平成30年度「管理組合交流会」報告

 この交流会は他の管理組合との情報交換により、管理組合運営の課題解決のヒントを見つけていただく場として定期開催しています。
 今回は33名の方が、1部は築年数ごとに、2部は総住戸数ごとに各々5グループに分かれて、持ち寄った様々な悩みごとについて他の参加者と意見交換を行うとともに、最後には各グル-プごとに交流内容を発表いただきました。
 その後、コメンテ-タ-(弁護士・建築士)からのアドバイスもあり、参加者から「有益な情報交換ができた。」「他のマンションの取り組みがよくわかり、参考になった。」といった感想や、「開催頻度を増やして欲しい。」などの要望が寄せられました。

第2部はこちら

「大規模修繕工事見学会」の中止について

 平成31年3月10日(日)に実施を予定していました「大規模修繕工事見学会」ですが、先日、見学をさせていただく予定でしたマンションの管理組合様から、諸事情により大規模修繕工事の開始時期が遅れるとのご連絡がありました。
そのため、誠に残念ですが、今年度の実施は中止とさせていただきますので、ご理解賜りますようお願い申し上げます。
また参加を予定されていた皆様には、ご迷惑をお掛け致しますことを深くお詫び申し上げます。

マンション管理に関する紛争を取り扱う「かいけつサポート(認証紛争解決サービス)」について/法務省

法務大臣の認証を受けた民間事業者がトラブル当事者の間に入り、話し合いによって解決を図るサ-ビスです。 
マンション管理に関するトラブルにあった場合の解決手段の一つとして、添付リンクをご確認ください。

URL:http://www.moj.go.jp/KANBOU/ADR/index.html
添付PDFパンフレットも併せて掲示ください。

認証紛争解決サービス(かいけつサポート)パンフ

「KYB(株)及びカヤバシステムマシナリー(株)が製造した免震・制振オイルダンパーの国土交通大臣認定等への不適合について」の相談窓口が「住まいるダイヤル」で設置されました~公益財団法人住宅リフォ-ム・紛争処理センタ-

国土交通省より、平成30年10月16日付けで「KYB(株)及びカヤバシステムマシナリー(株)が製造した免震・制振オイルダンパーの国土交通大臣認定等への不適合について」が公表されました。

これを受けて、公益財団法人住宅リフォ-ム・紛争処理センタ-「住まいるダイヤル」では、消費者の皆様への相談窓口を設置しました。


相談窓口   http://www.chord.or.jp/news/7327.html

平成29年度「管理組合交流会」報告 

この交流会は他の管理組合と情報を交換することで、管理組合運営の課題を解決するヒントを見つけていただく場として定期開催しています。
今回は29名の参加者が、築年数と総住戸数を基本に2部制5グル-プに分かれ、持ち寄った様々な悩みや困りごとについて、他の参加者と意見を交換したり、体験談を披露しあって、有意義な時間を過ごしました。
各グル-プには交流内容を発表いただき、コメンテ-タ-(弁護士・建築士)からの講評もあり、参加者からは、「有益な情報交換ができた。」「他のマンションでの取り組みがよくわかり、参考になった。」などの感想が寄せられました。

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子供が廊下を走ったり跳んだりする音が、階下の居住者の社会生活上受忍すべき限度を超えているとして、損害賠償請求が認容された事例/東京地判平成19年10月3日

東京地判平成19年10月3日(判タ1263号297頁)

