模擬総会では、総会運営をスムーズに行うために標準的な進行と、注意するポイントを念頭に、5場面を設定。各場面で演技を行い、その後でポイントについて専門家の方に解説をしていただきました。第1場面から第5場面まで演じましたが、紙面の都合上、一部を割愛しています。
出演者

川島　裕理
大阪弁護士会

山田　由美子
近畿税理士会

川畑　雅一
（社）大阪府建築士会

【第１場面】受付対応での問題

ポイント

賃貸居住者の問題と、議決権行使の届け出者以外の者の出席の取り扱いについて

解説：川島

　賃貸居住者が出席したいと言ってきた場合ですが、区分所有法44条１項に「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる」と定められています。賃貸居住者は議決権はありませんが、総会に出席して意見を陳述する権利が認められています。ただ、今回のような修繕工事に関する議案は、法律上の利害関係はないと考えられており、賃貸居住者に出席して意見を陳述する権利はありません。ただ、賃貸居住者に参加してもらって意見を聞くということには問題はないので、賃貸居住者にも参加してもらうことが組合のためにはいいのではないかと思います。
　次に、事前に共有者の一方を議決権行使者として届出をしていたのに、それとは異なる人が出席して議決権を行使したいと言ってきた場合です。区分所有法40条には「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」と定められていますが、法律上、特に届出時期・届出方法に限定はありませんし、一度届け出た行使者を変更してはいけないといった定めもありません。また、管理規約46条3項には、「議決権を行使する者を１名選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない」と定められていますが、総会の開会までに理事長に申し出ています。そういうわけですので、具体的な状況下で、他の共有者も行使者を変更する意思があると判断できれば、行使者の変更を認めることができます。 【第2場面】開会と議長、書記、記事録署名人選出

ポイント

管理費等の未収金の会計処理の問題とペイオフ対策について。
そして自治会行事の参加費に関して

解説：川島

　議長の選出については、区分所有法41条に「集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる」と定められています。「規約に別段の定めがある場合」として、管理規約42条５項に、「総会の議長は、理事長が務める」と定められていますので、議長の選出について特に決議をとる必要はありません。ここで「異議あり」と仮に誰かが言っても、異議を却下することができます。
　管理組合で何か重要な事項を決定するときには総会決議が必要になります。総会決議の種類としては、普通決議と特別決議があります。区分所有法の39条に普通決議として「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と定められています。特別決議事項として、過半数以上の決議をとることが定められていない限り「区分所有者及び議決権の過半数で決する」ということで、普通決議でよいことになります。 【第3場面】事業報告、決算報告、監査報告

ポイント

管理費等の未収金の会計
処理の問題とペイオフ対策について。
そして自治会行事の参加費に関して

解説：山田

　まず滞納について、収支計算書の収入の部にあげる金額は、入金があった時点ではなく、未収が確定した時点で収入すべき金額を計上します。これを発生主義と言います。発生主義処理で計上しないと、予算と対比ができにくかったり、未収金が決算書に現れてきません。未収金を管理しておかないと、滞納者が出て管理費を支払っていなくてもその事が分かりにくくなります。そういう事がないためにも、発生主義によって未収金計上をすることが求められています。
　ペイオフ対策については、17年４月より当座預金や利息がつかない預金である決済性預金については全額保護されますが、一般預金等については、１金融機関について元本1,000万円と利息までしか保護されないようになりました。ですので、幾つかの金融機関に分散して預け入れるのも一つの方法です。あと、自治会行事参加費についてですが、マンション標準管理規約コメント第27条第２項を要約すると、管理組合の役員が町内会に出席するのは管理組合活動であると認め、管理費からの支出を認めると書いてあります。 【第4場面】修繕工事の実施について

