マンションの現状 　日本では2015年頃から世帯数が減っ て行く一方、マンションは毎年約10万戸ず つ増えています。マンションとしての生き 残りを考えると、重要なのがコミュニティ です。長年住んでいた方々が離れていく とコミュニティも徐々に薄れてきます。夏 祭りやおもちつきなどを企画してコミュ ニティづくりを積極的に仕掛けることが望 まれます。
　建物が古くなっても、必要に応じてきち んと修繕を行い、コミュニティを守る努力 を怠らなければ、建物は美しく年を重ね、 住みやすい安全安心なマンションが実現 します。

長期修繕計画の考え方の見通し 　マンションの建替えは制約が多く、ス ムーズに実行できても5年10年はかかりま す。大規模修繕か建替えの二者択一では なく、大規模修繕工事はとにかく計画通り に行っておく必要があります。
　マンションの長期修繕計画は、極論すれ ば紙1枚、簡単なグラフだけでもいい、大 まかな計画でも、手元にあるのが重要で す。できれば必要な項目部位を網羅する。
　仮に100戸のマンションで、10年後にエ レベーターや立体駐車場の修繕で2000万 円資金がショートするなら、今から2000万 円をやりくりすればいい。1戸あたり20万 円で月にすれば1700円です。長期修繕計 画があれば、将来の具体的なイメージが つかめます。
　大規模修繕工事も、最初の工事の時、次 を考える必要があります。例えばバルコ ニー防水は、ウレタン防水や塩ビシートな どを貼る方法があります。塩ビシートは、次 の時にはがして凸凹部分をならしてまた 張るので、費用は最初の1.5倍ほどかかり ます。ウレタン防水だと次は上塗り1回の みで費用は約8割程度で済みます。2回目 の工事のコストが、1回目で決まるのです。 繕工事の実際 【築40年のマンション例】
　中の鉄筋が錆びて腐食、柱の鉄筋も腐 食して断面が1/3程減っています。これを 大規模修繕工事で修理・補修する。通常は サビを落とし、その上に樹脂モルタルを 埋めますが、この場合はコンクリートのア ルカリ性を回復させる特殊な溶液を吹き かける作業が必要です。アルカリ性を戻す 技術や、鉄筋を錆びさせない技術は進ん で来ていますが、費用はそうとう高く、薬 品のため取り扱いも特殊です。ちなみに この建物、コンクリートの塩分量が許容値 の1.5倍、塩分量が多いと鉄筋が錆びたり、 コンクリートが急激に劣化するので、これ をするのが最重要項目になります。
【築30年超のマンション例】
　旧耐震の建物なので構造補強が望まれ ます。大阪市では調査と工事に一部補助 があります。旧耐震のマンションに住む方 は、耐震補強の検討は避けては通れませ ん。ピロティや独立柱の補強を進め、外か ら見てわかりにくく、意匠的なデザインも できます。最近は補強材がH鋼でなく丸パ イプでも可能なので、これを使うのも1つ です。
【玄関扉・アルミサッシの交換】
　玄関扉とサッシ、バルコニー側の掃き 出し窓も全部替えて、1戸あたり約60万円。 防犯性も上がり、ガラスの防音仕様や断 熱仕様で、居住性は数段上がります。
【給排水設備】
　給排水配管は築30年くらいで、徐々に 不具合が出て来る。そこでバルブと、住戸 内の給水管、縦の本管を取替えた例です。 パイプは地震にも強いポリエチレン管で す。また、給水の受水槽をなくしてブース ターポンプに替える。これは、安心安全な 水が使える上、電気代も以前の約1/3～ 1/4になる優れものです。
　鉄製排水管は内部にサビや汚れが付き やすく、鋳鉄管でも築30年で補修が必要 になります。この配管を更正する方法とし て、研磨剤を投入して風圧吸引しながらか き取ってきれいにして、内面を樹脂でライ ニングする技術があります。配管取替えだ と戸あたり1週間程掛かりますが、これな ら1工区1日、制約を受けるのは数日。費用 は1軒あたり約20万円ですが、普及すれば、 もう少し安くなると思います。