●事件の概要
Yの長男がY住戸を走り回ったり跳んだり跳ねたりする音(本件音)が、ほぼ毎日、50〜65dB程度、午後7時以降、時には深夜にも階下のX住戸に及ぶこともしばしばあり、長時間連続したこともあった。
Yは、XがY住戸を訪ね話し合った際には「これ以上静かにすることはできないので、文句があるなら建物に言ってくれ」と乱暴な口調で突っぱね、Xの妻がYと会った際に「静かにして下さい」とYに頼んでも「警察でもどこでも行けばよい、どうせ理事会では何もしてくれないのだろう」と言うなど、Xの申入れに取り合おうとしなかった。
管理組合は、Xの申入れに基づき、日常の生活音について配慮することを求める内容の書面を掲示板に掲載したり本件マンションの各戸に配布したりしたが、Yによる改善はなかった。
Xは、やむなく訴訟等に備えて騒音計を購入して本件音を測定するほかなくなり、精神的にも悩み、Xの妻には、咽喉頭異常感、食思不振、不眠等の症状も生じた。
XはYに対し、騒音の差止め及び損害賠償を求める旨の調停を求めたが、Yはこれに応じず調停不成立により、調停は終了した。
そのため、XからYに対し、本件音が受忍限度を超えていると主張して、不法行為による損害賠償請求権に基づき、慰謝料及び弁護士費用の支払いを求めた。
●問題点
Yの長男が住戸を走り回ったり跳んだり跳ねたりする音(本件音)は、一般社会生活上、階下に居住するXが受忍すべき限度を超えていたか否か。
●判決内容
判決は、ほぼ毎日本件音がX住戸に及んでおり、その程度はかなり大きく聞こえるレベルであり、時には深夜にもX住戸に及ぶことがしばしばあり本件音が長時間連続してX住戸に及ぶこともあったことを指摘し、「Yは、本件音が特に夜間及び深夜にはX住戸に及ばないようにYの長男をしつけるなど住まい方を工夫し、誠意のある対応を行うのが当然であり、XのYがそのような工夫や対応をとることに対する期待は切実なものであった」と述べました。そして、YがXに対して、「これ以上静かにすることはできない、文句があるなら建物に言ってくれと乱暴な口調で突っぱねたり、Xの申入れを取り合おうとしなかった」という事実につき、「その対応は極めて不誠実なものであった」と評価しました。
そして、判決は、特にYの住まい方や対応の不誠実さを考慮した結果、「本件音は、一般社会生活上Xが受忍すべき限度を超えるものであった」と述べ、XのYに対する損害賠償請求として慰謝料30万円及び弁護士費用6万円の支払いを命じました。
【判決の意味】
マンションの騒音につき、生活音が他の住戸に聞こえれば直ちに違法というわけではありません。マンション内の騒音問題で、その騒音が違法と評価され不法行為を構成するか否かについては、受忍限度論という理論が採用されています。これは、一般社会生活上受忍すべき限度を超えているか否かを基準に、超えていれば違法と評価する基準です。裁判では、当該騒音が受忍限度の範囲であるかどうかが争われることになります。
本判決は、子どもをしつけるなど住まい方を工夫し近隣からの申入れに対し誠意ある対応を行うべきであり、Yの対応が不誠実であったことを、Xの受忍限度を超えたことの理由として強調している点が特徴的であり、受忍限度を超えた近隣騒音トラブルの一事例として参考になります。
ひとことコメント
本裁判例の事案のYが、仮に、Xからの申入れに対し誠意ある対応をしていたのであれば、Xの精神的な負担は軽減されたでしょうし、判決においてもXの受忍限度を超えないという判断がされた可能性があります。そもそも、仮にYが誠意ある対応をしていたのであれば、Xは訴訟提起する必要はなかったかもしれません。 近隣住民同士で相手を思いやり良好な関係を築くことが重要だと、再認識できる裁判例です。
なお、本件と同様に、上階の騒音が階下に対し違法と評価された裁判例として、東京地判平成24年3月15日(判時2155号71頁)等も併せて参考にしていただければ幸いです。
大阪市からのご案内

分譲マンションの長期修繕計画の作成を支援しています!

