マンションで起こるトラブルの事例と対処法、役に立つ共用部分リフォーム融資とマンションすまい・る債、そして滞納管理費等への対策をテーマに開催しました。

●日常生活の3大トラブルに対する対応法
　（社）高層住宅管理業協会では毎年アンケートをとっています。17年度のアンケートでは、ペットの問題、騒音の問題、不法駐車・不法駐輪の3つが日常生活で一番多いトラブルとなっています。
　トラブルの対応方法ですが、まず、管理組合の理事会などで対応ルートを把握して、体制づくりをしておくこと。それと逃げ腰にならずに、積極的に対応していく姿勢が必要です。そして迅速な対応と結果の報告も大事です。そしてトラブルの処理内容は柔軟性が必要です。当事者間でよく話し合って解決方法を探すこと。次に、理事会と管理会社に密に連絡をとっていると解決しやすいものです。さらに管理規約、使用細則、管理委託契約、区分所有法、マンション管理適正化法など、関連法規を理解しておくことが大切です。
●漏水トラブルの対処の仕方
　ハード面のトラブルで一番多いのが漏水の問題です。水栓関係の機器類には基本的に止水栓がありますから、給水の場合、給水口で不具合が起こっても、ここでしっかり止めておけば、水は流れません。部屋の中全体で配管がどこかで破れて水が出ている場合は、止水栓を止めても意味がありません。その場合は玄関にあるメーターボックスの中に水道メーターがあります。その横に必ずバルブがあります。そのバルブを止めてください。お部屋のほうに水は給水されません。そうすると、二次被害が非常に少なくて済みます。
　漏水の場合は保険があります。損害保険に入って二次被害に対しても保険で対処できるようにしておくことも必要です。漏水の見つけ方は、水栓を全部止めて、メーターを見てください。小さいパイロットランプがあります。これが動いている、あるいは1リットル指針が動いている場合は、微量に水が流れているということです。

　共有部分のリフォーム工事を行う時に、修繕積立金で不足する部分を補うのが、共用部分リフォーム融資です。管理組合様の名義でのお申し込みで、保証人は（財）マンション管理センターとなります。また、無担保で、融資額は、工事費の8割又は1戸あたり150万円まで、最長10年間の完全な固定金利です。さらに耐震改修工事を行う場合には、金利が0.2%優遇されます。
　一方、マンションすまい・る債は、修繕積立金の計画的な積立をサポートして、安全確実に管理・運用していただくため、私どもが国の認可を受けて発行する管理組合様向けの債券です。当機構の資産から優先的に弁済されることが法律で定められており、その中で保全が図られています。毎年年1回、定期的に利息を受け取ることができます。中途解約は、購入から1年経過すれば可能で、利息は確定額で解約手数料はありません。また、債券は機構が無料で保管いたしますので、盗難・紛失の心配もいりません。ぜひ皆さまにご活用いただければと思います。

●滞納の予防策
　まず一番の予防策として、忙しくて振り込めないとか、支払い忘れたとかの理由による滞納を防ぐには、口座引き落としにしておくことです。もう一つ予防策が、遅延損害金について定めておくことです。支払いが遅れた場合には遅延利息というのが付き、民法では5%付けられますが、管理規約でもっと高い率を定めても問題ありません。
　また、滞納が発生したときにすぐに対応できるようにするためには、滞納状況がリアルタイムに把握できるようにしておくことと、対応方法をマニュアル化しておくことが、大事なことだろうと思います。
●滞納が発生した場合
　次に滞納が発生した場合ですが、対応は段階的に強い方法にしていくのが普通です。早めに滞納者に連絡をして、電話で請求をする。その際に、どういった理由で遅れているのかを聞くことです。口頭で請求をしても支払いを得られないような場合、文書での請求が考えられます。まずは、新聞受けや郵便受けにポンと入れておく、次に郵便で送る。郵便も配達記録、内容証明郵便と段階を踏んでいくことが普通です。一度訪問してみるのもいいでしょう。お宅に行く場合には、極力複数で行くことをお勧めします。話し合いをした結果は、文章にしておくこと。具体的に滞納分について月々いくらの形で支払いますということで、念書をもらうことが必要です。
　それでも誠意ある対応がない場合、法的措置を考えます。支払い督促、少額訴訟、通常訴訟、民事調停の手続きをとるのかはケースバイケースかと思います。法的措置をとった後、裁判所で結論が出ているにもかかわらず、支払いをしない方には強制執行手続きをすることになります。預金を差し押さえたり、区分所有権を差し押さえて競売にかけることを考えることになります。

