マンションの敷地や建物には「専有」「専用」「共有」「共用」の区別がありますが、今回はその中の「専用使用権」についてお話します。
- Q
- 専用使用権とはどのようなことでしょうか？
- A
-
共有敷地・共用部分の一部を特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が、「専用使用権」です。
たとえば、
1.共用部分とされているバルコニーやルーフバルコニーを そこに接続する住戸の居住者が独占的に利用するケース
2.共有敷地の駐車場や一階住戸の庭などを利用するケースなどに発生します。
1や2についてはあくまでも共有部分であるため、その利用については制限がつくことになり、有料となるケースが多いようです。マンションの維持管理をスムーズに行うために、専用使用権を認めた箇所については、管理規約で明記しておくことが望ましいでしょう。
＜解説＞
●専用使用権そのものに問題があるわけではありませんが、共有敷地の駐車場にこの権利を設定して分譲しているマンションでは、さまざまなトラブルが生じています。そこで建設省（現国土交通省）は昭和54年、「分譲業者が共有敷地等に専用使用権を設定してその使用料を得る等の例は、現在少なくなっているが、取引の形態としては好ましくないので、原則として、このような方法は避けること。」という通達を出しました。
●平成9年に改正された標準管理規約でも、バルコニーなどについては専用使用権を明記する（規約14条1項）一方で、駐車場についてはこの表現自体を取りやめています。
バルコニー等の専用使用権について標準管理規約では、次の様に明記されています。
- 第14条
- 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第21条第1項及び別表第4において「バルコニー等」という）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承諾する。
- 2
- 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
- 3
- 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。
《コメント》
- 1
- バルコニー等については、専有部分と一体として取扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。
- 2
- 工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は、使用細則で物件ごとに言及するものとする。
- 3
- バルコニー及び屋上テラスがすべての住戸に付属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。
賑やかな天神橋筋界隈の中でもひときわ活気にあふれた商店街を抜けると、目の前に「ローレルハイツ北天満」のランドマークであるノウゼンカズラをあしらった正面のアーチがお出迎え。アーチをくぐり抜け、さっそくマンション内の一室で管理組合の井上憲夫理事長と奥村憲嘉自治会長にお話を伺いました。
最近はどのマンションでも積極的に組合に関わろうという人が少なく、理事のなり手不足に頭を痛めているのが実状です。そんな中で、ローレルハイツ北天満では、よくある輪番制などではなく、現在も立候補・推薦制で理事を選出しています。その理由や選出方法について伺うと、「理事には、仕方なくでなく、熱心に取り組んでくれる人になってほしいですから、普段から、総会や委員会などでよく質問や発言をされる人やお正月の餅つき大会などの行事で積極的に動いてくれる人に目配りをしておいて、あの人ならやってくれそうだと思ったら、役員選出のための選挙管理委員会からそういう方にお願いするわけです。特に要望をよく出される方には、中に入って意見を通してもらうよう説得したりします。