大阪市では、分譲マンションを安全で快適な住まいとして適切に維持して頂くため、管理組合が長期修繕計画の作成や見直しを専門家に委託する費用の一部を補助しています。
長期修繕計画の作成、見直しをご検討中の管理組合様は、まずはお気軽にご相談ください。

補助対象
・マンションの現状調査・診断費用
・ 長期修繕計画の作成費用

補助内容
・補助対象経費の1/3
・ 限度額 30万円/件

お問い合わせ先
大阪市都市整備局企画部住宅政策課住宅政策グループ(大阪市役所6階)
TEL:06-6208-9224 FAX:06-6202-7064
(分譲マンション長期修繕計画作成費助成制度ホームページアドレス)
http://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000267019.html

「マンション管理フェスタ2017」 講演:超高齢社会におけるマンション居住者の支え合いの必要性と課題

マンションの枠を超え地域で支え合い、安心で豊かな暮らしのために取り組む。

<<フェスタで講演>> 超高齢社会におけるマンション居住者の支え合いの必要性と課題

日本福祉大学 学長 児玉 善郎 氏
(こだま よしろう)

私は工学部建築系の大学を出て、今は福祉の大学で学長をさせていただいています。住まいや地域での生活、環境をどのように整えていくのかという研究に取り組んできました。高齢化が進む中、人びとのくらしを支える上では、福祉と住環境の問題を結びつけて考えていくことが重要になってきていると思います。
 
1970年代以降都市部を中心にたくさんの分譲マンションが供給され、時が経ち、入居者の高齢化への対応が大きな課題となっています。私自身も分譲マンションに住まい、管理組合の副理事長や、自治会の副会長を務めた経験があることから、自分自身の問題としてもとらえ、お話をさせていただきます。

■認知症の高齢者が増える
世界に類を見ない超高齢社会が進展しています。2025年には、約680万人の団塊の世代の方々が、すべて75歳以上の後期高齢者になり、認知症高齢者の数が700万人位になるとされています。高齢者のひとり暮らしや、老夫婦で住まわれていても「老老介護」や、軽度認知症の方が認知症の配偶者や親を介護をする「認認介護」が増えていくと考えられています。
 
認知症はアルツハイマー型が一番多く、基本的には脳の収縮でさまざまな障害が引き起こされます。時間や人、場所のことがわからなくなる、あるいは判断する力がなくなったり、出来ていたことが出来なくなります。 マンションの共同生活では、ごみをいつ出していいのかわからなくなる、あるいはごみを出すという「行為自体」がわからなくなることも起こります。
 
また、マンションでは、居住者の高齢化率は一般的な高齢化率より高くなる傾向が全国で多く見受けられます。 2025年に75歳以上の方の3人に1人が認知症になると推定すれば、自分の住んでいる上や下、隣の住戸に認知症の方がいてもおかしくないし、自分や自分の配偶者がいつ発症してもおかしくないのです。

これからの時代は、自分や身近な人がいつ認知症になってもおかしくないと考え、みんなが安心して気持ちよく暮らしていくための居住者同士の関係作りがより重要になっていくと思います。 国も地域包括ケア体制を自治体ごとに整備していくことを、今後の大方針として取り組んでいます。住民同士の支え合いが、マンションに限らず地域の中でますます重要になると思います。
そうは言っても、住民同士の支え合いを何から取り組めばよいのかとお思いでしょうから、そのヒントとなる取り組み事例をご紹介します。

■住民同士の支え合いについて
【マンション管理組合の組織的な取り組み事例】
宮城県仙台市の404戸32階建てタワーマンションでは、東日本大震災時に1階の共用スペースをマンション内の避難場所にして、炊き出しを行うなど助け合った経験から、建物を共有しながら住んでいる者同士が何かあった時は協力し合うことや、住民同士のつながりの大切さを認識し、コミュニティ活動を積極的に取り組むようになりました。
 
日常的にはマンション内で介護予防教室や、看護師さんなどの専門の方による健康教室を月3回程度開催しています。 防災マニュアルも作成し全戸配布して、住民の意識を高めておられます。 2階の共用一時保育のスペースは、住民の高齢化が進みお子さんを預ける人が減ってきたことから、居宅介護を行うスペースに変更することを考えられています。 具体的には、配食サービスや、介護予防の教室の開催、あるいは、昼食を一緒に食べるといった「小規模多機能型居宅介護」の可能性を、検討されています。