　※（注）講座1〜6の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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マンションライフにおいて発生する様々なトラブルに適切に対応できる 能力を身につけることはとても大切です。
建築や法律などの専門家がそれぞれの立場から分かりやすく説明しました。
大きく転換した国のマンション施策の現状と動向、規約を補完する役目を果たす細則の 作成時のポイント、そして耐震強度を含めた大規模修繕の進め方をテーマに開催しました

●マンション人口は約1割
　分譲マンション戸数は平成18年末で505万戸。人口で約1300万人。国民の1割程度がお住まいになっています。そのうち、築30年を超えたマンションが50万戸を超え、5年後に100万戸以上になります。平成18年、住生活基本法が制定され、これまでの数を供給するという政策から、いいものを長く使おうという政策に大きく舵を切りました。マンション行政についても当然、同じことが当てはまります。
●マンションに関する法令等を整備
　マンション管理適正化法ができ、それに基づいて、「マンション管理適正化指針」も定められています。建替えについては、平成14年にマンション建替え円滑化法が制定されました。区分所有法は平成14年に一部改正され、それらを踏まえて、マンション標準管理規約を国土交通省で改正を行いました。ここ数年で、非常にマンションに関する法令等が整備されてきました。
●マンションみらいネットと各種マニュアル
　今やっている施策の一つが、マンションみらいネットです。マンションの管理水準の向上を図り、情報が一部公開されることによって、きちんと管理されているマンションは、市場できちんとした評価を受けるということを目指して作られています。
　続いて耐震ですが、マンションの耐震改修を促進するために、今年度から一部補助率を上げました。そして、建替えのための実務マニュアル、建替えに向けた合意形成のためのマニュアル、改修でマンションの寿命を延ばすためのマニュアル、マンション耐震化マニュアルなど、各種マニュアルを国で整備をしております。国土交通省のホームぺージに載せていますので、ぜひご覧ください。
（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/index.html）

