当面の重要課題は、大規模修繕を適切にやっていくことに尽きると思います。マンションには区分所有に起因するいろんな問題があります。法律的な意味で「マンションとは何か」ということを紹介していただきたいと思います。

松村：マンション関係の法律と現実のギャップは大きいと感じます。マンションには快適、安全、プライバシーの保証といった専用部分の利点のほか、共用であり、共住であり、共同管理でもあります。昭和58年の区分所有法の改正では、マンションの共同管理に注目し、居住者の共同性を強く打ち出し、居住者は管理組合に入り、共同の利益に反して使用してはならないとしています。

　今日のテーマである大規模修繕は多くの場合、共有部分の変更を伴いますので、通常なら居住者の3/4の賛成が必要です。修繕積立金を取り崩す時も同様ですが、修繕を行う前にきちんとした合意を作っておかないと紛争になり、修繕が遅れ、使いにくく、価値が下がってしまうことになります。リニューアルし、より良い状況にして長く維持していくことが大切です。

元木：そもそもコンクリートでできているマンションがなぜ大規模修繕が必要なのでしょうか。

西野：建物はできた時から劣化が始まります。コンクリートはアルカリ性で、時間とともに中和の方向に進みます。中和が進んでアルカリ度がプラス・マイナスゼロになってやがて酸性の方向に進み、中の鉄が酸化しサビが生じ、体積が膨張してコンクリートを破壊してしまいます。マンションは建設されて10年くらいで修繕することになりますが、劣化も時間の経過とともに様相が違い、10年、20年、30年という節目ごとに修繕の内容も違ってきます。

外壁の場合、10年目だったら表面クラックを樹脂で補修しますが、20年経つと外壁貫通クラックが生じ、コンクリートの強度が問題になり、強度を保つような補修が必要になります。
　屋上防水も10年ごとに張り替える必要があり、20年から30年経つと給排水管関係も問題になります。長期修繕計画を立て、それを適切にやっていくことが重要です。マンションのストックが非常に多くなり、これからは建物評価が一般化してきます。きちんとした修繕計画によって管理されたマンションとそうでないところでは評価に大きな差が生じてきます。

元木：大規模修繕は大変な仕事だと思いますが、どの辺が大変なのか話してください。

西野：入居者の修繕に対する認識には“温度差”というものが、どこのマンションにもあります。どれだけ共通した認識が持てるかが全てではないかと思います。場当たり的に対処するのではなく、的確な修繕計画を立てることが大切で、そのために、まず現況調査をすることが必要です。管理組合の皆さんには、事前に入居者がどんな点に、問題を感じているかアンケートをとっていただきたいと思います。また、日常のメンテナンスにかかわる部分と、構造、躯体にかかわる問題に分けて修繕計画を立てていかねばなりません。とくにマンションは工事代金の中で足場代が大きなウエートを占めますので、いくつかの工事項目を束ねてやれば効率よく工事ができます。後は、管理組合の中で合意形成をいかに作り上げるかが重要です。

元木：大規模修繕に入る前に、管理組合が機能しているのか、修繕積立金があるのか、といった問題があります。実際に大規模修繕をやられた皆さんにその苦労を話していただきたいと思います。

内藤：デベロッパーにも責任があると思いますが、きれいな台所や風呂などのことは言うけれども、管理組合や長期修繕計画のことはチラシにも載っていません。住民の管理意識が薄いというのが最大の問題であり、自覚を持ってもらう必要があります。分譲マンションに入る資格がない人が余りにも多いというのが現状です。アメリカのように入居する時に誓約書を書いてもらって、管理組合の活動をしなければいけないということにならないでしょうか。管理組合の活動を義務づける法的な整備も必要だと思います。また一番難しいのは人間関係の問題だと思います。