ポイント

アスベストの除去と、修繕工事の採決を普通決議で行うことについて

解説：川畑

　アスベストの除去については「大阪市民間建物吹付けアスベスト除去等補助制度」があります。申込の対象条件は、大阪市内のマンションでの共用部で、申込者が管理組合の代表者であることです。アスベストの含有調査に対する補助金と、アスベストの除去工事等に対する補助金の２つの補助金制度があります。
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●工事の準備段階こそ重要な部分です
　大規模修繕工事の準備は、一般的に以下の順番で進められます。
　[1]アンケート→[2]現地調査→[3]修繕項目範囲の検討→[4]改修工事の検討→[5]仕様・工法・工期の検討→[6]概算予算の検討→[7]組合財政との調整→[8]修繕項目・範囲・改善・改造・仕様の決定→[9]工事中の生活への影響問題の検討→[10]仕様書の作成→[11]仕様書の最終確認→[12]見積参加会社の検討→[13]施工者決定のルール検討→[14]見積参加会社の決定→[15]現場説明→[16]質疑応答→[17]見積書徴収・検討・接渉・決定→[18]理事会又は総会の承認→[19]契約→[20]居住者への工事説明会→[21]着工前打合せ→[22]着工。
　準備段階から検討事項を経て、工事施工者を決め、工事にかかりますが、この一つ一つを確実にやっていけば大規模修繕工事は間違いなくできます。とくに工事の準備段階が非常に重要で、工事が始まった時点で、もう7割くらいプロジェクトとして経過しています。足場が立って一般の人が「うちのマンション、大規模修繕工事が始まったな」と思った時は、残りは3割ほどです。また、工事後の点検も重要です。1年点検は最近でよくやられていますが、3年点検、5年点検はあまりされていません。最初の契約時点で含めておいていただきたいと思います。
●修繕だけでなく、改修工事も必要に
マンションも20年30年たつと、修繕だけでは済まなくなります。修繕以外に、エントランスホールのグレードアップや自転車置き場、駐車場等の外構改修、バリアフリー工事など、マンション共用部分の改修工事を合わせて行うケースが増えています。なぜ改修工事が必要になるか。まず、高齢化と世帯数の減少という社会問題があります。世帯数が減ると住宅が余ってきます。でも不思議なことに、マンションは今もどんどん建ち続けています。そういう状況の中で、生き残っていくマンションは、常に住まい方を管理組合として考えて改修を加えているマンションです。居住者から何を不便と思っているか、何を足りないと思っているかなどを意見聴取します。そして「ずっと住もう」と思うマンションに変えていく。費用対効果もありますが、今私が幾つかやってきている中で、いいと思ってやった事で、後で費用についてのクレームが来たことはありません。必要なことをやるためには躊躇せずに決心をして進めていくことが必要です。

　給湯設備の種類は100以上あります。大きくは設置場所・能力・機能などで分類されます。たとえばマンションに設置するタイプなら、設置場所によりチャンバ式・PS（パイプシャフト）設置式・屋外式などがあります。ガス給湯器の能力で言えば、以前は代表的なものが16号、今出ている能力の大きいのは24号です。「号数」とは水温より25℃高いお湯を1分間に出せる湯量の数値です。16号はワンルームマンションや2カ所給湯に、24号はファミリータイプや3カ所給湯に付けています。ご家族が増えると24号の方がいいですね。お風呂のお湯を張る時間も24号なら10分程度です。給湯器は家の設備ですので、給湯器の取り替えでお金を払うのは区分所有者さんですが、設備更新の際に共用部の変更をともなうことがあります。共用部分の変更となると管理組合様で検討していただく必要があり、私どもでは工事仕様書を作成・検討することで、マンションの美観を保ちながらより快適な生活ができるようお手伝いさせていただいております。また、設置可能な給湯器の号数は私どもで調査をしていますので、気軽にお問い合わせください。

