恒例となったセミナー＆相談会は、今回はセミナーに続いてそれぞれの管理組合の経験と知恵を交換し合う、初の管理組合交流会が開催されました。

マンション管理の三つの側面

　マンション管理を行うには三つの側面があります。その一つは維持管理（メンテナンス）、これは物の管理です。次に運営管理（マネージメント）があります。いろいろな問題について総会を開いて、マンションの管理方針を考え、決めていく仕事です。そして三つ目が生活管理、コミュニティライフ、コミュニティ形成の問題です。
　マンションにはいろいろな考え方、さまざまな年齢、最近では国籍の違う人など実にさまざまな方が住んでおられます。そういう人たちと人間関係を円滑にしていくためにはいろいろな問題があります。一つ間違うとトラブルになりますので、そうならないためにコミュニティをうまく形成していくことが大事な仕事になります。

管理組合と自治会

　マンションには所有者が作る管理組合という組織と、賃貸者を含めた居住者が作る自治会という2つの組織があります。そこに住んでいる人たちが近隣関係・コミュニティをより良くしたり、生活が円滑に進んでいくようにいろいろなことに取り組んでいく組織、それが自治会です。
　管理組合と自治会との関係はおおむね三つのタイプに分かれると思います。一つ目は、管理組合と自治会がまったく別の組織になっていてそれぞれ別々の活動をされているタイプ。二つ目は、管理組合の中に自治会的な部門があるというタイプ。そして三つ目は、マンションには管理組合しかなくて、地域の自治会に個人単位で参加しているというタイプです。
　マンションは一つの財産という側面もありますが、人間が生活する場でもあります。そこに住んでいて楽しい、ずっと住まい続けようと思うような住まいであることが大事なことだと思います。そのためには愛着を持つことです。
　一戸建てと違ってたくさんの人が住んでいるからこそ可能となる活動があると思います。

自主管理が日本のスタイル

　日本のマンションはヨーロッパに比べると、住民による自主管理という形態が多いように思います。ヨーロッパでは管理者がいて、その人が管理上の判断を下すのです。日本の集合住宅の歴史をみると、昭和30年頃に住宅公団が鉄筋コンクリート造の賃貸アパートを作り始めました。その管理を自治会に任せることになり、それが自主管理というスタイルを定着させるきっかけになったのではないかと思います。
　昭和30年代から40年代の始めにかけて分譲マンションが出てきたのですが、このときにも住民組織、管理組合に管理を任せるスタイルが住宅公団や住宅供給公社のマンションには多かったようです。

コミュニティの活性化が重要

　わが国では高齢化が進んでおり、今後は共同住宅の活性化が問題になります。建物が古くなると同時に居住者の高齢化が進むのは自明のことですが、コミュニティを円滑にして、高齢者にとっても住みやすい空間を作っていくことが非常に大事なことになってくると考えています。
　「集住」という言葉がありますが、マンションの生活は昔の長屋と似た面があるのではないかと思います。長屋には壁一枚隔てて迷惑をかけないように注意しながら暮らすという生活習慣があった集合住宅です。そういう住み方は現代版の長屋というべきマンションでも同じで、お互いの生活を理解しながら、気を遣いながら住むことが必要です。
　お互いの生活スタイルが分かっていれば、深夜の騒音でも許せるという側面があると思うのです。タクシーの運転手さんや看護婦さんだったら、深夜にしかお風呂に入ることができないかもしれません。お互いが分かり合えれば、受け止め方もずいぶんと違ったものになるのです。

コミュニティ形成の事例

　たくさんの世帯があるマンションで快適に住むためには最低限のルール作りが必要です。大阪の南千里のマンションでは、ペットを飼いたいという人がペット委員会を作って自分たちでペットの飼い方のルールを作り、ペットを飼うことを認めてもらったという事例があります。　
　自転車もマンションではよく問題になるところです。駐輪場の不足を共用自転車を持つことによって解決した事例があります。また、各家庭で不要になった本を集め、子供文庫として集会所に常備して貸し出しを行っているマンションもあります。
　玄関の階段をスロープ化してバリアフリーを実現し、お年寄りにも、ベビーカーを押すお母さんにも喜ばれているマンションがあります。また、マンションで週一回、高齢者に対するデイサービスを行っているところもあります。めにコミュニティをうまく形成していくことが大事な仕事になります。