【気になる人を身近な居住者が集まって支える取り組み事例】
神奈川県川崎市野川地区は、2万8千人位の方が住まわれている大きな地区で支えが必要な人に対し、ボランティアグループがさまざまな活動を行っています。長く続けておられる活動は、公共施設「いこいの家」を借りた月2回のミニデイです。お昼の時間帯に、高齢者の方に限らず、地区内にお住まいの方なら誰でも参加でき、子育て中のお母さん方も混ざって昼食作りをし、みんなで一緒にわいわい言いながら悩み事や困り事を相談し合う場を提供しています。
 
また、ひとり暮らしの人や、自立した生活をする上で不安のある人がどこにいるのか、それを支えることができるボランティアがどこにいるのかという情報を寄せ合って地図に落とし込む、支え合いマップを活用した取り組みを行っています。この取り組みで興味深いのは、70代、80代のひとり暮らしで「見守りが必要」という赤色のシールを貼っている人に、「料理を作るのが好き」、「自宅を開放してもよい」という支える側のシールも合わせて貼られている人がいることです。
 
見守られる側の人も、支え合いの役割を担ってもらうようにしているのです。この支え合いマップの情報を活用して、ミニデイ以外に、自宅を開放しても良いという人の家で、気になる人を囲んで気軽に話せる場、介護をしている人同士悩みを打ち明けることができる集まりの場等を開催する取り組みにつながっています。これは、この地区には坂が多く、「月2回のミニデイに行くのが大変、もっと身近な場所で集まることができる場が欲しい」という参加者の声から始まったのだそうです。

高齢化の進むマンションにおいても、管理組合のイベントや集会所での集まる場だけでなく、身近な家に集まって気の合う人同士がお茶を飲みながら話ができる場をつくることが必要ではないでしょうか。

【食べることを通じた支え合いの取り組み事例】
神奈川県横浜市の公田町団地という、昭和30年代に開発された集合住宅団地では、空き店舗になった商業施設に、団地の自治会と区役所、地域包括支援センターが連携して、住民同士が支え合う組織「NPO法人お互いさまねっと公田町団地」を立上げました。 そのメインの活動が、食堂設備を整えたコミュニティ食堂です。お昼のみ週5日も営業しています。

近所でひとり暮らしの人がいた場合、みんなで安否確認をしましょうとよく言われますが、ずっと見張っている訳にはいかないですから、こちらの団地では、気になる方が最近見えないよねとなって自宅に電話し、応答がなければ安否を確認、あるいはこのようなメニュ-だから食べにいらっしゃいよと、声かけすることで、何げない安否確認・支え合いにつながっています。洗剤やトイレットペーパーなども食堂の一角で販売して、気軽に買いに来てもらえるようにしています。また、そこでは、脳トレマージャンや、健康体操なども行っています。マージャンだとひとり暮らしの男性も参加してくれるそうです。

NPO法人で中心になって活動している70代の女性は、ほぼ毎日、食堂の準備、青空市の準備に来られています。「なぜそんなに毎日頑張れるんですか?」と聞くと、「私は頑張っているのではありません。ここに来るのが楽しくてしょうがない。ここに来て、毎日のように顔を合わせる人、何げない話をすること自体が自分の生きがい・張り合いになっているし、楽しくなかったらこんなの続けられないですよ。」とおっしゃっていたのが印象的でした。

【複数のマンションが協力した取り組み事例】
宝塚市白瀬川両岸地区に立ち並ぶ民間マンション群では、共通する課題である孤立化・孤立死、支援が必要な居住者への対応について、地域の社会福祉協議会の呼びかけからつながりを作り、近所の8つの分譲マンションが協力して取り組みを始めました。
 