ローレルハイツ北天満には、集まる管理費等も多いという大規模マンションならではのメリットを活かし、フットサルが楽しめるサッカー場、ロータリードラムを3
台備えた集塵機室、3 ヵ所の集会所といった他ではあまりお目にかかれない立派な施設があります。集会所を有効利用したカラオケ、茶・華道、囲碁・将棋、ストレッチ、パソコンなど趣味・特技を活かしたサークル活動も盛んです。また、自治会とも協力して、天神祭りへ参加したり、ハイキング、カーニバル、日帰りバスツアー、もちつき大会、子供クリスマス会など多彩なイベントを開催しています。「各担当の部会や委員会のメンバーは準備が大変ですが、当日は多くの住民にボランティアとして協力してもらうなど無理なくみんなが楽しめるように色々工夫しています」と自治会長。ローレルハイツ北天満の場合、こうしたコミュニティ活動に自治会が積極的に関わっているのが大きな特長です。
その他、一人暮らしの高齢者や高齢者夫婦を対象に毎日定時にインターホンで通話することで安否確認を行う「ふれあいネットワーク」や、65 歳以上の方を対象に食事会やウォーキングなどを実施する「いきゆうクラブ」の活動もすべて住民の有志によるボランティアによって運営されています。さらに災害対策として専用の備蓄倉庫に全1,342
戸3 日分（1 家族平均3 名換算）の飲料水と米・乾パンなどの食料のほか、様々な防災用品を備蓄。年2 回行う防災訓練には毎回100 名ほどが参加し、訓練終了後は、賞味期限間近のアルファ米での炊き出し訓練と試食をかねて懇親会を開催するなど、訓練にも楽しさを加えるようにしています。最近では、親子二代にわたって住む居住者も増え、地域最大のイベントである夏の天神祭りには、幼少時をここで過ごし今は遠くで生活している若い人たちが里帰りして家族や昔の仲間と一緒にお祭りを楽しむといったうれしい話もよく聞かれるようになり、長い歴史を持つマンションならではの良さが見直されています。マンション管理への関心はもとより、自分たちのマンションをより良いものにしていきたいというモチベーションの高い居住者の方々にとって、「ローレルハイツ北天満」はこれからも大切な"
心のふるさと" となっていくでしょう。
このマンションのユニークな点は、管理組合の下部組織として「TPSクラブ」というコミュニティ活動を目的とした組織が入居時からあることで、こうした例は極めて稀です。TPSクラブの中には、キッズ＆シニア倶楽部、グリーン美化倶楽部、たんぼ倶楽部、イベント倶楽部の4つがあり、それぞれ活発な活動を行っています。
TPSクラブは全戸加入で、1住戸について月500円を負担してもらい、クラブの運営費用に当てています。さらに外部の専門業者の方が、街コーディネーターとして常駐。クラブの運営面のサポートや、コミュニティ形成のきっかけづくりを行っています。この他にも、バレーボール、太極拳、空手、キッズダンスなど9つのサークル活動がすでに誕生しています。
コミュニティ活動をしたいけど、どうしていいか分からない管理組合が多い中で、イベント運営の専門家を最初から組み込み、うまく活用しているケースと言えるかもしれません。
「私がTPSクラブの委員長を引き受けたのは、クラブを通じて人と人をつなぐことができれば、という思いがあったからです。活動を初めて３年目に入り、住民同士が仲良く立ち話をしている姿を見かけるようになりました。子どもはすぐに仲良くなれる、お母さんも子どもを介してつながりができる。でも、お父さんのつながりはなかなかできませんが、イベントを通してつながりができます。イベントのボランティアで揃いのTシャツを着ることだけでも、一体感が生まれますからね。住民同士が知り合いになると、知らない人がいれば分かりますので、防犯上でもメリットがあると思います」と亀井さん。
長吉コーポは、5階建て（一部4階建て）の2棟・121戸。
昨年は大規模修繕工事のため中止になりましたが、毎年6月に草取り、8月に納涼祭を開催しています。とくに納涼祭は、色の付いた電球をぶら下げ、くじ引きやビンゴゲームを楽しんだり、子ども向けにはヨーヨー釣りなどが大人気だとか。「家族ぐるみで、住民の70％くらいが参加しますね」と吉岡理事長。