　マンション管理規約の細則は、規約を補完するために定めるルールです。細則の法的根拠は、区分所有法39条1項に「集会の議事はこの法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の過半数で決する」とあります。この条文に基づいて細則を作ります。
　細則を作成・改正等する上では、2つのポイントがあります。1つは語句を統一して頂きたい。語句の統一とは何かと言うと、私どもの事務所に来られて、「これがうちの規約集です」とご相談を受けるのですが、ちょっと斜め読みをさせて頂きますと、規則、規定、要項、要領など名称をバラバラな形で取り決めておられる。標準管理規約では、様々な細則を定めることで、規約の内容を補充することを想定していますので、ルール作りを行う場合は、何々の細則ということで、語句を統一された方がいいと思います。2点目は、細則参考例（11月11日配布資料）を利用して、自分のマンションに合った形に加工してお使いくださいということです。
●修繕・改修のチェックポイント
　修繕工事は、塗装や防水など、いわゆる外壁の仕上げ材の改修で、10年ごとに行うのが一般化してきています。エントランスホールなどは改修効果が高く、全体的に老朽化してきたマンションでも、例えば、吹き付けタイルで、床は長尺シートを貼っているだけのエントランスホールでも、床壁を石貼りにし、照明をグレードアップすれば豪華に見えますし、安心感と満足感が生まれます。
　共用廊下、バルコニーなどの共用部分の改修には、たくさんの工事項目があり、大規模修繕工事の時にまとめて共用部分を工事することが合理的です。大規模修繕工事でなくても、単独で工事をすれば改修効果が高くなるものがありますから、常に何らかの形で、工事の適正時期を考えておいていただいたらいいと思います。
●耐震強度のチェックポイント
　阪神大震災の時、新耐震基準建物の4分の3以上は大丈夫でした。そして旧耐震基準は3分の1が大丈夫で、3分の2は何らかの問題があったというデータがあります。耐震の考え方は、まさしくこれなんですね。新耐震だから100%大丈夫で、旧耐震だから100%駄目ではなくて、旧耐震でもポイントを押さえた補強をすれば比較的強くなります。
　建物のバランスが悪いと、弱い部分の壁、柱が壊れて、そこからつぶれます。耐震診断をするのが大前提ですが、1階にピロティがあったり、柱のバランスが悪いマンションは、耐震診断の結果、相当悪いという結果が出たとしても、1階ピロティの補強や、住戸の壁に影響が出ない範囲で壁を増やせばいいと思います。このように、部分的に改修をして、バランス良くするような改修方法が今後増えてくるのではないかと思います。「大阪市住宅・建築物耐震改修等補助事業制度」などの公的補助を受けることも検討して下さい。 　※（注）講座1〜6の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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マンションライフを安全かつ快適に過ごすためには、設備の維持管理は欠かせません。管理組合の役員になられた方などを対象に、専門家が様々な角度からマンション設備を取り上げ、わかりやすく説明しました。
給排水設備配管の知識、給排水方式など、自分が住んでいるマンション設備について知ることの大切さ、そして、マンション管理のマニュアル化、自主点検などをテーマに開催しました。

ミニ講座1　管理組合活動報告「自主点検から中・大規模修繕へ」 自主点検でデータを集積。その上で修繕をすればいい 講師　平松　英伸（ひらまつ　ひでのぶ）
グレーシィ天神橋　管理組合　監事

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私らの管理組合には、維持管理取扱説明書があり、維持管理の方法をマニュアル化すれば管理組合主体の維持管理はそう難しいものではありません。
　例えば、マンションの点検には日常点検、定期（自主含）点検、臨時点検があり、自主点検は管理組合主体で、時期は総会の約3ケ月前に行い、今どのような状態にあるかを総会に報告します。また点検目的は補修、修繕、改修と長寿化対策です。判断のもとは点検結果や情報収集で、管理組合が主体で、その補佐として管理会社、コンサルタントが居り、修繕工事内容と時期を計画することです。
　 自主点検もせず、いきなり中・大規模修繕を計画するのは不可解です。 　※（注）講座1〜3&ミニ講座1〜2の講師の役職、部署等は講演時のものです。

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新しく管理組合の役員になられた方などを対象に、円滑な管理組合運営などに必要な基礎的な知識について専門家がわかりやすく説明。計3日間にわたり合計9講座を開催しました。別途、個人相談会も実施しました
管理組合とは何をするのかという基礎的な知識から、実践的な防犯対策、マンション管理 標準指針の利用方法などをテーマに開催しました。

●管理の善し悪しは組合員が握っています
　マンションとは、2以上の区分所有者が存する建物で、人の居住の用に供する専有部分のあるもの、並びにその敷地及び附属施設のことです。そしてマンションの管理の主体は、区分所有者の団体である管理組合です。つまり、マンション管理の良し悪しは、組合員が握っています。スムーズな管理組合の運営は次のようなことを認識する必要があります。管理主体は管理組合であり、管理組合は自治組織であること。直接、総会で集まって議決します。管理会社との付き合い方は、管理会社はパートナーであるということ。全部お任せにしては駄目です。一緒に、快適なマンションライフができるように管理会社の管理業務をチェックします。それから専門家を利用する。それから管理組合の将来計画を立てます。
●共同で管理することの大切さ
　管理組合運営の具体的な方策は、まず具体的な「計画を立てる」。次に、管理規約や長期修繕計画を見直したり、きちんとした管理体制をつくるなど「実行する」。次に管理標準指針などを使って、管理組合がうまく運営されているかを「評価する」。次に、高齢者も住みやすい居住環境づくりや、民主的な管理組合の運営に「改善する」。そして。管理組合が自立的に継続的で、計画的で、連続的な運営ができるように「自立する」。その際、理事会、管理組合、専門委員会の情報を公開してください。いま議論していること、やっていることを掲示板に張るだけでもいいんです。そして住民の意見を反映できるようにする。それから健全な会計にする。管理組合同士の情報の交流も必要です。こうした形でマンション自身が自立することが重要です。つまりマンションは一戸建てと違って、顔を知る、助け合うだけではなくて、共同で管理することなのです。

