●事件の概要

　Yは、住居及び店舗併用型マンションを建築分譲したが、自らも店舗部分に区分所有権を取得し、 敷地である駐車場（以下「本件駐車場」という）、塔屋外壁、 屋上及び非常階段踊り場等に無償の専用使用権の設定を受け、 これらを使用してきた。本件は、マンション管理組合Ｘが、規約を変更した上、Yの専用使用権につき、 一部を消滅させ残部を有償化する決議（以下「消滅決議」及び「有償化決議」という）をしたとして、 Yに対し、消滅部分の使用差止め（１）と有償化部分の使用料支払（２）等を求めた事案。
差戻し前の控訴審判決（東京高等裁判所平成8年2月20日判決）
消滅決議について、 当該専用使用権を消滅させる必要性は同権利を必要としているYの利益を上回るものではないから Yの承諾なく消滅させることはできないとし、 有償化決議についても、Yは当該専用使用権に関し管理費等相応の経済的負担をしており、 その上に使用料を徴収することはYの専用使用権に「特別の影響」を与えるので、 Yの承諾がない決議は無効であるとして、Ｘの請求を棄却。

●問題点

（1）ある専用使用権につき、当該専用使用権者の承諾なく、これを消滅させたり、 無償だったものを有償にすることができるのか。
（2）どのような場合、「一部の区分所有者の権利（専用使用権）に特別の影響を及ぼすべきとき」 （建物区分所有法31条1項後段）とされ 「その承諾を要する」のか。

●判決内容

判決Ａ：直接に規約を設定・変更等する場合だけでなく、 規約の定めに基づき総会決議をもって専用使用権を消滅させたり、これを有償化する場合も、 当該専用使用権者が受ける不利益が受忍限度を超える場合は建物区分所有法31条1項後段が類推適用される。
消滅決議について、（a） Yが分譲当初からマンション店舗部分でサウナ等営業をしており、 来客等のため各駐車場の専用使用権を取得し、 （b） 残部の駐車場だけでは営業活動の継続に支障を生ずる可能性があり、 （c） 他の区分所有者らは駐車場・駐輪場がないことを前提としてマンションを購入した等の事情 （以下「本件分譲経緯」といいます）を考慮すると、 Yが一部駐車場の専用使用権を喪失することで受ける不利益は受忍限度を超え、 「特別の影響」を及ぼすから同決議は無効であるとした。
有償化決議について、専用使用権の有償化は、 （ア）一般的に当該権利者に不利益を及ぼすが、 （イ）有償化する必要性・合理性が認められ、且つ （ウ）設定された使用料が社会通念上相当な額であれば、その者は有償化を受忍すべきであり、 「特別の影響」を及ぼすものではない。設定された使用料が社会通念上相当でなくとも、 その範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認められるときは、 （エ）特段の事情がない限り、その限度で「特別の影響」を及ぼすものではないから決議は有効である。 原審判決は、（ア）だけで、（イ）ないし（エ）を検討することなく、 「Yの承諾がないから決議は無効」としたとして、（２）に関する部分を破棄し差戻した。
判決Ｂ：差戻しを受け、 （ア）につき前記「差戻し前控訴審判決」中「特別の影響」を与えるとした理由部分を挙げ、 （イ）につきYが長年(昭和48年〜) 共有部分を無償使用し他の区分所有者との関係で公正を欠いているから有償化する必要性・ 合理性が認められるとした。しかし、 （ウ）につき本件分譲経緯として、他の区分所有者らにおいて、 Yが営業に必要な駐車場等設備を自己負担で設置し、 その敷地・床部分を無償使用することを承知の上マンションを購入している点を付加し、 現にYが無償で設備を使用してきたことも考慮し、 通常の賃貸借賃料相場を基準に使用料を課するのは過大な要求であるとして、 事実上営業断念という事態を招来しているから有償化決議による使用料は社会通念上相当な額とは認め難いとした。 また、これら各設備はYの営業上必要で、管理をYが行っており、 他方、Yの専用使用による他の区分所有者らのマンション利用への支障がないという事情も考慮し、 各施設につき、社会通念上相当な額と認められる額を認定し、 この限度で有償化決議は有効（Yの承諾は不要）とした。

