管理組合会計の役割と特徴や、快適住環境推進運動の展開事例、そして全員参加型のクイズ形式によるマンション管理Q＆Aなどをテーマに開催しました。

　管理組合会計がどうも分からないという方もいらっしゃると思いますので、管理組合会計の根本的な考え方をご紹介します。そもそも管理組合の収入源は、原則的に入居者の方から徴収された管理費であり、それを１年間どうやって運営するのかを考えるのが理事会です。その運営に基づいて支出した分が、予算に比べてどうかを考え、それが適正かどうかを明示していくのが会計担当の方の役目です。さらにそれが最終的に正しいかどうかチェックするのが監事の役割です。管理組合会計の原則は、共用部分の維持管理をしながら、管理費の収入をロスなく使い、次の方にバトンタッチしていく。たくさんお金があるからバンバン使っていいというわけではなく、将来のことも考える責務もあります。
　会計の世界では全体損益計算と期間損益計算という考え方があります。全体損益計算は、会社であれば、設立から会社が倒産・廃業、解散するまでということになりますが、これでは、現在はどうなのかがわかりませんので、一定の期間で区切るのが、期間損益計算です。管理組合の場合でも月次の収支計算書で確認をし、１年間が終わったときに収支計算書の金額と予算とを対比する流れになります。例えば１年間が終わり、はっと気が付くと水道光熱費が予算オーバーということがあります。もし月次で管理していたら、途中の段階で気がついて、どこかに漏れがあるのか、読みが甘かったのか、ということがわかります。
　新聞などを見ていたら、某銀行で十数億の横領とかが起きる。それはチェック体制が甘いからです。一定のルールがない。継続性がない。明瞭性がない。誰が見てわかるように、要求されたときに今の実態がある一定の法則に基づいて同じ結果になるという状況を確保していないからです。
　会計は、数字を羅列して、ただ単に事後のことを帳簿につけることが目的ではなく、事後の帳簿、もしくはその事実に基づいて、将来どうしていくのかを見ていくことが重要です。だから継続性を無視したり、いい加減にするような方が役職についた時に困るし、もしやり方等がわからなければ分かる方に聞くなどして、正確性を高めていく努力をされないと、結局はご自身も含めて皆さんが困るようなことになります。
　管理組合会計は、できるだけ皆さんが拠出されたお金を無駄に使わないようにお互いが、いい意味の干渉をし合って、将来の自分達の財産を守るように使うための重要な得をするツールだと思っていた だき、管理組合会計にもう少し目を向けていただけたらと思います。

ミニ講座3　快適住環境推進運動の展開（項目）について
挨拶運動、講習会、防犯パトロールなど多彩に実施
講師　高田　修志（たかだしゅうじ）
エバーグリーン淀川地上館　管理組合　理事長

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当管理組合（自治会協力）では、より快適な住環境を求めて住民全員参画により「快適住環境推進運動」に取り組みました。その内容は次の通りです。

1. 「管理規約」に「コミュニティの形成と育成」の条文を追加し、意識付けをしました。
2. 全住民対象に「快適住環境推進」の標語募集し、作品をエレベーターホールに掲出しました。
3. 行動形態としては「挨拶運動」から入り、期間中理事・代議員、管理事務所職員よるデモンストレーションを行いました。日がたつに従って通学する小学生・中学生から自発的に「おはようございます」と声が出るようになりました。
4. 住民のためのコミュニティサルーン（談話室・寛ぎの間）をあまり使われていない集会室を改装してオープンしました。
5. この期間に定例となっている「防犯講習会」「救急救命研修会」の他に「健康管理講習会」を医誠会病院の先生にお願いしました。（好評）
6. 「快適住環境」に対する論文（提言）を募集し、発表しました。
7. 「防犯パトロール」も防犯協議会のメンバーで続けています。
8. 迷惑行為排除のための「べからず集（28項目10項）」を手作り作成し、全戸に配り徹底を図り、毎月実行課題を設け促進することにしました。
9. 各クラブ活動（老人会・踊りの会・卓球・テニス・少年野球・ペット飼育者連絡協議会）等の活性化。
10. 構内の整理・整頓、タバコのポイ捨て、犬の糞の片付等の清潔感の醸成。やはり結果を出すためには“継続は力なり”で根気よく続けたいと肝に銘じています。

　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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マンション共用部分の維持管理に対する住宅金融公庫のサポート体制や、大規模修繕の具体的な進め方などをテーマに開催しました。