最初は、終活ノートを共通の様式で作成し、各分譲マンションに配布し、記入してもらう取り組みから始めました。もしもの際の連絡先として、かかりつけの病院や親族の連絡先などを記入しておいてもらい、迅速に対応できるようにするというものです。
 
8つの分譲マンションの居住者を対象とした合同説明会を集会施設で何回か開催するうちに、異なる分譲マンションの住民同士がつながる場を作ろうという取り組みへと発展しました。もともと分譲マンション毎には、サロン活動や趣味の活動が行われていました。しかし、大規模なマンションでは、活動の種類や頻度が多くあるのに対して、小規模なマンションでは活動の種類も頻度も限定されていました。そこで、8つの分譲マンションの居住者は、どこのマンションのサロンや趣味活動に参加しても良いということにしました。それにより、自分の好きな催しを選んで参加できるようになるとともに、活動を企画運営している人にとっても、活動が活発になり喜ばれるというように、住民同士の良いつながり作りになっているとのことです。

マンションでは、とかく共有財産を管理するとなると、外部から人が入らないようにすることを考えがちですが、高齢化の対応となると、外部から人が入ること自体が自分たちの財産をよりうまく活用して、生活を豊かにするメリットもあり、これからは発想を変えて取り組んで行く必要もあるのではないかと思います。


■居住者への認知症への理解・啓発の取り組み
認知症への理解については、住民一人ひとりの意識を啓発することが重要です。みんなが、他人事じゃなくて自分のこととして考え、場当たり的対処ではなく、一緒に考えましょうという働きかけがこれから必要になってきます。ただ、マンションの居住者だけの取り組みでは十分ではなく、町内会や区という単位での地域ぐるみの取り組みにも働きかけていくことが必要で、その取り組み事例を紹介します。

【福岡県大牟田市、認知症SOSネットワーク模擬訓練の事例】
大牟田市では、この訓練を2004年頃から実施しているそうです。決められた訓練日に認知症役の人に、小学校区内を朝10時頃から午後3時頃まで歩き回ってもらい、この人は認知症の方だと思えば参加している市民が「大丈夫ですか?」「どちらに行かれるのですか?」と声をかける訓練です。この訓練を始めた最初の年は、参加した市民は9人で、実際に声掛けが出来た人は1人だけでした。
 
それが2010年には、市内全小学校区で実施されるようになり、参加した市民は3000人、声掛けが出来た人はその半分の1500人にもなったそうです。こうした大規模な地域ぐるみの活動に発展すると、自ずと認知症の人に対する理解や認識が高まってきます。マンションの単位であったり、いくつかのマンションで、あるいは地域の戸建ての人も含めた地区単位などの取り組みの広がりが、これからは必要になってくると思います。

■終わりに
マンションの共有財産を管理することは管理組合の大事な役割ですが、それだけでは済まなくなってきています。
究極的には、共有財産を持った共同体として、コミュニティを活かして、いかに居住者が安心して暮らすことができるようにするのか。 これまでにはない、自分たちのマンションの特性や住んでいる人の特性を活かしながら、新たな管理組合の取り組みが求められて来ると思います。

管理組合の役員は、苦情が持ち込まれたりして大変な仕事であることは間違いありません。しかし、大変なことの中でも楽しみを見つけること、単にやり甲斐ということだけでなく、自分が関わることで少しでも住んでいる人たちの笑顔が見れる、あるいは住んでいる人同士の何か助け合いが生まれるという経験を多くの人が共有しながら取り組むことは、マンションという人と人とのつながりの中で暮らしている良さではないかと思っています。

超高齢化が進むこれからの時代は、大変な時代だと思うだけでなく、私たちなりの知恵で生き抜いて行く必要があります。まさに、世界のどこの国も経験をしたことがないことです。この時代をどう工夫して、取り組んでいくかが、全世界から注目されていると思っています。
 
以 上

「マンション管理フェスタ2017」開催速報

マンションに役立つ情報が満載 見て、聞いて、体験しました!