●管理費等の滞納に対する予防策
　予防策としては、まず徴収方法を明記する。それも自動振替にしておくことが望ましいでしょう。次に、遅延損害金等の定めを管理規約にしておくこと。管理規約に定めがなくても、民法上5％の遅延損害金を請求できます。ただ高めの利率を設定すれば、滞納に対するプレッシャーになります。さらに弁護士費用・訴訟費用も、滞納者に負担してもらうことを管理規約に書いておくのも一定の意味があります。次に対応マニュアルを作り、周知徹底する。同時に滞納者リストの作成と滞納状況の不断のチェックが必要です。水道や電気等の滞納者に、水道や電気を止めることが許されるのか。駐車場使用契約を一方的に解除することが許されるのか。滞納者の氏名を公表してもいいのか等の問題がありますが、問題が大きくなる前の最大の予防策は、信頼関係を築くことではないかなと思います。
●管理費等の滞納が発生した場合の解決策
　管理費等の滞納が発生した場合の解決策として、まず滞納理由を聞くことです。意図的に悪意をもって払わない人と、経済的な理由から払えないという人と区別して対応する必要もあります。まず口頭によって請求。それでも払ってくれない場合は、文書による督促になります。(1)ポストに直接投函、(2)掲示板での通知、(3)配達証明付郵便の送付、(4)内容証明付内容証明郵便の送付の順になります。(4)は、消滅時効（消滅時効期間は5年）を中断する手段にもなります。これらの措置をとった結果、分割弁済などの合意を取り付けた場合は、合意書、念書を作成すること。でも確信犯的に「私は絶対払わない」と言っている人には、合意書や念書は作れない。その場合には裁判になります。5年経過する前に、最後は裁判をしないといけない。あるいは、区分所有法の競売申立が使えます。

●収支予算表を作成し、総会で承認を受ける
　管理組合は予算会計でやります。一般の会社でも予算会計ですが、少し違うのは、管理組合は、各区分所有者からお金を供出していただいて、そのお金を管理組合の目的達成のために使う。それが管理組合の会計の目的です。管理組合の収入は、管理費と修繕積立金です。これは必ず払わないといけない。標準管理規約の第25条に「区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、管理費等を管理組合に納入しなければならない」と書いています。支出は、第27条に、管理組合は区分所有者から預かった大事なお金を、「通常の管理に要する経費に充当する」と書いてあります。それで収入と支出の予算表を作り、総会に提出して皆さんの承認をもらう。1年が終わると今度は実際に使った収入と支出を収支予算表に書いて、実際の出費と予算の差異を分析して、区分所有者の了解をもらう。これが予算会計と言われるものです。
●非営利会計だから損益計算書はなし
　管理組合会計の特色をいくつか紹介しましょう。管理組合会計の一番大きな考え方は、非営利会計ということです。一般の企業は営利企業ですから、お金もうけですね。また、会計処理は一般会計原則に基づいて処理します。真実性及び明瞭性の原則ですね。ですから収支計算書や貸借対照表などの財務諸表は真実でなくてはいけない。目的別会計とは、「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない」とされています。管理費会計と修繕積立金会計は区分して管理しろという考え方です。一緒にすると必ず問題が起こります。また、一般企業会計は損益計算書ですが、管理組合会計は収支報告書です。というのは管理組合は基本的に損益がありません。ですから収支報告書でいいのです。

●マンション保険における水漏れ事故対応
　水漏れ事故はマンションの中のどこから発生するかわかりません。実際に夜中に水漏れが起こったときに、皆さん、慌てられるわけですが、実際、マンション保険にお入り頂いている中で、水漏れが起こった時に、使える場合、使えない場合、いろんなケースがあります。これを具体的にご説明させて頂きたいと思います。
　マンション保険には、次のような特約があります。「施設賠償責任保険」は、加害者側が管理組合様の場合に使う保険です。「個人賠償責任保険」は、住民のお住まいのところからの水漏れ事故の時等に使います。「水濡れ原因調査費用保険」は、水漏れ事故の原因を突き止めるために壁や床をはがすときの費用です。

●水漏れ事故例
　例えば、共用部分の屋上タンクないしは給水管や給湯管から水が漏れました。その水は、Aさんの住宅に被害を与えてしまいました。加害者は屋上タンクを管理している管理組合様です。Aさんは、管理組合様に対して、「うちの被害を全部弁償してくれ」と訴えることができます。管理組合様がマンション保険にご加入されておりますと、施設賠償責任保険の部分からAさんの被害についてお支払いできます。
　今度は、Aさんの住宅から水が漏れたと仮定します。階下にお住まいのCさんは、住宅を汚されてしまったわけですから、被害者です。AさんはCさんに対して修理代を全部弁償しなければなりません。ところがマンション保険がありますと、個人賠償責任保険で、Cさんの住宅の修理代を支払うことができます。次に、Aさんから漏れた水が共用部分に行ってしまった場合。管理組合様が被害者です。加害者は住民のAさんです。管理組合様は、住民に対して、弁償してくれ、と言わなければいけませんが、マンション保険がありますと、先ほどの個人賠償責任保険を使いまして、ここの部分は直します。
　今までは単純な水漏れということでご説明さし上げましたが、例えば、縦管の部分、横引き管の部分、どこから水が漏れたか分からないけど、被害者がいらっしゃるというようなケース、けっこうあるかと思います。原因をはっきりさせるために、あちこちめくり、いろいろ調査します。お風呂場の奥とかでしたら、そこを壊さないといけないわけです。そうしますと、下の階の修理代以上に、工事費用、調査費用が高くつきます。ところが、先ほどの水濡れ原因調査費用保険という特約が付いていますと、調査修理代金についても保険金から出ます。