　これらは工事後は、今まで悩んでいた のがうそのように快適になります。 まとめとして 　ざっくりでも長期修繕計画を立てる。修 繕積立金は一般的に1戸あたり月1万円以 上（できれば1万3000円以上）。年間12万 円、10年で120万円。60万円で一般的な大 規模修繕をして、残り60万円でこういう特 殊な工事をすればいい訳です。長期修繕 計画をまず頭において、工事の情報を集 めておくといいと思います。
　今あるコンクリートは、ローマ時代のも のを復元したといわれています。2000年 前に建てられたローマのパンテオンドー ムは、意外にもコンクリートと石を合体さ せて作ったもの。コンクリートの寿命は50 年ともいわれますが、鉄筋を錆びさせな ければ、100年200年もつと本気で思いま す。保守する人がいないと、建物は朽ちて いく。建物に思い入れを持ち、守って行く ことが一番重要だと思います。

マンションに関連する保険 　マンションに関連する保険を個別にご説明 すると、まずは火災・落雷・破裂・爆発などを補 償するベーシックな住宅火災保険。それから車 がぶつかったなど、物体の飛来や水濡れ、水災 もカバーする住宅総合保険が挙げられます。
　加えて2種類の賠償責任保険があります。ま ず、共用部分の給排水管が破損して区分所有 者の家財を濡らした場合などは施設賠償責任 保険、区分所有者が物干からハンガーを落とし て下の人にぶつけた場合などは日常生活賠償 責任保険（個人賠償責任保険ともいいます。） です。日常生活賠償責任保険は本来区分所有 者個人が手配するものですが、お風呂があふ れて階下に漏れたなどトラブルも起こりやすい ので、管理組合でまとめて掛けるという考え方 もあります。ほかに立体駐車場や機械設備があ る場合は機械保険が必要です。
　これらがパッケージされているのが管理組 合総合保険で手間無く上記の保険カバーを手 配できます。ただし地震保険は別で、火災部分 にプラスして掛ける必要があります。 専有部分と共有部分 　管理組合が保険を手配するのは通常、共有 部分のみです。区分所有法に定められた法定 共用部分と、マンション管理規約で定めた部分 の合計が共用部分となります。
　専有部分と共用部分の境目の考え方は、上 塗基準と壁芯基準の2つあり、上塗基準は内側 だけが専有、壁と躯体は全部共用部分。壁芯基 準は、壁の真ん中で区切って内側を住人の専有 部分にしますが、所有者が壁に保険を掛けるか など問題も多いので、標準管理規約では、上塗 基準を採用しています。上塗基準なら共用部分 は建物全体評価額の60％になります。 保険の設計方法 　保険の考え方、保険とは何か、どんな保険が あるか、リスクはどうか考えて取捨選択し、条件 を決めて保険を掛けていきます。
1【. 契約方式】共用部分一括付保方式と専有部 分＋持ち分（共有）付保方式があります。後者は 区分所有者の各自手配で、いざという時に十分 な補償が受けられないこともあるので、管理組 合が一括して手配する前者が一般的です。
2【. 対象とする物件】マンションの建物だけか、 付属設備があるのか。ちなみに大きな庭木も 共用部分です。オプションとして、集会室の備品 など共有動産もプラスできます。
3【. 対象とするリスク】住宅火災・住宅総合ベー スの他に、費用の補償。これは火災時の臨時の 費用や片付け、失火見舞いなどについての費用 です。火災保険だけで地震保険に入っていなけ れば、地震の火事に保険は出ませんが、その時 に少し出るのが地震火災費用です。オプション の水濡れ原因調査費用は人気があります。
4【. 不担保とするリスク】水災事故・水濡れ事 故・建物付属機械設備等電気的・機械的事故・ 臨時費用・失火見舞い費用・地震火災費用は不 担保にできます。たとえばマンション裏に山が なく、川より上なら、水災危険はほとんどありま せん。また地震保険をつけるなら地震火災費 用は外して不担保にすると、若干保険料が安く なります。