●「標準的な対応」と「望ましい対応」を紹介
　「マンション管理標準指針」や「マンションみらいネット」がなぜ構築されたのかについてご説明いたします。平成13年8月にマンション管理適正化法が施行されて、マンション管理の主体は管理組合であることが謳われました。そして平成16年１月の標準管理規約の改正で、修繕履歴の整理、設計図書等の保管が組合の業務として新設されました。では我々管理組合の人間は、具体的に何を基準に管理したらいいのか知りたいというご要望等にお応えするために、昨年12月、国土交通省が「マンション管理標準指針」を策定して公表しました。本指針では重要性の高い項目を選定。管理組合の運営から管理業務の委託まで5分野、66項目書かれています。この指針は、管理組合の方が一般的にはこの程度の事はやってくださいよという「標準的な対応」と、次の目標としてやってほしい「望ましい対応」、そしてなぜそうなるのかというコメントが付いています。皆様方は、マンション管理を見直されるときに、これを参考にしてください。
●マンションみらいネットも上手に活用
　でも役員が、毎日管理事務所に詰めて事務をやっているわけではありません。そこでうまくシステム化するために、国の補助事業として「マンションみらいネット」が誕生しました。例えば、理事会や管理組合の活動状況、修繕履歴、設計図書等の保管場所などをセンターのコンピュータに登録することで、インターネットでいつでも見ることができます。さらに中古マンションを買おうと思っておられる一般の方も閲覧検索できます。現在、このみらいネットに、全国で約330件の管理組合が登録しています。大阪府下では26管理組合です。7月からインターネットで見ることができますので、ぜひ一度、他のマンションも見ていただきたいと思います。
ミニ講座1　管理組合活動報告　防犯モデルマンションの紹介
防犯に強いマンションづくりに 皆様方も取り組んで下さい。
講師　池田　正隆（いけだ　まさたか）
ルモン・夕陽丘学園坂　管理組合　副理事長

　私どもは平成17年8月に申請して、防犯モデルマンションに認定されました。防犯モデルマンションとは、各都道府県警察の外郭団体で防犯協会連合会が認定を行う、犯罪に遭いにくいマンションのことです。基準は、外部から侵入しにくい構造。共用部分の見通しを確保した構造。エレベータ内に防犯カメラ、非常通報装置を付けておくこと。駐車場、駐輪場等の明るさの確保。ピッキング困難な鍵と補助錠の設置です。詳しい内容や、申請から認定までの手順についても、「大阪府防犯協会連合会」のホームページで内容が公開されていますので、ご覧ください。
　 泥棒の侵入経路ですが、建物内・共用部分へは玄関オートロック、外壁、屋上、この3つをきちんと押さえておけば建物内に侵入することを抑えることができます。住戸内への侵入経路としては、玄関ドアと、バルコニー、窓の部分になります。防犯対策をするにあたって、業者のいいなりにならず、ぜひ皆さんで調べて相場等を認識し、対策してほしいと思います。 　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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築20年、30年を超えると、マンションの設備も老朽化し、様々な問題が発生します。より快適で安心な暮らしをおくるために、また大切な資産価値を維持していくためにも、設備の維持管理は大切です。そこで3回連続セミナーを開催し、多角的かつ具体的に維持管理の方法をご紹介しました。