●損害保険を付けることが、標準的な対応
　今まで区分所有法や標準管理規約などマンションに関する法律中で、管理組合様が共用部分にマンション保険をつけなければならないという記載はありませんでした。ところが、国土交通省が「マンション管理標準指針」を策定致しました。これは平成17年12月15日に公表されています。「管理組合が、マンションの構造、築年数、区分所有者の要望等を勘案し、適切な火災保険その他の損害保険を付保している」ことを標準的な対応と策定、ということで、管理組合様に何かあったときに、共用部分に損害保険を付けているのが標準的な対応と、初めて言及されております。
　 マンション建物の適正な維持に向け、万一の場合の原状回復に損害保険の果たす役割は大きいと思われます。

●工事費がかさみ、資金が足りなくなったら
　平成19年4月に住宅金融公庫は、独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれますが、今後ともマンション維持管理の支援を行ってまいります。
　さて、外壁工事や屋上の防水工事などは定期的に行われますが、そこに設備関係の工事が加わる20年後、30年後になると、どうしても工事費がかさみます。それまでは修繕積立金でまかなえた工事費が足りなくなり、一時的に借り入れに頼らざるを得ない状況が多々あろうかと思います。そんなときに活用をご検討いただきたいのが、公庫の「マンション共有部分リフォームローン」でございます。

●完全固定金利で、個人保証や担保も不要です
　マンション共用部分リフォームローンの特長として、次の４つが挙げられます。特長１は、最長10年間のローンで、完全固定金利です。固定金利と変動金利。住宅ローンは大きく２つに分かれます。民間金融機関が比較的多くだされているのは変動金利ですが、今のような金利の上昇傾向の場合は、固定金利にシフトするお客様が非常に増えています。特長２は、融資額は工事費の80％までで、1戸あたり150万円が限度額となります。平均すると、１戸あたり約40万というのがご利用実態です。
　特長３は、管理組合の法人格の有無は問いませんので、法人格がなくてもご利用できます。特長４として、融資には必ず保証人や担保がついて回りますが、（財）マンション管理センターが保証人になります。だから理事長様がご自分の専有部分を担保に入れたり、保証人になる必要はございません。
　他にも、ご利用いただける管理組合の要件等がございますが、ご利用をお考えの方は、気軽に私ども公庫へご相談ください。

●トラブル発生の要因とは？
　今回は設備関係ということで、漏水をメインにトラブル事例をご紹介します。
　まずは、機器類が古くなったことが原因による漏水の例を挙げますと、ガス給湯器の給水管、袋ナット部の緩み、食器洗浄機の故障、ユニットバス周りのシール切れや壁面シートの剥離、洗面台の給湯側止水バルブの袋ナットの緩み、洗面排水管U字トラップ袋ナットの緩み、洗面台シャワーヘッドとホース接続部分の取付不良、流し下の給湯配管の接続不良、台所排水管の接続不良、ウォシュレットへ接続している給水管の袋ナットの緩み、エアコンのドレンホースの接続不良などがあります。その他に高置水槽や受水槽の劣化による漏水もあります。
　さらに、排水管、給水管、こういった管類のトラブルも非常に数多く起こっています。配管が古くなると、どうしても材料が劣化し、錆こぶができたり、ピンホールができて、それが原因で漏水を起こします。これらのことは、もちろんガス管にも同じことが言えます。
　また、漏水には「取扱不備」のケースもあります。例えば、単純ミスで漏水を起こす。洗濯機なんかですと、ホースの接続不備のまま水を流してしまう。給水栓を閉栓するのを忘れている。こういった単純ミスが原因で漏水を起こすというようなことがあります。

