの実体験をお話したいと思います。

●不信が募るまでの経緯 平成20年9月に大規模改修工事開始。当時の理事長の転出により、11月に急遽、理事だった私が理事長を引き受けました。年が明け、足場が外れてすぐ、ベランダの防水が塗られていない、外壁が全くきれいになっていない、タイルが外されたままになっているなどの苦情がたくさん入りました。

●工事会社に訴えられる 実は契約した会社は下請けに丸投げしていたとわかったのですが、逆に管理組合が工事会社に訴えられました。工事代金の1割は着手時に支払い、残りは工事完了後に支払う契約でしたが、管理組合の最終検査も未了の段階だったので残代金は未払いでした。そうこうしているうちに丸投げ先の業者が建設業法違反で処分され、元請け業者が裁判で残代金の回収を図ろうとしたのです。工事前後の写真を含め、全てのデータが相手方にある中で、管理組合は、工事をちゃんとしていない証明をしなければなりませんでした。はめ殺し(固定)窓も、シーリングをやり替えている先方写真はあるものの、私たちには15階建ての建物の外壁を確認する手だてがありませんでした。

●管理組合が証拠を提出 たまたま固定窓が割れて、ガラス交換のためゴンドラを設置したので、そのゴンドラに私が乗り、シーリングのやり替えもしていないのが発覚しました。この証拠写真を裁判所に提出すると、空気が一変。裁判所からは専門家の判定を求められ、とある一級建築士の方にお願いしました。判定のためタイルを剥がしたいと要望を受け、工事業者がタイルの浮き補修をしてステンレスピンを入れたはずの180ヶ所を剥がしました。結果、ステンレスピンは1本も入っていませんでした。

●大規模修繕の体験から 裁判はまだ係争中ですが…皆さん、工事は任せきりにせず、仕事を見ているという姿勢が大事です。ここで管理組合でぜひ備えておきたい道具を2つご紹介します。《打診棒》叩いて空洞の有無を音で判断する。4500円程度。《マックゲージ》防水剤の塗膜厚を計る。針を刺すと、厚みがわかる。管理会社経由なら2万5000円程度。最後に、工事前と工事中は写真をたくさん撮ることをお勧めします。工事後だけでなく、工事中もできるだけ立ち会ってチェックをする。ぜひ、心して大規模改修工事に望んでいただきたいと思います。

平成27年11月21日(土) 第2日目-1

講座3 パネルディスカッション
パネルディスカッション 講師

マンションの価値を保ち、より快適に暮らすには、皆さんの努力と知識が決め手になります。



〈コーディネーター〉
大阪司法書士会 沖 健補 (おき けんすけ)

〈パネリスト〉
大阪弁護士会 山本 浩貴 (やまもと ひろき))
大阪司法書士会 福本 康史 (ふくもと やすし)
大阪土地家屋調査士会 藤野 充 (ふじの みつる)
大阪府不動産鑑定士協会 飛鳥 由美子 (あすか ゆみこ)
近畿税理士会 田野 卓也 (たの たくや)


※文中ではそれぞれ各氏の姓の頭1文字に省略しています。
《管理組合運営について》
Q1.総会の成立、委任状・議決権行使書の実態を知りたい。
[山]本来は全員出席ですが、委任状か議決権行使書を出す人は多い。議決権行使書に賛否のない場合、その扱いが問題になる場合も。書いていないと賛成or 棄権にする等、明確にしておくとトラブルは減ります。
[田]通常は一居宅に1つの議決権ですが、住戸の価格差があると、広い居宅に議決権を多くするなど、これから問題になるかもしれません。

Q2.災害対策・コミュニティ等に入居者名簿を活用したいが反対される。
[山]これは、理解を得るために少しずつがんばっていくしかないですね。
[福]所有者と居住者が違うこともあり、誰が何人住んでいるかくらいの名簿はあってもいいんじゃないかと思います。

Q3.自主管理で、管理人も大変いい人ですが、理事会が管理人に頼りすぎている。
[飛]マンションの価値を落とさないためには、管理会社・管理人と良好な関係を保つことも重要ですが、あくまで管理組合が主体となって組合運営に関わることが重要です。管理人が病気や死亡で不在になると、次の人を見つけるまで空白期間ができることも。
[田]自主管理でも、たとえば会計監査など専門家を使って補助できれば、うまく機能します。

Q4.町内会加入の是非、また加入する場合、管理組合の役員との関係は?
[飛]町内会が機能していないエリア、逆に地域の結びつきが強いエリアもあるので、一概に言えない。
[藤]私の所ではマンション1棟で自治会を作り、近所の祭りやイベントにも参加、地域の方とつながっている。ただ自治会と管理組合は、区別して運営するこ とが必要です。[福]自治会と管理組合とは友好な関係であっても、代表者が同じはよくないですね。

Q5.管理組合の理事長をずっと連続で続ける人がいる。
[福]規約次第ですが、恐らく改選の制限を決めていない。つまり理事のチェック機能が働いていないということ。
[沖]任期を5年とするなど、規約の中で決めて行く必要がある。役員を引き受ける人が少ないので、資格区分、居住者以外の人も議決権を持てるなども関 わってきますね。