情報の共有化と知恵の交換

　マンションでの生活を快適にするためには「情報の共有化」が欠かせません。管理組合新聞やニュースなどで、今何が問題になっているか、どんなことが話し合われているのかをこまめに知らせ、それが共通認識になっていれば、修繕などを行う際にもスムーズに進めることができます。また、さまざまな経験を管理組合間で交流する、「知恵の交換」も重要です。
　住民それぞれが自分のできるところでちょっとがんばる、面白いからもう少しやってみるということが大事だと思います。
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　恒例となったセミナー＆相談会。今回は各管理組合の役員が頭を悩ます「ペイオフ」問題に焦点を絞ってセミナーが開催されました。はじめに、ファイナンシャルプランナーで社会保険労務士でもある足立亜僖子さんに「ぺイオフとは何か」をテーマとして、資金保存の様々な手段についての長所短所などの解説をしていただきました。続いて住宅金融公庫大阪支店まちづくり融資課の横井聡輝さんが住宅金融公庫のマンション修繕債券積立制度を紹介。そしてマンション問題に詳しい弁護士の丸橋茂さんが「管理組合役員の権限と責任」について講演しました。 　今日はペイオフ対策として、どんな選択肢があるか、それにはどんなメリット、デメリットがあるかということを中心にお話ししたいと思います。まず、ペイオフについておさらいします。
　金融機関が破綻すると、「1,000万円を超える元本とその利息等については、破綻金融機関の財産の状況に応じて支払われますので一部カットされることがあります」ということになっています。金融機関は預金者が預けている預金に対して、一定の率をかけた保険料を預金保険機構に納めています。これは1,000万円までの預金を払い戻してくれるという保険です。
　金融機関が破綻しますと、預金保険機構は債務超過額を計算して、預金のカット率を決めます。つまり1,500万円を預金していた場合、1,000万円と、それを超える500万円に分けて考えます。そしてカット率が30％と決まると、1,000万円と、500万円が30％カットされた350万円の計1,350万円が払い戻されるということになります。
　海外銀行や日本銀行の海外支店の預金は保険の対象になりません。また、口座を細かく分けていても「名寄せ」ということが行われ、1預金者につき1,000万円と、その残りはカットされた額が払い戻されることになります。一方、その銀行に借金があった場合は預金と「相殺」することができます。マンション管理組合の預金も一般と同じあつかいです。ただ、預金の名義が理事長さんだった場合、「権利能力なき社団」として認められれば、理事長さん個人の預金とは別にされ、1,000万円までの元本と利息は保障されます。
　さてペイオフ対策として、どのような方策があるか検討しましょう。「資金を1,000万円ずつ複数の金融機関に分散する」。これならすべての資金を守ることができます。しかし、少額ならともかく管理は難しくなります。次は「2003年3月まで、定期預金を普通預金へ一時避難させる」です。2003年3月までは普通預金は全額保護されます。しかし、それ以降は同じです。3番目は「郵便局の郵便振替口座を活用する」です。これは全額を国が保障してくれます。しかし、利子は付きません。
　4番目は「格づけの高い金融機関に預け替える」です。「つぶれないだろうな」という金融機関にお金を集めることです。預金残高が多いと優遇を受けられることもあります。しかし、絶対大丈夫という保障はありませんから、格付け、自己資本比率、預金量の推移、株価などを監視して、経営が悪化してきたなと思えば、すぐに預金を引き揚げられるようにしておかなければなりません。
　5番目は「貸し金庫に入れる」です。安全ですが、利子は付きません。6番目は「積立火災保険」です。積立火災保険は定期預金より金利は高いのですが、保険会社がつぶれれば減額されるのは銀行預金と同じです。損害保険会社のチェックが欠かせません。また、いくつかの保険会社から見積もりを取って比較することも大切です。
　次は「国債・地方債を買う」です。償還まで持ち続ければ国や地方自治体が支払いを保証してくれます。しかし途中で売るとなると、市況によって元本割れということもあり得ます。8番目は「保護預かり専用の金融債を買う」です。債券を銀行が保管するもので、1,000万円とその利息は保障されますが、途中で解約すると手数料を取られます。金融機関によって商品名が違うので注意が必要です。
　ペイオフ対策には、これが一番良いという方法はありません。ペイオフを気にする前に、もっと重要な問題があります。管理組合の預金の名義が、理事長さんの名前になっているのかどうか。管理組合の中には、管理会社の名義になっているというケースがかなりあるようです。管理会社がつぶれてしまったら、このお金はまず返ってきません。
　ただペイオフについては、これからもいろんな動きが出てくると思います。機敏に動けるように常にアンテナを張っておいてほしいと思います。 　最近、株主代表訴訟が増えています。株主が経営者の責任を問うために訴えるという事件ですが、管理組合でも役員が違法行為をすれば訴えられるのか、そんな認識が出てきたのではないかと思います。そこで、株式会社との比較で管理組合役員の責任について考えたいと思います。
　株式会社の役員、機関は4つあります。代表取締役、取締役、取締役会と株主総会です。管理組合は区分所有法で、管理者と集会の2つだけです。法律上で言えば、集会の決定事項以外は、管理者（理事長）が勝手に決めていいことになっています。しかしそれでは理事長さんも組合員も不安でしょうから、理事さんを何人か選んで理事会を作り、大事なことは理事会で決定するということになっているんです。ただし、理事さんの権限については法律上は何の規定もありません。
　株式会社の代表取締役には代表執行権、業務執行権というものがあります。代表権というのは「俺が会社なんだ」と言える権利のことです。つまり社長は事実上、対外的には何をやってもいいということになっています。それはマンンションの管理者も法律上は同じです。しかし、内容は全然違います。
　株式会社なら会社運営のために遠隔地の土地を買うこともありますが、管理者はマンションの共用部分の管理のためにある機関です。マンション以外の遠隔地の土地を買うということはあり得ません。管理組合はその目的が制限されているので、その制限を越えていれば無効になります。　会社と役員の関係は「委任」ということになっています。この場合、民法644条に「善良なる管理者の注意義務を負う」ということになっています。これを「善管委任」と呼びます。管理組合の理事さんには、特別な決まりはありませんが、民法の規定を準用するということになっていますので、この「善管委任」による義務が生じるということになります。つまり、委任された以上は、いいかげんなことはせず、仕事を一生懸命にやらなければならないという義務があるということです。ただし「あの理事長や理事が気にいらない」「能力がない」という理由で、更迭されるということはありません。管理組合の役員が不正なことをした場合、それを是正する手段は限られています。管理組合が役員を訴えることはできます。区分所有法では集会で原告となる者を指定できると規定しています。理事長さんを訴える場合でも、集会での決議が必要です。
　ところで、お金が使われてしまった後に、役員に対して直接賠償請求というのは管理組合の場合は難しいといえます。管理組合の場合、露骨な背任行為、横領がなければ、責任を追求されることはないと考えていいと思います。 　マンション修繕債券は毎年1回公庫が募集する、利付の10年債で「マンションすまい・る債」と呼んでいます。10年間継続的に購入いただく積立債です。今年は、7月2日から10月11日まで郵便で受け付けています。1口100万円で45,000口、450億円を募集していますが、口数の制限はありません。
　特徴は「元本確実保証」です。2番目の特徴は「国債並みの運用利率」、年平均1.396％の利率です。3番目は途中換金されても、元本割れのリスクがないことです。国債なら市場動向によって元本割れのリスクもありますが、この積立債権は、第1回の債券購入から1年以上経過していれば、公庫が全て買い戻します。また、途中でやめたことに対するペナルティはまったくありません。
　住宅金融公庫は独立行政法人に移行することが決まっていますが、その債権、債務は適切に継承されることになっていますので、まったく心配はありません。