築29年目の昨年、2回目の大規模修繕工事を実施。
外壁塗装の他、廊下、階段、ベランダに塩ビシートを敷きました。築年数が進むと、建物の老朽化の他に、住民の高年齢化の問題も起きてきます。長吉コーポでも、帯主の60％は60歳以上。さらに、一人暮らしの高齢者も増えています。
階段の手すりは15年ほど前に設置。「回覧板も、ドアポストに挟んでおしまいではなく、必ずインターホンを押して、お互いの顔を見て安全を確認し合いましょうと、広報誌でも呼びかけています」（吉岡理事長）
平成20年3月から大規模修繕工事を開始したアルス帝塚山管理組合ですが、工事に至るまでの手順は以下の通りです。3年前に修繕準備委員会を立ち上げ、住民アンケート等を実施。そして2年前に正式に修繕委員会を立ち上げてコンサルタントを選定。昨年5月の総会でコンサルタントを承認してから本格的に活動開始。設計仕様書をつくり、施工業者を選び、大規模修繕工事に着工しました。
工事内容は、共用部分の外壁、廊下、階段、バルコニー等の防水工事、塗装工事、改修工事、そして東側入口ドアを自動ドアに取り替える工事などです。改修をしながらグレードアップも図っています。工事の進捗状況は、施工業者が掲示板で知らせるほか、「洗濯物を干せない日」とか「バルコニーの片づけのお願い」など、居住者への案内は、掲示板と同時に案内チラシの戸別配布も行っています。「工事がスタートして今のところ大きな問題は起こっていません。おかげでスムーズにいっているように思います」。
修繕委員会からタイル貼りマンションの方へのアドバイスを頂きました。「タイルの剥離状況をすべて確認するのは足場を組んでからでないと分かりません。でもタイルを焼くのに最短でも2 ヵ月くらいかかります。だから見込みで多めに発注しておくことをお勧めします。余ったタイルはストックしておけばいいので、無駄にはなりませんから」。
修繕委員会の人たちが一番気をつけてきたのは、ガラス張りの運営です。施工業者の公開プレゼンもそのために他なりません。「みんなの大切なお金でやるわけですから。できるだけオープンにして、みんなに情報公開し、みんなの意見を聞きながら進めました」。
今回の修繕委員会のメンバーは、建替え後に入居された方たちばかりなので、大規模修繕の委員として活動するのは初めてです。建替え時に委員会のメンバーだった津田さんは、「私たちも建替えのときに一番大事にしたのが、ガラス張りの運営でした。全てオープンにする方針が引き継がれていることを知って嬉しかったですね。それがここの管理組合の良さかもしれませんね」と話してくれました。
あべのグラントゥールを訪れると、40階の高さはもちろん、共用スペースの充実ぶりにも驚かされます。1階ロビーはホテル並の豪華さ。さらに付属施設として、一番利用の多いゲストルームをはじめ、会議室、キッズルーム、スタディルーム、AVルームなどがあり、付属設備には宅配ロッカーも完備しています。また、マンションでは珍しく、コンシェルジェと呼ばれる女性がいます。彼女は共用施設の利用受付、タクシーの手配、コピー、ファックスなど様々なサービスを行っています。「中には、無駄づかいだ、と言われる人もいましたが、今ではほとんどの人が満足しています。それに彼女は、住居人の顔を覚えていますから、犯罪抑止効果もあります」と理事長の三橋さんは説明します。
タワーマンションで気になるのが安全面です。1階に防災センターを設置し、24時間365日監視員が常駐し、モニター監視、緊急連絡の対応などに当たります。さらに夜間午後10時から翌朝7時まではガードマンが棟内を巡回します。「入居時には防犯カメラが15、16台ほど設置されていましたが、丹念に見ると映っていない箇所がたくさんある。そこで防犯カメラを29台に増やしました。おかげで乱雑だったゴミ収集スペースが見違えるようにキレイになるなど、予想外の効果もありました」と理事の岩本さんは笑う。
