住居として使用する場合、「管理」用途と完全に切り離し、区画として独立させる必要があります。
　管理事務所と扉で繋がっている場合は、コンクリートブロック積み等で完全に塞ぎ、防火区画を構築する必要があります。
　電気、ガス、水道等の引き込みが共用部分扱いになっているケースは、共用部分と切りはなし、個別検針が可能なように改修する必要があります。共用部分と区別できない場合は管理上、子メーターを設け、管理組合が全て検針と集金業務を行う必要が生じます。
　各種警報副受信機やエレベータの通話装置が設置されている場合はシステムに影響が出ない方法で撤去または移設が必要になります。

　集会所（会議室）に利用する場合は共用部分として使用するため、上記の制約が生じず適宜活用が可能です。

　住居や集会所等の用途にかかわらず、内装を改修する際、構造躯体の柱や梁、構造壁をけずったり撤去することは原則的に出来ません。またコンクリートの非構造壁でもけずったり撤去する場合は慎重に取扱い、建築士の構造チェックを受けましょう。
　内装仕上げについては、建物規模等により、建築基準法上や消防法上の内装制限の適用を受けている場合があります。その場合は、壁・天井を不燃材等で仕上げたり、またカーテンやカーペットは（※）難燃材料とする必要があります。

　店舗や倉庫・駐車場など、マンション（共同住宅）とは別の用途に使用する場合、建築基準法上の用途変更確認申請が必要です（広さによっては緩和があります）。また、消防設備の取り扱いが変わる可能性もあるため、所轄の消防署に事前協議を行う等の配慮が必要です。具体的には専門家に相談しましょう。

　管理員住宅を売却する準備として所有権の保存登記がされますが、区分所有者全員の共有とした場合には、その売却については、管理組合又は管理組合法人が申告納付するのではなく、各区分所有者がその持分に応じて土地・建物の譲渡所得の計算を行い、所得税の確定申告納付の要不要を判断することになります。また、管理組合法人の所有として売却した場合には、管理組合法人が各区分所有者から土地・建物の寄付を受けて売却したのと同じであり、売却代金と同額が課税所得となり法人税が課税されると考えられます。

　管理員住宅を区分所有者以外の者に貸し付けて賃貸料収入を得る場合には、上述した収益事業となり、管理組合又は管理組合法人で法人税の申告納付が必要となります。この場合には、収益事業に係る収支、資産及び負債と収益事業以外の事業に係る収支、資産及び負債とを区分して経理し、収益事業に係る所得金額を計算しなければなりません。
　また、消費税について、居住用として貸し付けた場合には非課税ですが、事業用として貸し付けた場合には課税取引となりますので、課税売上げの合計が一事業年度で1千万円を超える規模になる場合は、申告納税義務が生じます。

　上記以外に、トランクルーム、来客用ゲストルーム、第2集会室として区分所有者に賃貸し使用料を取る場合は、非収益事業であり、課税の対象となりません。
　収益事業として課税の対象となり、法人税が課税される場合には、地方税（都道府県民税及び市町村民税）の法人税割も課税され、収益事業を行うことで均等割の納税義務も発生します。いずれにしても、課税関係はケースバイケースであり、実際に実行するにあたっては、税理士か所轄税務署に相談することをお勧めします。

（１） 共用部分の廃止の規約変更をしなければなりません。規約変更は総会の特別決議により議決権の4分の3の賛成が必要です。
（２） 登記の添付書類として上記総会決議書（規約廃止証明書）を添付します。
1. 区分建物表示（表題部） 変更登記により共用部分の廃止
2. 所有権保存登記 所有者名義
3. 区分建物表示変更登記 管理員住宅から居宅に種類変更
4. 区分建物表示変更登記 敷地権の設定
以上1. 2. 3. 4登記手続きがいります。　
　もともと管理員住宅は共用利用でしたので所有権保存登記で所有者をだれにするかきめなければなりません。
　（イ）区分建物全員名義に？
　（ロ）理事長名義に？
　（ハ）管理組合で管理組合法人設立　登記し法人名義に？
　（イ）にした場合区分建物所有者の担保権者より追加担保設定登記を求めてきます。各区分建物所有者が担保権者との間で書類のやりとり等で相当な時間や手間、追加担保設定費用が必要となります。