Q6.マンションの敷地権について教えてほしい。
[藤]戸建同様、以前は土地と建物の所有権は別々でしたが、昭和58年の区分所有法改正で、マンションの土地と建物(専有部分)は一体化されました。敷地権の割合は、特段定めがない場合は登記簿のマンション専有部分総面積で各居住登記面積を割ったものです。販売面積は壁芯で、登記簿では壁の内側の面積なので、販売面積>登記面積になります。
[田]財産としての土地は路線価中心ですが、登記上の敷地権の割合、全体の金額×敷地権の割合で評価します。
[飛]問題は、阪神淡路大震災のような時。マンションが全壊などした時は持ち分しか残らず、その時は100戸なら土地全体の価格÷100となる。ところが、仮に床面積が同じでも、販売時の価格は高層階>低層階なのに同じ値段なのか、と建替えが進まなかった。税務や登記と不動産の価値は違うことを念頭に置いていただきたいと思います。
[藤]昭和58年以前のマンションでは、建物と土地の所有者が一致しない場合があります。ふだんは問題ないですが、その辺りも把握されておくといいですね。

Q7.法人管理組合登記とは?
[福]管理組合を法人にするメリットは法律関係が明確になる、管理組合法人名の口座が作れる、金融機関からの借り入れもしやすくなるなどがあります。
[沖]また理事名が登記簿に載る。それは責任があるということにもなります。
[福]登録免許税などの印紙代も不要、あとは司法書士などに相談する費用、理事個人の印鑑証明書が必要です。

《トラブル等への対応》
Q8.建築時の杭のデータを取り寄せることができるか?〈築40年超〉
[飛]データがない、建設会社が倒産したなどで、取り寄せは難しい。築40年でしっかり建っているなら、強度・安全性に問題はないのでは。ただ耐震基準については、別途考える必要があります。

Q9.シェアハウス・民泊問題にどう対応すべきか?禁止する規約変更で気をつける点は。
[山]大阪府の民泊OKの条例は、原則1居室25平米以上、7日以上の滞在と規制されているが問題点は多い。シェアハウス・民泊は言葉そのものがあいまいなので、条文で明確にしておくといい。
[飛]住宅扱いで土地の固定資産税は通常の1 / 6になっていますが、全住戸の75%が民泊等で住宅でない→非住宅と認定されたら、住宅の課税の特例がなくなり、固定資産税が高くなるので要注意です。

Q10.管理費滞納者への対応について
[山]まず請求書を送る、電話をする。それがダメな時に弁護士に相談したり、理事長名で内容証明を送る。最終的には調停か訴訟になります。遅延損害金は定めておき、「3ヶ月以内なら遅延損害金は免除」とすると、払われやすい。滞納者の氏名公表は、裁判でプライバシーなどで違法とされるケースがあります。

《管理費等・金銭に関して》
Q11.不在区分所有者の協力金負担を制度化するには?
[飛]裁判の判例では毎月2,500円多めの徴収が認められました。私の住むマンションも「理事になりたくない人や、理事になっても理事会に出席しない人は、輪番制で理事に当たる2年間は通常より多くの共益費を支払う(金額は変動します)」としています。お金より、積極的に参加して欲しいということでやっています。

Q12.管理費等をファイナンス会社で収納を行いたいと提案があったが?
[田]管理費等は、管理会社指定の銀行支店口座から引き落としすることが多いと思います。その場合、管理会社は自社の取り分を取り、積立金等をマンション管理組合の口座に振替えるのですが、それをルーズにして、お金が管理会社に滞ってトラブルになるケースを聞きます。ファイナンス会社を使うと、どの銀行口座からでも引き落としができ、組合員は指定の銀行支店に口座を作らなくていいので、利便性が高い。また銀行の振替手数料>ファイナンス会社の徴収手数料の場合が多く、手数料節約のメリットがあります。

Q13.マンション屋上のアンテナや広告設置の税金対応は?
[田]アンテナ・広告看板の設置料は収益として申告する必要があり、初めてだと少し面倒ですが、もし申告せずに見つかると、遡って5年分の税金をまとめて払うことになる上、加算税と延滞税も追加されます。

Q14.駐車場収入が全額管理費に入り、駐車場改修費用がない。今後の対処方法は?
[田]通常、駐車場収入は修繕積立金に入ります。ただ統計では半分以上が管理費会計にあげている。私の住むマンションも機械式の電気代が非常にかさむため、管理費に駐車場収入を入れています。なお機械式駐車場を駐輪場やトランクルームにする設備が販売されていますが、消防法など難しい問題があるので、建築士の方に相談して、収支と法律上の問題をクリアする必要があります。

Q15.空き駐車場の区分所有者以外への貸出しについて
[田]税金上は3タイプになります。
1.一般の方に貸すと駐車場収入全てを収益として申告する必要があります。
2.空き駐車場で借り手がいない部分だけ外部に貸す(区分所有者が借りたい時は3ヶ月後返却の条件付き)、この場合は外部の方の料金だけを申告。
3.たまたま空いているのを短期的に貸す場合、申告は必要ありません。

平成27年11月21日(土) 第2日目-2

管理組合交流サロン
管理組合交流サロン 講師















住まうマンションをよりよくしたい、その思いは同じで、活発に意見が交わされました。


基礎セミナーのパネルディスカッションに続いて、管理組合交流サロンが開催されました。これは管理組合の方同士、自由に情報交換する場として開催されたもので、略して「まんかんサロン」。
当日は28名の方が参加。7~8人ずつ4つのグループに分かれて、パネルディスカッションに出席いただいた先生に進行役として入っていただき、それぞれのグループで、活発に意見交換がされました。
築年数や管理組合のなりたちなど、住まうマンションに違いはあれど、マンションの管理をよくしたいという思いは同じ。
1時間少しの間ですが、それぞれのグループで大いに話が盛り上がっていました。
【参加者の感想】
・初めて参加したけれど、また機会があれば参加したい。
・同じような悩みのマンションの方の話が聞けて、解決のヒントがもらえた。