浦岡：私どもの場合は、管理組合が管理会社任せでした。建物診断業者も、その系列会社で、工事費用は概算で7000〜8000万円かかるということになったのですが、その内容の説明もないまま、定時総会も抜きで業者選定まで進めてしまおうとしました。そこで修繕委員会を作って、始めからやり直そうということになりましたが、委員会は女の人ばかりでしたから、業界用語が全然わかりませんでした。 欠陥の問題や工法などの勉強をして、実地にテストして工法や工事業者を選び、当初の予算の半額の3500万円で、大規模修繕を終えることができました

元木：大規模修繕する際にどんな設計図書が必要なのか、西野さんから説明していただきます。

西野：設計図書には建築確認申請書と施工図があります。建築確認申請書によって、その敷地にどのような規制がかけられているかがわかります。建ぺい率、容積率、マンションを建てる時近隣とどのような取り決めを行ったかもわかります。また、どのような構造で作られたかも分かります。実際に工事に入った時には施工図が必要です。施工図というのは、建設業者が施工中に収まりを考えて作る図面で、それを竣工時に集大成したのが竣工図です。設備系統などを現況通りに図面に載せています。修繕計画にとっては非常に貴重な資料です。

元木：今、設計図書の大切さが言われましたが、その保管状況はどうでしょうか。

Bコーポ理事長：設計図書は大切に保管し、修繕工事には活用しています。

元木：大規模修繕に入る前に気になるのが修繕積立金です。内藤さんのところは足りなかったようですが、どのように対処されましたか。また、滞納されている方にはどのように払っていただきましたか。

内藤：未収金があったので、まずそれを徴収するところから始めました。何回か話し合い、理解を得て払っていただきました。20数年も修繕していないので3〜4年しかもたないかもしれないということを、住民の皆さんに意識づけしていきました。つまり意識の共有化をして、数年かけて住宅公庫から借り入れを受けられる水準まで修繕積立金の値上げを行い、借り入れを受けて修繕を行いました。

元木：滞納している人が督促に応じない場合は、どうなるのか法律的な解説をお願いします。

松村：理解を求めて払ってもらうのが一番大切です。法的に決定的な方法はありません。基本的には裁判で判決をもらわねばなりませんが、滞納といっても少額ですから、裁判に訴えても費用に見合いません。簡単にしようと思えば支払い催告手続という方法があり、裁判所に書面で申請し、書面審理で「催告」を出してもらいます。
　強制執行は専有部分、または動産を差し押さえて競売にかけるということになります。これを簡易に行うには区分所有法に先取り特権というものがありますが、未払いの住宅ローン抵当権があると、先にそちらに取られて配当が受けられないということもあります。管理費などを未払いのまま転売した場合には、その物件を買った人に未払い分を請求することができます。

元木：修繕委員会の必要性について説明してください。

西野：最近は修繕委員会を作っている管理組合が多いですね。委員会が各種の資料を用意していただいて、どこを修繕するのか明確に話していただけ、調査や修繕をスムーズに進めることができます。理事会から離れた修繕委員会というのは公平性を保つ上で非常に効果があります。

元木：劣化診断ではどのようなことをやるのですか。

西野：劣化診断はまず目視で行い、クラックがある時はコア抜きをして、鉄筋やコンクリート、クラックの状態を把握し、強度テストも行います。このほか、超音波による鉄筋量の測定なども行います。コア抜きで1カ所5万円、超音波は1日30〜50万円といった金額です。

元木：工事業者の選び方はどのようにされましたか。

Bコーポ理事長：フローリング工事業者は、その専門業者団体の床材工業会に複数の業者を紹介してもらい、その中から選定し、全住戸を同じ職人で工事をし、公平を期しました。

元木：工事のチェックはどのようにするのですか。

西野：監理という仕事ですが、どういう仕事をどういう工法でやるかを確認する仕事です。特に業者が毎朝、職人にどんな指示を出し、夕方にどんな風に仕上がったかを確認するのが監理です。その状態を管理組合に報告します。それを毎日きちんと繰り返すことが大切です。