　恒例となったセミナー＆相談会。今回は、管理規約に着目。今福グランドハイツ管理組合・理事長の浅野典成さん、南港ガーデンハイツ管理組合・元理事長の吉永広之さんから、管理規約を中心とした管理組合活動に関する貴重なご報告をいただきました。分譲マンションにおいて共同生活を快適に営むには、管理規約というルールが絶対に必要であること。そして、それを実効力のあるものにするには、居住者一人ひとりの自覚と協力が必要不可欠であることが実感できるご報告の後、湯原弁護士より「標準管理規約作成の経緯とポイント」の講演がありました。
（今回は、講演のみを掲載しましたが、各々のお話の要約は住まい情報センターで閲覧できますので、ご利用ください）

新旧の標準管理規約の違いは？

　管理規約は、「管理のための憲法」であり、区分所有者が自主的に定めたマンション生活上守らなければいけない規範です。マンション生活上の権利関係や管理運営の基本については区分所有法で定められていますが、個々のマンションで管理運営を行って良好な共同生活を営むには、その実情に応じたルールを定めておく必要があります。このルールが管理規約です。したがって、管理規約は本来、自分たちで決めなければなりません。しかし現実には非常に専門的な知識を要するため、結局は分譲会社など第三者が作成することになります。そうすると、いろいろと問題が生じてきます。
　そこで、国が昭和58年に作成したのが旧標準管理規約です。しかしマンション管理も年月が経つと、例えば老朽化や騒音、駐車場、ペットなど新たな問題が生じてきます。こうした問題に対応するために平成9年に改正されたのが、現在の標準管理規約です。