管理会社の選定には8〜9社からプレゼンテーションを受けた上で決めるなど、設立当初から自主的な運営と公平性を期してきた管理組合の今後の課題は、コミュニケーションづくりです。現在、エレベーターホールに掲示板を設けていますが、今後さらに広報活動に力を入れるため、広報担当理事とホームページ作成委員会の設置などを計画しています。また、今年1月には町会も発足。「管理組合の理事会に町会役員も出席しています。仕事は違っても目的は一緒。協力しあいながら運営していくつもりです」と話す町会役員の永崎さんは、今後実施する町会でのイベントを計画中です。
「法律で縛るよりも、居住者の意識改革を促すルールを作る方が迅速かつ柔軟に対応できます。新しい問題が発生すれば、その点を補足すればいいのです。また、マニュアル化を図ることで、誰でもできるようにすることが大切。これからも地道な戦いを続けていきますよ」と決意を新たにされていました。
さらに入居者リストの細則を作ろうと石本理事長が考えたきっかけは2つありました。一つは、一人住まいの入居者の方が死亡され、身内の連絡先を探すのに右往左往したこと、そして昨年4月に個人情報保護法が成立したからです。リストの種類は、平時の連絡用と、事故・事件の発生など緊急時の連絡用の2種類。緊急用リストには、あべのシャルム以外に居住する縁故者の氏名・住所・連絡先も記入。指定の2重封筒に入れて、押印し、開封できないようにして、施錠できる収納保管。いざというときは、管理組合役員など2人以上の立ち合いで開封し、閲覧するように定められています。
次の防犯カメラの場合、入居時に防犯カメラは1階エントランスに3台あっただけでした。「3台は少ない。それに周辺のマンションで車上荒らしが頻発していましたので、これでは駄目だ」と決意した石本理事長は、さらに20台を設置。プライバシー等の問題もあるため、収録画面の取扱などに付いての細則を決めました。「カメラを設置することで、防犯はもちろんマナー向上にも結びつきました。これには、管理組合役員一同、苦笑しています」。
「ここは竣工時から比較的多くの防犯カメラが設置されていましたが、防犯面について防犯設備士の方に相談したのがきっかけで、防犯カメラの死角や侵入手口となり得る箇所の存在など、防犯上のいくつかの問題が出てきました。そこで理事会で検討を重ね、防犯に強いマンション作りを進めていく上で採用したのが、防犯モデルマンション基準でした」と語るルモン・夕陽丘学園坂管理組合の池田副理事長。
臨時総会で居住者全員の理解を得たうえで、管理会社の協力も得て、防犯強化マンションづくりに着手した。防犯カメラの効率的な配置、エレベーター内モニターの設置、照明回路の改善、忍び返しやセンサーライトの設置、デジタルレコーダーの増設などを段階的に実施。かかった総費用は100万円程度。そして昨年8月に申請して1カ月の短期間で防犯モデルマンションに認定されるほど基準を大きく上回るほどの防犯対策に成功した。
防犯モデルマンソションに関しては、「存在を聞いた事があるが、申請方法がわからない」という人が多いのが現状である。「私から提案としては、審査基準を全部揃えて申請するのもいいが、そうではなくて、中途半端でもいいから申請を上げることです。1級建築士と防犯設備士の2名の審査員が現地に来られて、ここはこうしてください、と指摘されます。それを聞いてから工事を発注する方がスムーズで効率が良いですよ」。
そして池田副理事長は、「大切なのは、既存のマンションを防犯モデルマンションにしていく過程の中で、防犯意識を高めていくこと。いくら設備が整っても、住民の防犯意識が低くては、効果は半減しますからね」と締めくくる。