　（イ）の場合は全員の印鑑証明書と担保権者の抹消承諾書
　（ロ）の場合は理事長の印鑑証明書
　（ハ）の場合は法人の印鑑証明書
　総会の議事録　等
　いずれにしても区分所有者や担保権者の理解と協力がなければ不可能です。特に（イ）の場合は日数がかかりますし、一人でも協力が得られなければ売却はできません。また売買、賃貸するにしても税金等にも配慮する必要があります

名義人を誰にするかが問題です

　第三者（組合員を含む）に対して共用部分である管理員住宅を売却しようとすると、まずは管理規約のうち共用部分についての記載を変更することが必要になります。
　また、共用部分が変更になると、各区分所有者の敷地権の割合も変わるため、区分所有者全員について登記の変更手続が必要になります。また、実際に第三者に売却するに先立ち、当該売却部分（もと共用部分）について保存登記をすることも必要になってきます。
そして、これらの手続に先だって決めておかなければならないこととして、当該部分の名義人を誰にするか（売却の当事者を誰にするか）という点があります。
　この点、管理組合が管理組合法人になっていれば、同法人が名義人（所有者）として売買の当事者になり、売却代金の受領及び管理を行うことになるでしょうが、管理組合法人ではない場合には、問題はそう単純ではありません。その場合、共用部分は、区分所有法上、区分所有者全員の共有に属するものとされていることから、原則として、当該部分は組合員全員の共有名義にすべきことになると思われます。しかし、区分所有者全員の共有名義とした場合、共有物である以上、現実の売却手続においては、区分所有者全員の実印による押印、全員分の印鑑登録証明書などが必要になり、その手続があまりに煩雑になるという問題があります。他に、区分所有法上のいわゆる管理所有として、共用部分としたまま、当該部分を理事長など特定の者の名義にすることも可能ですが、その場合は、区分所有法上、処分行為にあたる売却をすることはできません。また、そもそも、共用部分のまま第三者に売却することができるのかという問題もあります。

やはり、賃貸人を誰にするかが問題になります

　共用部分を賃貸する場合も、売却の場合について上記したのと同じように、賃貸契約の名義人すなわち賃貸人を誰にするかが問題になります。
　管理組合が管理組合法人になっている場合、同法人が名義人になれば問題ありません。この場合、賃料収入は当然、管理組合法人に帰属することになります。
　一方、管理組合が管理組合法人になっていない場合には、管理組合は法的には権利能力なき社団と扱われますので、賃貸人名義を管理組合としても賃料収入が管理組合に帰属することにはならず、法的には、全区分所有者に総有的に帰属していると考えるか、場合によっては、理事長個人に帰属すると考えられることになります。このような場合でも、管理組合として適切に賃貸収入の管理をしていれば、上記した管理組合法人の場合と特段の違いは生じないとも思われますが、やはり管理組合法人という法人格をもった主体が契約の当事者となる場合に比して、権利関係が不明確である点は否定できません。
　また、区分所有法にいうところの管理者による「管理所有」として、管理者（理事長）などが当該共用部分の「管理」の一環として賃貸することも可能でしょう。この場合、理事長等が「管理所有」することになるとはいえ、当該共用部分の所有権は依然として管理組合に帰属しますので、賃料収入は管理組合に帰属すると考えることになります。
　なお、区分所有建物の賃貸も建物の賃貸借ですから、借地借家法の適用を受けることになりますが、借地借家法は賃借人の保護に手厚い法律であり、定期建物賃貸借契約とするなど特段の定めをしておかなければ、賃貸借契約締結後は、賃借人に債務不履行がある場合など、もはや限定的な場合しか解除できなくなりますので（そのため、なかなか返してもらえない）、その点も十分に留意すべきでしょう。

最も簡便な方法ですが、留意点もあります

　以上の売買や賃貸借とは別に、共用部分としたまま、これを有効利用するという方法も考えられます。つまり、それまで管理員の住宅として使用してきた共用部分を別の用途として使用するという方法です。トランクルーム、来客用ゲストルーム、第二集会室などとして区分所有者全員のために使用するのであれば、共用部分であることに変更はありませんから、上記のような登記手続は必要ありませんし、名義人を誰にするかで悩む必要もありません。また、そこから何らかの収入が得られた場合には（売買や賃貸の場合に比して収益の額は小さいでしょうが）、その収入は共用部分からの収入として当然、管理組合に帰属することになります。
　したがって、共用部分としてその他の方法で活用するのが、最も簡便です。もっとも、この場合でも、管理規約で個々の共用部分の用途までが記載されている場合には、管理規約の変更手続が必要になってくることに留意する必要はあります。