●築20年以上のマンションが抱える問題
　配管の劣化は、誤解を恐れずに言えば、起こるべくして起こります。今皆様がお住まいのマンションで、どういう配管が使われているか、市水引込管や、揚水管、共用たて管、専用部分等部位ごとにきっちり理解することがまず必要です。今、ここに出席されている方のマンションは、ほとんど築10年以上、それも20年を超えるところが多いので、おそらく配管の水漏れとか劣化が、すでに問題になっていたり、「これからどうしたらよいのか」先の展望が見えずに戸惑っている状況と思います。その状況を踏まえ、今日のお話にさせて頂きます。
　過去の分譲された経緯で、何年頃に建ったのか、民間分譲なのか、公的分譲なのか。あるいは建築形状や階数などで、使われている管の種類がだいぶ違って来ます。10年、20年、30年前と、遡れば遡るほど、その当時は最新の技術ですけれども、今となっては「なんでこんなことをしていたのか」ということがたくさんあります。

●給水管の種類と特徴
　まず給水管ですけど、最も多いのが水道用硬質塩化ビニールライニング鋼管。VLPと呼ばれる管です。中がビニールで、外が鉄という二重の管です。耐久性のある良い管ですが、ジョイント部分が錆びやすく、いま問題を起こしているのもこの管種です。次に、耐衝撃性塩化ビニル管。HIVPです。ビニル管は安っぽいイメージですが錆びないので、実は耐久性に非常にすぐれています。VLPとHIVPの２つの管が、約９割を占めています。２つのどちらかのマンションが多いので、一度、帰ってから、図面や今まで事故が起きた管を調べてみてください。
　あとは、使われているケースが少ないのですが、30年以上の前のところでは、メーターボックスの中に鉛管が使われているケースが時々あります。鉛管は、自由に曲がるから、メーターボックスの中のような狭いスペースでも配管がしやすく、当時はたくさん使われていました。でも今は、鉛管は使用が禁止されていて、基本的に取り替える必要があります。
　架橋ポリエチレン管とポリブデン管。両方ともプラスチックで、可とう性にすぐれ、自由に配管できます。従ってジョイント部分が非常に少なくて済む。ビニールパイプみたいに割れないし、非常に衝撃に強い。究極の管です。最近の新築マンションはほとんどこのどちらかの管が使われています。配管を今度取り替えるときは、これらの管をぜひおすすめします。
　鋳鉄管は、大阪市内で使われているケースは少ないが、自治体によっては引き込みは鋳鉄管でないと駄目というところもあるので、引き込みに限っては給水で鋳鉄管が使われていることもあります。

●排水管の種類と特徴
　次に排水管です。排水管も主流はビニール管です。VPとVUとがあります。VPは比較的肉厚のある配管で、VUはローコストにするために少し薄くしています。排水は水圧がかかりませんから、支持がきっちりしていれば、VPでもVUでもいいんですが、当然薄い方が割れやすいので、マンションでは一般的にVPを使います。
　ビニール管がなぜ割れるかというと、熱です。お風呂のお湯を流したり、台所で熱湯を流したりする。80度、90度のお湯が一気に流れてくるので、配管が伸び縮みします。それが10年、15年たってくると、ある日、突然、パチッとひびがはいり、じわじわと漏れることになります。基本的には錆びないので、事故が起きる確率は、20年過ぎて100件に、年に１件か２件以下という確率なので、25年たったから全戸取り替えようかというような必要性はないと思います。ビニール管が使われているから安っぽいマンションということではなくて、結果的にはいい選択、長持ちする、重大性の少ない配管です。
　耐火二層管は、ビニール管の外側に繊維モルタルの外管を被覆している火に強い材料です。本来の目的は耐火被覆なんですけど、遮音性もあります。配管用炭素鋼管（SGP）は、排水に用いると内面が錆びるため、耐久性に問題がある管です。SGPが使われているマンションは少なくないので注意が必要です。
　排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管（DVLP）は、内面がビニールでライニングされた管です。水圧がかからないので、この小口面が多少錆びてきても、水は大量に漏れることは少なくあまり問題はありません。鋳鉄管（CIP）は、特に汚水管、トイレの裏にある管です。汚水は非常に酸もきついし錆びやすいので、昔から鋳鉄管を使っています。耐用年数は30年以上ですが、埋設排水管は20年もたないことが最近、実例としてわかりました。銅管は、耐食性や抗菌性に優れていますが、最近、銅管のジョイント部分（鋳鉄）から漏れるケースが最近よく出てきています。特殊コーティング管は、何社かメーカーがありますが、鋼状の非常に硬い鋼管の内面に、硬い樹脂をコーティングした管です。