【判決の意味】

分譲時、特定の者が無償又は低額の専用使用を取得したが、 長年経過するうちに駐車場不足等の事情が発生して、廃止や条件変更が問題になることがあります。 このような場合、少なくとも一定範囲で有償化又は増額できることを、これら判決は示唆しています。 その方法につき、判決Ａは、最高裁判所平成10年10月30日判決を引用し、 直接規約を設定・変更等しなくとも、 規約の定めに基づいて総会を開催し4分の3以上の多数決議をもって専用使用権を変更等することが可能であるとしました。 但し、権利を変更等される者の不利益が受忍限度を超える場合は承諾なしにはできません （建物区分所有法31条1項後段類推適用）。 次に、一方的に変更等できる基準である受忍限度につき、判決Ａは、 （ア）当該権利者の不利益と、 （イ）廃止・変更する必要性・合理性とを比較衡量し、 （ウ）社会通念上相当な使用料であれば、変更等を受忍すべきであるとしました。 具体的には、その分譲経緯、専用使用目的（営業活動等）の継続に支障を来たす可能性、 他の区分所有者らが当該専用使用を前提にしていたか（駐車・駐輪場の不存在等を甘受し、 代わりに分譲価格を低額にした等）を確認します。 更に、判決Ａは、決議による使用料が社会通念上相当でなくとも、 （エ）特段の事情がなければ、社会通念上相当と認められる限度で決議が有効になるとしています。 差戻審である判決Ｂは、長年の無償使用があれば有償化の必要性・合理性は認められるとしながらも、 社会通念上の相当額について、近隣相場賃料ではなく諸般事情を踏まえかなり低額を認定しました （ex.駐車場につき避難通路になっていて他への賃貸が困難といった点も考慮して、 相場の約5分の1程度の額を認めています）。

　A判決の事件では、建築後29年を経過した団地のマンションにおいて、区分所有者の集会で建替え決議が成立しました。
　また、B判決の事件では、阪神・淡路大震災により損傷を受けたマンションにおいて、臨時総会で建替え決議が成立しました。
　そこで、A判決の事件、B判決の事件共に、建替えに参加しない区分所有者ら（以下「Xら」という）が建替え決議に賛成した区分所有者らに対して、本件建替え決議は区分所有法62条所定の建替え決議の要件を欠き無効であるとして、本件建替え決議の無効確認を求めて提訴したのです。
【問題点】
　A判決、B判決共に問題点は多岐に渡りましたが、ここでは、区分所有法62条所定の建替え決議の要件についての問題点、その中でも、訴訟において主に問題とされ裁判所も積極的に判断を下した問題点を取り上げます。
　A判決の事件では、区分所有法62条の実質的要件である「老朽・・その他の事由」が本件において認められるか。「老朽」には、物理的な効用の減退のみならず、敷地の効率的利用、建物の効用増加、社会的･経済的効用の減退が含まれるのか。
　B判決の事件では、区分所有法62条の実質的要件である「過分の費用」が本件において認められるか。「過分の費用」の判断方法の当否という点が主たる争点となりました。

　まず、A事件の高等裁判所の内容は次のとおりです。
「老朽」の意義については、『「老朽」とは、建築後の年月の経過による建物としての物理的効用の減退を指すと解する。外壁や内壁のクラック、ベランダの塗装剥離、鉄筋の露出、給配水管の腐食の進行等からすれば、築後約30年という年月の経過により、建物として社会通念上要求される一定の性能が損なわれていることは明らかである。老朽により建物としての効用が損なわれることを判断するにあたって、必ずしも（税法上の）物理的耐用年数を基準としなければならない理由はなく、建物の躯体部分だけでなく設備等を含めた全体としてみるべきである』と判示しています。また、「過分の費用」を要するか否かは『建物全体について判断すべきであり、専有部分の維持回復費用を考慮しないとするのは、制度の趣旨に照らして合理的な理由はない』と判示し、さらに、建替え反対者側の「賛成者側の提出した見積書の工事内容、工事単価は、経年マンションの保全工事の実態からはるかに遊離している」との主張に対して、『建物にどの程度の効用を期待するかは、相対的な価値判断の問題であるから、建物の効用の維持、回復にどの程度の補修工事をするか、どの程度の費用を投じるかは物理的な建物の老朽化の程度その他の様々な要素を勘案して判断することになり、この点はまずもって区分所有者が判断すべきことであると解されるから、大多数の区分所有者の判断は、それが不合理といえない限りは、これを尊重せざるを得ない』と判示しています。
　次に、B判決の問題点の判断内容は次のとおりです。
「過分の費用」とは、区分所有建物が物理的な効用の減退により建物の使用目的に応じた社会的経済的効用を果たすために社会通念上必要とされる性能を損ない、その効用を維持、回復するために必要な費用が相当な範囲を超えるに至ったことをいう。単に建物の時価と建物の維持、回復費用の比較によるのではなく、諸般の事情を総合考慮し、区分所有者が建物を維持することが合理的といえるかにつき、多数の区分所有者の主観的な価値判断を尊重して、判断すべきであるとしています。
【判決の意味】
　A判決は、「老朽」の意義を明らかにし、税法上の耐用年数の約半分である30年の経過時点でも「老朽」を認めた点で、今後の同種経年マンションの建替えに大きな影響を及ぼすものと思われます。
　B判決は、被災という緊急事態に際し、建替えと復旧のどちらを選択するのかを考える場合に参考となる判例であり、「過分の費用」の要件の存否につき、多数の区分所有者の意思を尊重した点が注目すべきところといえます。