5.【契約条件】まず保険金額を決定します。立体 駐車場や付属棟がある場合は、その金額も別 途勘案し、ぴったりあった金額設定を検討しま す。補償危険については、不担保も含めて検討 します。それから免責金額、つまり自己負担額 を設定します。保険料が安くなるなら免責5万、 という考えもできます。 地震保険についてとまとめ 　地震保険で支払われるのは、全損は保険金 額の１00％、半損50％、一部損5％、この3種類 です。細かくすると時間がかかるので、単純な 内容になっています。東日本大震災の時も、7月 までにほぼ80％の被災者の方に支払いました。 保険は満額で火災の評価の50％までかつ5000 万まで掛けられます。マンションの場合、１戸あ たり5000万が限度で、個人と管理組合合計で 上限を超えないという条件があります（細かい 限度規定もあるため実際には保険会社とご相 談ください）。耐震基準を満たしていれば割引 制度もあります（上限30％）。
　皆さんも、管理組合としてどこまでの準備を するか、専有部分は個人としてどう出すのかな どのシミュレーションをして、火災保険、地震保 険を今一度ご検討いただければと思います。

4つの共同とマンションの現状 　皆さんのマンションであいさつはしてい ますか? 総会の出席、理事会の開催状況や、 居住者向けの広報活動はどうでしょう? イベントやサークル活動、地域の自治会へ の加入は？ 独居高齢者の把握・支援してい ますか？ こうしたチェック項目で、マンション のコミュニティ力をはかることができます。 さて、マンションには4つの共同があります。 つまり、1【. 共同生活】上下左右の重なり 合った住戸、 2【. 共同利用】廊下、階段、 エレベータ、駐車場、集会所、駐輪場など 3【. 共同所有】複数の住戸所有者 4【. 共 同管理】管理組合による合意形成、この4 つです。近所付き合いをしたくないからマ ンションに、というのは間違いの元です。
　国土交通政策研究所の行ったアンケート 調査では、居住者のコミュニケーションが 活発なマンションほど、管理組合活動への 無関心、理事の選任が困難などの問題を抱 える割合が低いことがわかりました。コミュ ニケーションを活発にすることが大事にな ります。マンション内での活動といえば、草 取り、清掃活動、共同購入、ガーデニング、 サークル活動などがあり、特に団地内の植 栽管理はコミュニティ作りに役立っている ようです。 マンションとコミュニティ 　マンション住民にとっては、住み心地がい いことが重要です。日々の生活を楽しみな がら、住んでよかったと思えるかどうかです ね。コミュニティを形成することで、快適な マンション生活が営めます。このコミュニ ティ形成に有効なのは、サークル活動です。 コミュニティ活動の拠点としての集会所の 増改築には、自治体の補助金が出るところ もあります。 みんなの居場所づくりの勧め 　コミュニティを育むには、顔を知ることが 一番大事です。西宮市ではマンションの自 慢コンテストをして、活性化させています。 神戸の東灘マンションコミュニティでは、地 域のウエルカムパーティ、お祭り支援などを しています。よく来たね、と簡単なパーティ をすることで名前を覚えてもらい、活動を 知ってもらうわけです。私がおすすめしたい のは、コーヒー1杯100円程度で、みんなの 居場所となるコミュニティカフェ。集会所は、 あっても利用に予約が必要なら人は集まら ない。この時間にここに行けば誰かがいて お茶が飲める、というのがいいんです。
　公共の場としての交流拠点も登場してい ます。市民活動センター、NPOサポートセ ンター、コミュニティセンター、あるいは空 き家を撤去して作ったポケットパークなど。 三々五々人が集まっておしゃべりを楽しむ、 これがうまくいってるところもあります。
　マンションでも、子どもから高齢者までが 行き来できて、互いに支え合う多世代居住 ができるマンションづくりを推進して、住み 続けられるようにしませんか。