●増圧給水方式に改修
　次に給排水設備のリニューアルについてです。最近はブースターポンプを取りつけ、受水槽高架水槽を設けずに直結増圧給水方式に取替えるケースが増えています。
　大阪市の基準で110戸までのマンションで施工できます。階数も15階程度までですから、この条件のマンションだったら、ブースターポンプ取り替えをぜひ検討してください。それ以上の戸数は水道局へ相談してみてください。
　ブースターポンプによる増圧給水方式の長所は、まず水の安全性が高いこと、省エネ、維持管理費の低減などです。さらに上階で水圧が低いのが解消されます。それと、受水槽ポンプ室の跡地が有効利用できます。建物の中に設置していたら、それがごそっとなくなりますから、集会場や倉庫に有効利用が可能です。外構に設置にしていたら駐車場にするとかもできます。

●給水管、排水管の更新と更生
　更新と更生。ともにわかりにくい業界用語ですが、更新は取り替えのことで、更生は内面ライニングのことです。
　給水管の場合の工事区分は非常に明快で、共用部分の工事をしようと思ったら、メーターまでの工事をすればいいし、専有部分の工事をしようと思ったらメーターから内側の工事をすればいい。管理組合としたら、専有部分の工事なんかほっておけ、という話が今まで主流でしたが、問題が起きるのは、専有部分が多いのが実情です。だから専有部分の改修も管理組合が主体的に取組むことが望まれます。一般的に共用部分は更新、専有部分は更生が多くなっています。
　排水管のライニングは難しい技術がいります。給水管のライニングは25年から30年ほどの実績がありますが、排水管のライニングは、ここ５、６年くらい。でもこれからは共用部分と専有部分の排水管の改修はライニングが主流になってくると思います。

●所有建物のアスベスト有無・飛散性をご存知ですか？
　アスベストを含む建材には、劣化や損傷により飛散するおそれのある吹付けアスベスト等と破損や切断のない限り飛散の恐れのないアスベスト成形品（ボード類）等に大別できます。建設時期や図面情報等からアスベスト含有の疑わしい吹付け材がある場合、専門機関での含有調査を行い、含有が判明したら、「除去」（当該建材を取り除く。場合によって要代替材）、「封じ込め」（特殊な薬剤を当該建材に散布し固める）、「囲い込み」（当該建材の周囲を囲い、飛散を防ぐ）の何れかの対策が必要です。

●今年度はマンションの定期報告実施年度です。
　地上3階建以上のもので1000m2または地上5階建以上のもので500m2をこえる大阪市内のマンションは、建築基準法12条に基づく定期報告を行っていただく必要がありますが、この報告事項にもアスベストの有無等が含まれています。

●法改正で増改築等時の対策が義務化：本市補助は期間限定
　建築基準法が改正され、吹付けアスベスト等がある建物には増改築・大規模改修等実施時にその対策を併せて実施するよう義務付けられます。
「大阪市民間建築物吹付けアスベスト除去等補助制度」（詳細は下欄「大阪市住宅局情報」参照）は、平成20年度までの時限制度。建物状況を把握され、必要に応じて本制度をご利用頂くなど、早期にご対応下さい。ご相談はお早めに、お気軽に。

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