「マンション管理フェスタ」は、専門家団体や賛助団体、協力団体の協力を得て、2年に1度開催しています。2017年も各団体のマンション管理に関する展示や専門家とのおしゃべりコーナーのほか、講演会やAEDの操作体験など盛りだくさんのプログラムをご用意。大勢の方が訪れ、「マンションでの支え合いのヒントをもらえた」「専門家の方とおしゃべりし、フェスタならではの情報が得られた」などの感想をいただきました。

<<フェスタで講演>> 超高齢社会におけるマンション居住者の支え合いの必要性と課題

日本福祉大学 学長 児玉 善郎 氏

ご自身もマンションの副理事長などをされた経験もあるという児玉善郎先生にお越し頂き、ご講演いただきました。さまざまなデータから超高齢化社会をひも解き、認知症の実情や、マンション居住者の支え合いを進めている事例について大変わかりやすく説明していただきました。お住まいのマンションにも身近に迫っている課題とあって、皆さん真剣に聞き入っていました。

※ 詳しくは次号でご紹介します

<<フェスタで発表>> 自主管理による管理組合の活動

シャトー西梅田管理組合(4棟216世帯)の理事長である櫻井次郎さんと、同マンションの会計監査の田野卓也さんから腹話術もまじえながら活動を紹介して頂きました。阪神・淡路大震災をきっかけに自主管理へ移行。住民・建物・管理人の高齢化の問題を抱えつつも、専門家の手も借りながら、管理組合と町会が一緒になって運営しているという説明に、皆さん大きな関心を持って聞いておられました。

<<フェスタで体験>> AEDの操作体験

大阪市消防局の方にお越し頂き、AED(自動体外式除細動器)の操作体験をステージ上で実施しました。当日の参加者で希望された3名の方が体験され、救急車を呼んでいる間、倒れた人に行なう心肺蘇生法の心臓マッサージと、AEDの操作方法を教えていただきました。救急車を呼ぶ際は具体的に名指ししてお願いすることや、AEDの音声ガイダンスに従うなど万一の時は恐れずに操作するための話が聞けて、体験者の方や見学された方には、いい経験になったのではと思います。

<<専門家とのおしゃべりコーナー>>

大阪市マンション管理支援機構の専門家団体と話せるコーナー。気になることがあるけど、わざわざ相談するのは…といった小さな疑問から日頃の悩みまで、専門家の方に予約なしにお話しできるとあって、皆さん気軽にお話しされていました。

●大阪弁護士会
●大阪司法書士会
●大阪土地家屋調査士会
●(公社)大阪府不動産鑑定士協会
●近畿税理士会
●(公社)大阪府建築士会

<<マンションの取り組み紹介>>

大阪市内のマンションのさまざまな取り組みを紹介する展示パネルでは、マンション管理組合のユニークなコミュニティ活動や、取り組み事例を紹介しました。 多くの方が関心を持って見学されていました。

<<お役立ち情報コーナーも>>


賛助団体や協力団体の協力により、マンション管理に役立つ情報を提供するコーナーを設置しました。来場者はそれぞれのブースを訪れ、興味のある説明に耳を傾けていました。

大規模修繕・耐震改修情報
●(一社)マンションリフォーム推進協議会 近畿支部
●大阪ガス(株)
●(独)住宅金融支援機構 近畿支店
●大阪市住まい公社
●大阪市

設備情報
●(株)エヌ・ティ・ティ マーケティングアクト
●(一社)日本エレベーター協会
●(公社)立体駐車場工業会

建替え情報
●(一社)不動産協会 関西支部

防災・防犯情報
●大阪府錠前技術者防犯協力会
●大阪府防犯設備士協会
●大阪市消防局

組合活動情報
●(一社)マンション管理業協会 関西支部
● (公財)マンション管理センター

<<会場を回ってのお楽しみ!>>

スタンプラリー 会場内のポイントを回ってスタンプを押し、ガラガラ抽選で防災グッズ等が当たるということで、大人も子どもも楽しんで参加されていました。