◆ 管理組合の今後の対応 ◆

　これらの判決は、多数のマンションが老朽化し建替え問題に直面すると予想される中、管理組合の皆さんが建替えを検討し、実施するにあたり、円滑に行うための一つの指針を与えてくれるものといえます。マンションの建替え紛争は、訴訟となると準備期間から通算するとかなり長い年月を経ることは否定できません。また、マンションの内部の紛争ということで、近隣関係もからむため、紛争中の当事者の精神的労力はかなりのものとなることが予想されます。従って、管理組合としては、上記のような諸判例を検討して、その実質的要件を十分に検討すると共に、少数反対者にも十分説明・説得を行い、手続面を充実させることが重要でしょう。なお、近年、区分所有法の改正事項として建替えの要件の緩和化が検討されておりますので、この改正の動きにも注目されることをお勧めします。

　マンションの管理組合法人であるY氏が、平成元年2月19日開催の定期総会（以下「本件総会」）で「管理組合・規則」の改正に関する決議（以下「本件決議」）をし、「所有戸数及び専有面積に拘わらず、組合員は一票の議決権を有する」旨の改正（以下「本件改正」）をしました。しかし本件総会の招集通知には、「規約・改正の件（保険事項、近隣関連事項、総会条項、議決権条項、理事会条項）」と記載されているに過ぎませんでした。
　そこで当該マンションの区分所有者であるXが、本件総会の招集通知書には、規約の改正等一定の重要事項を決議するサイに必要とされる「議案の要領」（区分所有法35条5項）が記載されているとは認められず、招集手続きに欠陥があるから本件決議は無効であるとして、本件決議の無効確認を求めて提訴したのです。
【問題点】
　本件総会の招集通知書は、区分所有法35条5項に規定する「議案の要領」が記載されているものといえるか。また記載されているといえないとして、本件決議の効力は有効か、無効かが争点になります。

　裁判所は、本件総会の招集通知は「議案の要領」を欠くと認定し、本件決議は重大な手続違反があり無効であるとして、Xの請求を認める判決を言い渡しました。その内容は次のとおりです。
　議事の充実を図るという区分所有法35条5項の主旨に照らせば、議案の要領は、事前に賛否の検討が可能な程度に議案の具体的内容を明らかにしたものでなければならないが本件総会の招集通知は上記内容の記載があるとはいえない。議案の要領の通知を欠くという招集手続きの瑕疵がある場合の決議の効力について検討するに、議案の要領の不備は、組合員の適切な議決権行使を困難ならしめるものといえ、軽微な瑕疵ということはできない。とりわけ、本件改正は組合員の議決権の内容を大幅に変更し、一部の組合員に大きな不利益を課すので、改正案の具体的内容を周知徹底させる配慮が必要だがこれがなされず、また、事前通知があれば本件決議は可決されなかったことが明らかである。したがって、本件決議には重大な手続違反があり、これを無効とするのが相当である。
【判決の意味】
　一般に、招集手続の規定に反する集会の決議は原則として効力を生じないが、その違反の程度が軽微で集会の決議に影響を与えることがない場合は、招集手続の規定に反しているとの理由で無効を主張し得ないと解されています。この判決は、このような見解をとる事を示すとともに、招集手続の違反内容が重大な場合の具体的な判断、及びその判断方法として組合員の適切な議決権行使の確保を中心に検討することを示した点で意味深いものといえます。

「管理組合の今後の対応」

●この判決は、管理組合の皆さんの日常業務である招集通知において、その通知の記載内容次第で集会の決議の効力が無効になるという恐ろしいことが起こり得るということを示しています。確かに、招集通知に具体的改正内容を全く記載していなくても、改正内容につきそれまで説明、討議が繰り返されてきた経緯や決議の効力に影響を与えないことなどを理由に、決議を有効とする判例もあります。（平成9年5月27日　神戸地裁姫路支部）
●しかし管理組合としては、法的安定性の確保、およびリスク回避は重要なことですから、今一度招集通知の内容の見直しを提案いたします。具体的には、この判決が示したように「議案の要領」は「事前に賛否の検討が可能な程度に議案の具体的内容を明らかに」することが必要ですから、例えば規約の改正ならば、その改正内容、主旨を記載しておけばよいでしょう。