　快適なマンションライフのためには、安心 安全のために防災訓練、高齢者支援などだ けでなく、交流イベントや表札の掲示、コ ミュニティカフェなどの日常的なコミュニ ティの活性化も大切です。さらに、同じ種類 のマンションでネットワークを作ったり、マン ション集会所を準避難場所にするなど、地域 との連携も大切です。この時間にここに行け ば、人がいる、お茶が飲める、そんなあった かい場所作り、皆さんもやってみませんか。

　マンションの電気幹線設備であるブレー カーやケーブルは管理組合が管理する設 備であり、この設備の課題としては【設備 劣化】、【容量不足】があります。
　【設備劣化】ケーブルの劣化要因として、 過電流や過電圧、浸水、紫外線などあり、 劣化が進むと感電や停電などが起きます。 ブレーカーは劣化により絶縁・通電・操作・ 引外不良が発生します。規定以上の電流が 流れてもブレーカーが落ちない引外不良 は、外からわからないため、定期的な交換 が有効です。
　【容量不足】ブレーカーは使用機器によっ て定格電流があり、またケーブルも太さに より電流値が決まっています。一方、現在の 家庭で使う電気は1980年の1.68倍に増え ており、宅内のブレーカーが落ちるなど、設 備容量に余裕がなくなってきています。
　電気設備は常時目に付くところには無く、 課題を解決するためには、まず設備の現状 を把握するための調査が必要です。国土交 通省による「マンション長期修繕計画作成 ガイドライン」では、築後約30年で全面改 修が必要であるとされており、築年の古い ものほど問題のある設備が見られます。調 査による設備の状況により改修の緊急性 を把握し、今後の改修計画を策定して下さ い。また、専有部にある宅内分電盤に、漏 電防止機能のないものがあり、安全、安心 な生活を送るためにも改修時に保護機能 付き分電盤に変えることもお勧めします。

　大阪府下における平成23年の刑法犯認知件 数は、10年前の平成13年と比較すると半数以 下に減少しており、住宅侵入犯罪においても減 少傾向にあります。
　これ程犯罪が減少した理由には２つの要因 があると言われています。
　一つ目は防犯カメラが増設された事です。防 犯カメラは曾根崎警察署管内だけでも5000台 以上あると言われています。
　もう一つは、皆さんの防犯意識が高まったこ とです。犯罪被害を防ぐためには、短い時間で あっても、鍵をかけなければならないという意 識。これこそが犯罪を未然に防止しているので す。侵入盗被害では、窓ガラスを割って屋内に 侵入する手口と同じくらい「無施錠」による侵入 が多いのです。
　「私の家に限ってそんなことは無い」という 油断をせずに、外出時には気をつけていただ いて防犯意識を高めていただけたらと思いま す。
　また、大阪府警では、犯罪発生情報や防犯 キャンペーン情報をメールでお知らせする情 報提供サービス「安まちメール」があります。大 阪府警のホームページから登録可能ですので、 皆さん是非登録していただいて、防犯意識向 上のきっかけにしていただけたらと思います。

　マンションで、オートロックを過信するの は禁物です。出入口扉のすき間に紙を入 れると、センサーが反応してドアが開く場 合、隙間にゴムを入れるなどの対策が必要 です。風除室上にある非常押しボタンス イッチの悪用を防ぐため、ブザーが鳴るか どうかもご確認してください。また、マン ションの防犯カメラは管理が重要です。設 置目的などの周知を図る他、保管期間や 方法、閲覧手続きなど細かい規定が求めら れます。Web上のガイドラインなどを参考 にされてはいかがでしょうか。
　なお、防犯性能が高いと認められた建物 部品にはCPマークがついています。警察庁 HPで公表され、小売店で買えるものもあり ます。中でも補助錠は、引違い窓につけて 敷居に突っ張るもので、安価（1000円程）で 効果が高く、お勧めです。
