セミナー情報

平成20年度「管理組合交流会&相談会」報告

「管理組合交流会&相談会」報告
管理組合運営には様々な問題や悩みが発生します。
そこで管理組合の皆さんが、日頃どのような活動をされているのか情報を交換し、今後の組合運営の参考としてもらえるように交流会を開催しました。 5つのテーマについて活発に意見交換。
    他のマンションの実情から解決のヒントを
今回の参加者は43名。申し込み時に希望テーマをお伺いし、A.管理組合運営(滞納問題等)、B.管理組合運営(役員選任等)、C.管理組合運営(高齢者問題等)、D.修繕等、E. 住まい方(管理会社との関係等)の5つのテーマごとにテーブルを分け、各テーブル8人前後で話し合いを行いました。
 各テーブルでは、活発な意見交換が行われ、休憩中や交流会終了後も、話がなかなか途切れないほどでした。話しあった内容を各テーブルの代表者が発表し、質疑応答が行われ、最後にコメンテーターに総括していただきました。
 参加者のアンケートでは、「他のマンションの実情がよくわかり、自分のマンションと比較することができた」、「直面する問題の対応策について、よいアドバイスが受けられた」といった感想が寄せられました。

テーマA「管理組合運営(滞納問題等)」

  1. 管理会社との関係について
  2. 滞納問題について(滞納者への対応・総会での報告・未収金の回収方法など)
  3. 住民同士のコミュニケーションのとり方
  4. 総会への参加者を増やすには

まとめ

滞納問題については、滞納者といかに話し合いの接点をもつかに苦慮していることや、総会での報告の必要性、訴訟を行う場合の問題点や回収の可能性などについて、弁護士も交えて意見交換が行われた。
コミュニケーションについては、管理組合とは別に町会組織があり、2つの組織が連絡を取りながら活動している事例や、敷地内の草取りや広報紙の発行、修繕工事で対応しきれなかった部分の清掃活動等を通して、新しい入居者と管理組合、高齢者同士のコミュニケーションが図られている事例が報告された。

テーマB「管理組合運営(役員選任等)」

  1. 理事会の活性化について
  2. 名簿の作成について
  3. 管理会社との信頼関係について
  4. 大規模修繕と管理会社
  5. 役員選任の方法
  6. 管理組合法人について
  7. 長期修繕計画について

まとめ

理事(役員)のなり手不足の解決方法について。役員の選任については引継ぎのことを考えて3年交代にしている例が紹介された。
管理組合として情報をつかんでおくことの必要性があるが、住民名簿が個人情報の観点から作りづらくなっている状況が報告された。
長期修繕計画については国土交通省の長期修繕計画標準様式にあわせての見直しや、複数の修繕工事の周期をあわせることによりコストの削減、住民の中から建築士等の職業の人をブレーンに入れて組織をつくっていくことなどが話し合われた。

テーマC「管理組合運営(高齢者問題等)」

  1. 組合員の意識について
  2. 組合員の高齢化・無関心による理事のなり手の不足について
  3. 理事の役割、理事会活動の継続性について
  4. 管理会社との関係について
  5. 管理組合法人について
  6. その他(大規模修繕・耐震改修の実施、コミュニティ活動等)

まとめ

管理組合が抱える様々な問題について、1人で全てを解決していくことは困難であり、コミュニティ活動などを通して居住者間の横の繋がりを強く(仲間を増やす)して、管理組合全体で取り組んでいくことが重要。
管理会社に委託している場合であれば、管理会社の仕事を把握・確認すること。管理会社の業務の把握・確認ができているところは、管理会社の働きに満足している傾向がある。

テーマD「修繕等」

  1. コンサルの選定方法について
  2. 耐震診断結果に対するその後の方向性の検討
  3. エレベーターの保守管理について

まとめ

耐震診断をする際、耐震改修が必要との結果が出ても補修しづらいという問題や、既存不適格への対応などが話し合われた。
また、エレベーターの保守点検についてフルメンテナンス契約がよいのか、仕様の範囲内でメンテナンスを行い範囲外は別途費用が発生するPOG契約がよいのかについても意見交換がなされた。

テーマE「住まい方(管理会社との関係等)」

  1. 管理組合の理事の任期について
  2. 管理会社との付き合い方について

まとめ

同じ管理会社なのに一方ではとてもよく働いてくれる、一方では全然ダメということがある。これは管理会社の問題だけでなく管理組合の問題でもある。管理会社と対等につきあうには、理事がもっと勉強する必要がある。
管理会社の変更は慎重に進める必要があり、そのためには多くの情報を集めることが大切である。

コメンテーターまとめ

【弁護士】 役員や理事の頑張りをまわりがどうサポートするかも重要

 管理組合の運営にあたっては、一人で悩まず色々な方と情報交換しながら進めていただきたいと思います。理屈の問題で法律論、制度論とは違う次元の話しとしてコミュニティをどうやって作るか、また、役員や理事の頑張りをまわりがどうサポートするかも重要だと思います。
 退職後、地域社会に戻ってこられた団塊の世代の方など、様々な社会経験(建築知識等)を持っていらっしゃる方が管理組合に入って、積極的に参加していただくのも良いやり方なのかなと思いました。
 普段から管理費や修繕のことなどで議論されてまとまっている管理組合と、そうでない管理組合とでは、問題が起こったときの対応の仕方が全然違います。
 マンションには、近所付き合いがわずらわしいからという理由で入居されている方が、戸建てに比べて多いのかもしれませんが、出来るだけ普段からコミュニケーションをとるように心掛けていただくことが重要だと思い ます。

【【建築士】 ベストな情報を判断して取り入れるのが、管理組合の役目

有効な情報がたくさんあって、その有効な情報を取り入れて、最終的には管理組合として何がベストかを暗中模索しながら判断していかなくてはなりません。常に前を見ながらも、時折これまでの歩みを振りかえり、確認しながら進めていくことが、マンション問題・マンション管理では必要ではないかと思います。
 マンション同士の交流という点では、マンション管理フェスタという催しもあるので、そういう中で個別の交流が深まり、それが広がっていったらいいなと思います。

<個別相談会> 2月22日(日)開催

専門家から貴重なアドバイス
当日は専門家による個別相談会を実施。弁護士・建築士等の専門家から、9組(法律相談6組、管理一般相談1組、技術相談2組)の管理組合が問題解決のアドバイスを受けました。
相談内容は、管理費の未納、規則違反者への措置、ペット問題、管理人の時間外手当、修繕積立金見直しなどでした。