●さまざまなトラブル対応策
　専有部機器類の漏水の対応策としては、まず機器類についている止水栓をとめること。それでも止まらないときは水道メーターの止水バルブを止めること。こうすれば専用部へ水は行きません。この対応策をしっかり覚えておくことは、とても大切です。
　次に劣化配管の対応策としては、更生工事。これは配管内部をコーティングするなどして延命させる方法です。もう一つは、更新工事。これは取り替えることです。最近は、更生工事も更新工事も、費用的にはそう変わらなくなりました。それに最近は技術の進歩で優れた配管が出ておりますので、更新することを私はおすすめします。　
　ここで、漏水の見分け方をお教えします。本当に微量な漏水の場合はなかなか分かりません。水道メーターの下側になるパイロット針をみれば、使用中は普通動いているわけですね。そこで、使用している水栓（蛇口）を一度全部閉めてしまいます。それでもパイロット針または１指針が動いていれば、どこか漏れているということです。一度帰ってからメーターをご覧になってください。

●メンテナンスの管理責任者は、管理組合です
　次に、維持管理は誰が行うのか、ということですけど、これは法律行為なんですね。建築基準法の第８条１項には、「建物の所有者、管理又は占有者は、その建物の敷地、構造及び建物設備を常時適法な状態に維持するように務めなければならない」となっています。そして、メンテナンスは、共有部は管理組合さんが全部責任をもってやるべきだと。ただし管理組合さんは、専門の方ばかりがおられるわけではありません。そこでサポートために、こういったマンション管理士、管理会社、建築士などがおられるわけですから、そういった方々の協力を得て、しっかり維持管理していて頂きたい、というのが結論です。

　ガス配管も、経過年数によって老朽化が考えられます。とくに埋設ガス配管は、土中の水分等の影響により腐食が進行し、ガスの漏洩につながる恐れも考えられます。大阪ガス管内では、幸いなかったのですが、九州や関東で、ガス管老朽化による死亡事故が発生しており、経済産業省から、全国のガス事業者に対して、地中埋設されているガス管の取り替えを促進しなさいという通達がございました。
　大阪ガスでは、平成11年から皆様にPRをしながら、おおむね20年以上経過した、主に埋設ガス配管の取り替えをおすすめしております。取り替えする材料には、腐食や地震に強いポリエチレン管を使用いたします。
　ちなみに、敷地外のガス管は大阪ガスの資産ですが、敷地内のガス管はすべてお客様の資産です。ですから改修費用もお客様のご負担になります。今後とも安心して都市ガスをお使い頂くためにも、ご自身で安全管理をするという考え方が大切です。実際、費用がいる話ですので、改修の検討をしていただき、改修時期などの相談をさせていただきながら進められればと思っております。よろしくお願いします。

　古い集合住宅の課題として、近年の家庭用電気機器の急速な普及に伴って、住戸内の回路数が不足していること。分電盤さらには建屋内電気幹線（受電設備から各戸までの配線）の容量不足が顕在化して、各住戸で電気機器の使用制限のケースが発生してきています。それから旧式の分電盤にはメインのブレーカがない場合があり、電気を使い過ぎると、各住戸の影響が他の住戸まで影響が及ぶことがあります。さらに無理して電気を使うと、細い電気配線に過大な電流が流れることがあり、それと配線等の経年も影響して、火災発生の危険性も高まってきています。つまり、経年の集合住宅においては、現状では、現代の生活水準に合わなくて、そろそろリニューアルしないといけない時期にきているということです。
　これは関西電力の調べですが、昭和40年頃は、30Aくらいの分電盤で４回路というのが主流でしたが、現在では、最大で100A、24回路。これくらいの分電盤の容量が主流になってきています。通常のマンションでは60A、12回路くらいが中心です。
　 リニューアルには、当然費用がかかります。関西電力では、貸付配線制度等を用意して皆様の電気設備リニューアルをお手伝いしておりますので、気軽にご相談ください。