マンションの資産価値を下げないためには、美観の維持も大きな要素です。扇町コーポ管理組合がこの美観維持に積極的に取り組んだのが3〜4年前のこと。当時のメンバーが理事長の鳥山大樹さんと理事の方たちでした。手がけたのは、郵便受け、自転車、エレベーターの3つ。まず郵便受けの場合、割れたプレートやピンクチラシ防止用の貼紙などが景観を悪化。さらに郵便物の盗難があったこともあり、郵便受けの交換改修工事を実施。壁面から出ていたタイプから壁面と同じ面になるようにし、盗難防止と宅配便にも対応できるタイプに変えました。「しかし総会にかけずに進めて問題になりました。結局、臨時総会で事後承諾をいただきましたが、進め方の順序と透明性の確保の重要性を痛感しました」と鳥山さん。
次に手がけたのが駐輪問題でした。「きれいなピロティに無差別に自転車が置かれている。これは何とかしたいと思って自転車のプロジェクトチームを作りました」。ちょうど2段式の駐輪機が老朽化してきたのと、子どもや高齢者には使いにくかったので、この際、駐輪設備を変えようと、今の軽くて操作性の良いスライド式を採用。台数は、160台から144台に減りましたが、全体の戸数が81戸なので、1戸あたり2台弱の自転車が登録可能です。さらに鳥山さんたちは、この自転車を有料制にしました。料金は、年間で自転車が1200円〜3000円、バイク（400cc未満）で1万5000円〜3万円。この有料制の導入は、台数制限を図るのに効果があり、同時に、修繕積立金にも貢献しているそうです。
同時に取り組んだのがマナー面です。登録自転車には認定シールを貼り、駐輪場以外には置かないルールを徹底。「扇町コーポ・駐輪マナー向上GUIDE」を作って各戸に配布した他、プロのデザイナーである鳥山さん自身が作成したポスターを駐輪場に貼り出しました。さらにユニークなのが、警告札を作成。違反自転車にくくり付けて注意を促しました。警告札の内容は、「シールを貼っていない自転車は撤去します」「あなたは違反駐車をしています」「無断駐輪です。1週間後に撤去処分します」……etc。「最初が肝心なので、スタートさせた日から1回で勝負しようと、朝からピロティに張りついて、違反自転車があればすぐに駐輪場に入れました。そのおかげで、ピロティから自転車の姿が見事に消えました」。
そして3つ目はエレベーターでした。「エレベーターは快適環境の入口であり、社交場だと位置づけて、プロジェクトを発足させ、他のマンションのエレベーターを見に行ったり、業者の方に来てもらい、見積もりをとりました」。各社の提案内容が違い、見積額も40万円〜240万円の大きな開きがありました。そこで透明性を図るために、居住者の方にも集まってもらい、公開プレゼンテーションを実施。「堅牢性」「値段」「メンテ」などに分けて採点。こうした住民参加のもとに、傷の付かないセラミックタイル仕様の内装に決定。さらに防犯のためにエレベーター内にカメラを設置しました。
グランドメゾン長堀管理組合の日頃の活動状況は、広報誌をみればよくわかります。発行部数は470部。不定期ですが年に3〜4回、全戸と別居の区分所有者にも配付しています。頁数は4〜10頁まで様々。その広報誌を拝見すると、文章も簡潔で文字も大きく、イラストもはいっていて、読みやすくなっています。とくに特徴的なのが、表紙に目次まで入っている点です。「配っても、文章が長くなるとほとんど読んでもらえませんので、せめて項目だけでも見ていただけたらと、昨年から目次をつけました」と中島一行理事長は、その狙いを語ります。
2000年8月〜2001年6月に行った大規模修繕以来、修繕関係で最も大きな事業は、昨年行ったエレベーター8台の入れ替えです。「普通は30年〜35年で入れ替えるのが普通です。まだ機能的には使えましたが、住民からデザインや福祉仕様への要望などがありましたので、昨年の総会ではかって決議し、10月から3カ月間かけて8台全部入れ替えました」。主な改良点は、地震感知機、地震時管制運転機能、耐震補強工事など地震に強い設備にしたこと、事故が起こる前に察知できる遠隔監視システムを導入したこと、防犯窓を取り付けたこと、かご内に2方向手摺、車いす専用操作盤、車いす専用乗場ボタンなどを設置して福祉仕様にしたことなどが挙げられます。さらにモーター容量が小さくなり、電気代も軽減できました。そして注目すべきは、メーカーとの直接契約により、内容をより充実させながらメンテナンス費用を年間かなり削減することができたことです。