　ある機関の調査で、侵入盗が犯行を諦 める要素として、声をかけられて諦めた、 は63％、補助錠で諦めたは34％。ぜひ声か けをしていただきたいと思います。例えば 管理組合で声かけしましょうと決めて、マ ンションに入る時、後ろから付いて来る人 （共連れ）と、お互い「○階の△△です」と 話せたら安心ですね。逆に挨拶しないと怪 しい。このようなハードに頼らないソフト (人による)防犯も心がけていただければ と思います。

地震の被害想定とマンションの被災 　日本では地震を経験しながら耐震基準 も改正を重ね、特に昭和56年には大幅に基 準が変わりました（新耐震）。今後の被害予 想については、大阪府HP「大阪府地震被害 想定」をご参照ください。ちなみに上町断 層帯で地震が起きた場合、上水道復旧は約 1ヶ月、電力復旧は約1週間などと予想され ています。また集合住宅では、上層階ほど 被害が拡大する傾向があります。
　もし地震が来て住戸から避難する際、通 常は2方向避難ですが、玄関扉が開かない こともあります。その場合、バルコニーから 隔て板を破って避難ハッチを下りますが、 お年寄りや子どもにはかなり困難です。玄 関扉から出ても、建物の連結箇所が破壊さ れていたり、高層階から階段を下りる間に 非常灯が切れたり、エレベーターの閉じ込 めなどのリスクもあります。また地震火災 を避けるため、避難前にストーブなどを止 め、ブレーカーも落とす必要があります。
　地震の時注意すべきは、耐力が考慮され ていない非構造部材です。先ほど述べた玄 関扉もそうですし、外壁や天井などでも2次 被害に注意が必要です。
　マンションが被災したとき、以下が復興 上の障害として考えられます。
1.ライフラインの復旧には全戸の安全確 認が必要　
2.避難により、合議の場を設け ることが困難　
3.管理組合の運営上の問 題　
4.区分所有者の基本的な利害の相違 が表面化　
5.復旧方針の相違　
6.部分被 害問題　
7.不動産の権利設定の不備で意 見対立　
8.制度上建て替えが困難なケー スがある。
　7.は、たとえば倒壊しても、取り壊しには 全員の了解が必要です。8.では総合設計制 度などの公的な緩和規定がありますが、仮 に建て替え可能でも、形状が変わるなどの 問題があります。 被災時・防災対策を管理組合としてどうするか 　まず地震が起きると、管理会社などが助 けに来ない覚悟を持って、対策本部を設置。 被害把握や安否確認と救助・救護などをし ます。避難所からマンションに戻ると、行政 からの情報が入りにくくなるので、情報入手 方法も問題になります。
　こうしたリスクに備え、管理組合が行う防 災対策として、以下が挙げられます。
　【防災力の向上をめざす】1.防災の専任者 を育てる　2.災害対策本部を組織　3.避難 経路を確認　4.入居者名簿を作成　5.防災 訓練や防災セミナーを企画
　4.は重要で、入居者に専門職の方がいれ ば、いろいろ助かるかもしれません（ただし 個人情報の管理には要注意）。
　【被災後の生活に備える】1.防災備品の準 備　2.地震保険の検討
　【防災性能の強化】1.建物の耐震力を知る 2.耐震化の検討（住民の生命を守ることを 基準に話し合う）　3.設備の見直し　4.計画 修繕として検討（たとえばピロティ型なら1 階部分だけ補修するなど）
　防災性能の強化としては、たとえば上水 なら受水槽を防災に役立てる、電源確保に は発電機や太陽光発電、蓄電池も検討項目 です。水や食料の備蓄に、備蓄倉庫を分散 し5階ごとに1つずつ設けるなども検討して はと思います。

地震に弱いのはどんな建物か 　建物の耐震性は、基本的には長方形で整 形なものが安定します。反対に1階が駐車 場や店舗で壁が少ない、形状が不整形、セッ トバックして建っているものは要注意です。 階高が違う、傾斜地盤も同様です。