特に押さえておきたい条項

　平成9年に改正された標準管理規約では、管理規約をマンションのタイプごとに分類して単棟型、複合用途型、団地型の3類型にし、タイプにより管理費などの徴収の方法をはっきり分類しています。その中で、特に押さえておきたい条項を説明させていただきます。
（1）3類型（単棟型、複合用途型、団地型）に共通すること（2）団地型（3）複合用途型

条項で不明ならコメントを見る

　今後、平成9年の標準管理規約に対応させる場合の注意点としては、必ず2条の定義にしたがって用語の使用を間違えないで書くようにしてください。用語が違っていると、結局有効に機能しなくなるという恐れもあります。標準管理規約は、国がお墨付きを与えてくれているので、これに準拠することで法律違反にもなりません。標準管理規約には必ずコメントが付いており、条項だけでは意味が分からないという場合は、コメントを見ればたいていのことは分かるようになっています。
　標準管理規約というのはあくまで手続きを定めたものですので、実際にそれを運用していかなければ、何の効果も持ちません。ただ標準管理規約に従うことによって手続きがスムーズになりますので、権利の実効性とか、運用がしやすいというメリットはかなり大きなものがあります。そこで皆さんがお住まいのマンションの規約はどうなっているかをもう一度見ていただいて、今後どのように改正手続きを踏んでいけばいいのかという検討をぜひ行っていただきたいと思います。

　住まい情報センターで開催した第4回セミナー＆相談会は、市内マンションの管理組合役員の皆さんをはじめ、多くの方々の参加をいただきました。連続してセミナーに参加する管理組合役員も見られ、マンション管理に関する知識を求める切実さを改めて感じさせました。今回のテーマは「老朽化を迎えるマンションの法律問題」。中でもマンションの建替えに関する問題はむずかしいといわれ、講演に聞き入る皆さんは真剣そのものでした。また、個別相談会では、法律、管理一般、技術面に関する相談があり、弁護士や一級建築士などから具体的なアドバイスが行われました。 　マンションを建替えるに当たっては、いろんな問題が出てきます。「復旧および建替え」について区分所有法では条文が4つしかありません。したがって、その文言は抽象的に書かれており、その解釈が分かれ、裁判になっているケースがあります。
　まず、区分所有法では、老朽、損傷などをしたマンションを復旧するために、「過分の費用を要する」時は、4/5以上の賛成で建替え決議ができることになっているわけですが、この過分の費用がどのくらいなのかが、法律では書かれていません。現実に過分の費用になっているかどうかをめぐって建替え決議が有効か無効かが争われている裁判がいくつかあります。
　次に大部分の区分所有者が建替えに賛成し、一部の反対者がある場合、最終的に売り渡し請求を行って、すべてを賛成者の所有にすることになります。しかし、売り渡し額は時価ということになっているわけですが、折り合いがつかなければ、その金額を裁判所に決めてもらわなければならないということになります。裁判になれば、非常に長い時間と費用がかかります。また裁判例は多くなく、一定の基準や算定方式というものはできていません。
　このほか、建築基準法上の問題や賃貸借契約をしていて、賃借人が立ち退きに反対するケース、オーバーローンによって二重三重の抵当権がついている場合の抵当権の処理など、法的に解決しなければならない多くの問題があります。
　現在、区分所有法の改正が議論されていますが、まだどのように改正されるかについては定かではありません。一番重要なことは、区分所有者全員で老朽化や建替えといった問題について議論し、先を見据えて調査するなど認識を深めて進めていくということだと思います。 　マンションの再生は、日常の簡単な修理から長期修繕計画によって行われるような大規模な修繕、あるいはリフォームとかリニューアルというものがあります。マンションには専有部分のほかに共用部分があって、修繕から建替えまであらゆることに合意形成が必要です。そして所有に関する権利義務と利用に関する権利義務の二つがぶつかり合う存在です。
　区分所有法はその権利を調整し、その指針として用意されているのが管理規約です。マンションは阪神淡路大震災でそのハードの強さを実証しましたが、その半面、管理規約や、合意形成などのソフト面は弱かったと思います。
　マンションを再生するに当たって、管理組合が円滑に運営されていることが大切です。また、組合員に区分所有法を親しんでもらい、区分所有の仕組みをよく理解してもらうことも大事です。ヨーロッパのマンションでは、週に１回は集会を開いて、マンション管理にまつわるさまざまな問題を話し合っています。年１回だけの総会だけでは、あまりにも少な過ぎます。組合員が管理組合の活動に積極的にかかわることが基本です。
　韓国では、増築を伴う修繕であるリ・モデリングが注目されています。マンションの増築について区分所有法は、ほとんど予測していません。マンションの効用を増すために増築するという場合は、所有権の根幹にかかわる問題なので、限りなく全員合意に近い形が必要だと思います。規約を整備しておかなければ、増築に賛成しなかった人は費用負担しなくていいのか、あるいは増築しないでもいいのか、こんな問題が起きてしまいます。
　建替えがむずかしいから増築を考える　　　といっても、増築も決してやさしいことではありません。とにかく人と人との関わりも、建物に対しても、いたわり合いながらリニューアルをして長持ちさせることが大切です。