先ほどのエレベーターに限らず、管理組合では一昨年から管理会社一括発注の見直しにかかりました。「業者さんを全部呼んで、配水管の清掃、揚水ポンプの点検、植栽関係など項目ごとにそれぞれ交渉をして、管理組合と業者とが直接契約しました。これで一昨年は年間数百万の減契約を実現。臨時総会で管理費の減額を行いました。一つひとつ交渉しながら値決めをしていくのは大変な作業ですが、一度契約すれば、あとは何かの条件変更がない限り、同条件・同金額でいけますから、そんなに面倒なことはありません」。
「当時のデザイナーズマンションのはしりでした。普通の構築物と違って、あちこちに出っ張りがありますが、それが逆に維持費が高くつくことになっています」と笑うベイシティ大阪管理組合の稲津理事長。新しい間は、きれいで問題も起きないが、ちょうど10年ぐらいたった頃から、防犯や景観の問題など、管理組合が積極的にいろいろ乗り出していかないと、いろいろな意味でマンションの資産価値を維持できないと感じてきたそうです。
いま稲津理事長が一番、思案している事案は、子どもたちの遊び場をいかに共存させていくかということ。「子どもが遊べないような、子どもの笑い声が聞こえないようなマンションには、決してしたくありませんからね」。
「うちのマンションには、管理組合の他に、全住民が参加している独立組織のベイシティ町会があります。また地区には連合の子供会があります。そこで、子供会、町会、管理組合が一緒になって、せっかくの広い空地をどういうふうに子どもに提供しようかということを話し合うつもりです」（稲津理事長）。地域の人たちと一緒に、公開空地の利用の仕方を探ろうとされております。
ここ数年間、管理組合では、より安全で快適なマンションライフのために、積極的に改修工事に取り組んできました。例えば、防犯上の観点から、玄関部分とエレベーター内に、防犯カメラを設置した他、安全面を配慮して、玄関のアプローチ部分を全面スロープにしました。それも高齢者にも優しいように、100分の１のゆるい勾配となっています。「基準的には８分の１の勾配でいいのですが、実際は高齢者にはきついし、車イスだとなかなか上がれません」と理事長の藤田三郎さんは説明する。同時に、スロープの材料に耐摩擦性と浸水性に優れたインターロッキングを使用しています。「最近、転倒事故がすごく多いでしょ。それだけにスロープの床の材質には、気を遣いました」。
さらに13年７月には、受水槽を撤去して、増圧直結給水方式に切り替えました。受水槽は定期的な清掃が必要であり、維持管理費が当然のようにかかります。受水槽の撤去により、この維持管理費が節約できた他、増圧給水設備を他の場所に設置にすることで、受水槽を撤去した約20坪の受水槽室を集会室として改修しました。管理組合では、この集会室の使用細則を定め、近隣へも有料で開放しています。利用内容としては、葬儀・臨時宿泊・料理教室などですが、管理会社のサービスで、包丁磨き教室を実施したこともあるとか。「集会室ができたことで、住民同士のコミュニケーションが図れるようになりました。これからも大いに活用したいですね」。
今回、取材に応じていただいたのは、インターネット活用者の中心ともいえる黒川静博さん。コンピュータ関係のお仕事をされていることもあって、インターネット設備はマンション選びのポイントの１つでした。（当マンションには、分譲時からマンション内に光ファイバーが配線され、独自のホームページがありました）
日ごろは会社勤めで近所同士で会う機会が少ない人も、帰宅して息抜きにパソコンを開いたら誰かが話しかけてきているといった具合。これがきっかけになり、昨年（平成15年）夏に開催した入居一周年記念パーティーには約50人ほどが、またクリスマスパーティーには約60人が参加されました。気の合った人同士でお花見やタコ焼きパーティーなども行われ、交流の輪がどんどん広がってきています。