　建物の構造は、柱と梁で構造を持たせる ラーメン構造と、壁で持たせる壁式構造が あります。旧耐震でも壁式は比較的強く、古 くても補強がいらない場合もあります。注 意すべきは、Ｌ型など平面形状が不整形な 建物。特に構造上分かれていないとねじれ る可能性が高いです。また、丘陵地などで断 面が不整形な建物も要注意。また、下層階 が鉄骨鉄筋造で強く、その上の強度が十分 でないといった場合、中層階が壊れることも あります。なお建物の耐震化は、地震の時に 建物が倒壊して人命が損なわれるのを防ぐ のが目的で、建物が壊れないようにする訳 ではありません。 改修に向けて専門家の選定と 各種工法 　さて、実際の耐震化のためには、まず耐震 診断をします。その業者もゼネコンから建築 士事務所までいろいろですが、今はインター ネットなどで情報収集することもできます。 選定は随意（指名）方式とプロポーザル（提 案）方式があります。業者を決めて見積を取 り、理事会を経て、臨時総会で決議をして工 事に入る、というのが大まかな流れです。
　大阪市では耐震化緊急支援事業があり、 平成24年度の支援事業としては、対象は、昭 和56年5月31日以前に建築確認を取得した 建物（旧耐震）で、ほかにもいくつか条件が あります。耐震診断費用の2/3以内、1棟あ たり200万円までですが、棟数が限られてい ます。ほかに耐震改修設計、耐震改修工事 についても支援があります。
　耐震診断の手順、これはプロの範疇です が、図面を見て現地を調査、診断解析・構造 計算をします。構造耐震指標をIs値と言い、 診断の結果、Is値が0.3未満なら建物が倒 壊する危険性が高い、0.3～0.6未満なら倒 壊する危険性あり、0.6以上なら倒壊する危 険性が低い、という判定で、その結果に応じ て補強します。耐震補強は、命を守るのが目 的です。ただ、この機会に扉を取り替えると か、総合的な建物維持を考慮するのは大事 なので、総合的にアドバイスできるコンサ ルタントがいいと思います。
　各種工法としては、柱なら耐震スリットの 設置、鋼板巻き立て補強、炭素繊維巻き、 RC巻き立て補強、壁は増設や増厚、新設な ど。他に校舎の改修などでは、建物に鉄材で 補強を入れるブレース工法などがあります が、そのスペースがあるかどうかと、見映え や居住性も問題になります。特許工法とし ては、柱・壁付柱を補強するSRF工法、工場 で作ったコンクリートを現場で組み立てる PCアウトフレーム工法などがあります。後 者は、費用が高くなります。
　マンションの実例では、たとえば鉄筋コン クリート造／昭和53年築／31軒で、準備に 約2年、工事に3ヶ月、工事費約3000万円など の例があります。業者の選定から耐震診断、 理事会に総会、これらの手順を踏むのに結 構時間がかかります。参考にしていただけ ればと思います。

　住宅金融支援機構では、分譲マンション の共用部分の耐震工事、屋上防水などのリ フォームについて融資をしています。融資お 申し込みの場合は、工事決定を総会で決議 する前に、まずご相談いただくようお願いし ます。
　当機構のマンション共用部分リフォーム 融資は、工事を実施したいが、修繕積立金だ けでは不足する、修繕積立金をある程度残 しておきたい、大規模修繕工事と併せて、省 エネなど居住性能を向上させる工事も実施 したい、といったご要望に応えています。 　返済期間は1年～10年、金利は全期間固 定で、借入申込時に決まります。ちなみに11 月なら年利1.28％、耐震改修を伴う工事は 年利1.08％。融資額は対象となる工事費の 8割以内・もしくは150万円×住宅戸数のどち らか少ない方です。
　この融資の主体は管理組合さんなので、 理事長が保証人になったり、担保提供など は必要ありません。融資の条件がいくつか あり、資金を借り入れることや借入金額・期 間・予定利率、また（財）マンション管理セン タ－に保証委託をすることなどを総会の議 案書に明記する、「商品概要説明書（又は「融 資のご案内」）」を総会で配布して、内容を説 明することなども必要になります。
　詳しくは、下記までお問い合わせください。
住宅金融支援機構　近畿支店
　 まちづくり推進グル－プ　
電話 06-6281-9266