　住まい情報センターで開催した第3回セミナー&相談会は、市内マンションの管理組合役員の皆さんで、文字通り満員の盛況でした。マンション管理に関する実践的な知識が待ち望まれていることを改めて感じさせました。今回のテーマは「円滑な管理組合運営」。管理組合の皆さんにとっては、毎日格闘している問題とあって、講演後の質問も前回のセミナーにも増して活発でした。また、個別相談会では法律６件、管理一般6件、技術3件の計15件の相談があり、弁護士や一級建築士らから具体的なアドバイスが行われました。 　昭和30年代に初めてマンションが造られて40年ですが、高度成長時代に造られたマンションには、いろんな問題が生じています。昭和56年に建築基準法が改正されて、耐震基準が大きく変わり、大地震によって危険が及ぶのか、安心して住めるのか、築年数によって大きく変わります。
　マンションは、道路や橋と同じようにストックされた社会資本として、将来にわたって低廉な価格で、修理、維持していくことが大切な課題になっています。わが国には570万戸の住宅ストックがあり、これまで毎年120万戸の住宅を造り続けてきました。最近、建物の欠陥問題が大きな問題になってきました。
　昨年、住宅品質確保法ができ、構造と漏水に関して、無条件に10年間品質を保証することになりました。そして住宅に関して最も多いトラブルが「漏水」です。マンションを管理する上でも、最も大きな事柄だと思います。漏水は築年数に関わりなく非常に多いトラブルです。
　漏水の原因になるのがコンクリートのクラックです。鉄筋コンクリートはクラックを避けることはできません。このほか、汚損、欠損、そして設備の老朽化によるトラブルがあります。そのトラブルは、管理組合の皆さんが解決しなければなりません。問題が生じた時は、専門家に調査、工事計画、設計、それに工事管理などを依頼された方がいいと思います。専門家にもいろいろありますので、トラブルの内容をよく調べ専門分野に詳しく、信頼性が高く、アフターケアがよく、何度も来て頑張ってくれる、いわば町医者のような施工業者を選ぶのがいいと思います。
　漏水などのトラブルが生じた場合には、住まい情報センター、大阪建築士会には無料の相談もありますし、弁護士会にも相談窓口があって、社会的な支援ネットが構成されていますので、よく相談されて問題の解決に勤めていただきたいと思います。 　マンションに住まわれる方には、中古マンションを取り巻く環境がいかに厳しいかという現実の認識と、マンション管理は問題を先送りせず主体的に取り組むという意識を共有していただきたいと思います。
　現在マンションは全国に380万戸以上あり、1000万人以上がマンションの所有者です。問題は中古マンションが急増していることです。そして管理いかんによっては、スラム化が生じる可能性が出てきました。とくに阪神大震災によって、建て替えと管理の問題がクローズアップされました。
　マンションの価格の決まり方は、新築がコストの積算によって決まるのに対し、中古は需給関係によって決まります。現在は一方的な買手市場で、資産価値と市場価値の間には大きなギャップが生じています。中古マンションについては、資産価値から利用価値に意識を切り替えるべきだと思います。利用価値とは、住み心地です。
　マンション管理に関心のある人は、1割しかいないといわれています。それを1/3にしてほしいと思います。多くの住民が管理に関心を持つことが、マナー、ルールを守り、住み心地を向上させることにつながります。
　管理の目安としては、長期修繕積立金があります。住宅金融公庫の優良中古マンションの条件をクリアしていることが最低条件です。
　管理状態の評価は、日常生活上のルール、マナーに問題があるだけで評価が下がり、複合的なトラブルが多いとなれば、評価が大きく下がります。管理費や積立金の滞納が10%以上ある場合は、スラム化を容認していると捉えられます。「15年以上大規模修繕をしていない」や、「管理組合があっても機能していない」などは極端に評価が悪くなります。行き届いた管理が結果的に資産価値を守るのです。