（1）新築　………売主（事業者）が管理規約や長期修繕計画のお膳立てをして、マンション居住者の方に引き継ぐのが一般的です。新築分譲マンションを売る場合に、「フラット３５」や「公庫融資」というローンをご提供するわけですが、そのローンのご提供の条件として、事業者に管理規約の整備と、長期修繕計画の策定を義務化しております。
（2）資金運用　…管理組合の運営で問題になってくるのは、修繕積立金の運用です。当公庫で修繕積立金の運用をサポートするツール「マンションすまい・る債」を用意しています。これは、住宅金融公庫が発行する債券（利付10年）で、定期的に継続購入（最高10回）し運用していただく制度です。
（3）修繕　………例えば、修繕積立金のストックが足りない。あるいは、全部取り崩してしまうと、急な支出を考えると不安だ。あるいは、数年後の予定工事もまとめてやってしまいたいが、そうするとお金が少し足りない。こうしたケースで、私どもの「共用部分リフォームローン」の検討をしていただければと思います。
（4）流通　………中古住宅を購入する際に「フラット35」や「公庫融資」をご提供していますが、どんな中古住宅でもご融資しているわけではありません。管理規約の整備、長期修繕計画の定、それから良好な維持管理状況（著しいひび割れがないこと等）の要件にあてはまるものに限定的にご融資をさせていただいています。
（5）建替　………最後は、どこかで建て替えなければなりません。その場合に、私どものサポートの一つが「建替資金の確保」です。マンション建替資金融資は、最長35年、固定金利、融資額8割までというものをご用意しております。その中で必ず問題になってくるのは、高齢者世帯の資金問題です。それに対して「高齢者向け返済特例制度」をご用意させてもらっています。

（1）現状の把握のために、居住者へアンケート。※アンケートには修繕箇所の指摘と、要望の２種類が出てくるはず。修繕箇所は即調査対象となり、要望は、今後を考える上での重要な手がかりとなります。
（2）現状調査を依頼する。
（3）修繕設計をする（設計者を選んだ後）。※足場の費用は高くつくのが一般的。足場を組んでしなければならない作業はなるべく一つにまとめて発注するが合理的な方法です。
（4）見積もりに参加する業者を選ぶ。
（5）業者を決めて、現場説明をする。
（6）見積もりを徴収する（設計者とともに）。※見積もり項目の明細書をつけるという条件を出すこと。一覧表にして項目ごとに比較対照することができます。
（7）業者を決定する。※大事なのは、業者の信用度。工事途中で投げ出されたら大変です。知り合いの金融機関を通じて業者の信用調査をかけること。
（8）理事会や総会に諮り、決議します。
（9）契約をします。
（10）工事に着工する。
（11）工事の設計監理と施工管理。※必ず設計図と違うことがでてきます。その時にどうするかというのが非常に大事で、業者任せにしないで設計監理者がおれば、施工管理者と打ち合わせをして解決することが大切です。
（12）竣工引き渡し。
（13）マンションの履歴を残す、保存する。※次回長期修繕計画は10年前後先になります。人も考え方も状況も変わりますが、今回修繕の記録と要望を履歴で残せば次回の参考になります。

　大規模修繕は、以上のような手順で進められます。1番目から13番目まで、その労力と時間は大変なものです。2〜3年くらいかかる場合もあります。理事会で大規模修繕に取り組むと、任期の都合で、途中で人が変わり、なかなか進まないこともあります。だから2年、3年続けられる修繕委員会を設けることをおすすめします。

ミニ講座2　電灯幹線の安全性向上と電気容量アップの改修事例
停電や火災を防ぐには電気配線の改修が必要です
講師　柳瀬　洋（やなのせよう）
（株）関西電力　法人営業部　公共営業グループ

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　現在お住まいのマンションが、建築後25年以上経過し、電気配線の改修を行っていない。また、住戸内の電気配線がタコ足配線状態で、たびたび停電する。さらに個々の住戸の停電がマンション全体に波及する。これらの原因は、マンション建設当時と比べて、現在使用の電気機器の種類と容量が格段に増加したことによる電気配線の回線数及び容量の不足、及び短絡事故時の安全装置が無いことが原因です。このような悩みでお困りの皆様に、改修費用の一部（幹線部分の改修費用）を関西電力の「貸付配線制度」を利用して、初期投資額を抑えて改修した事例の紹介です。 ● 対象建築物 ： 築30年、住戸数約170戸 ● 改修内容 ： 住戸内の電気容量を約2倍12回線の分電盤（漏電ブレーカー付き） ● 貸付配線制度 ： 関西電力がお客さまに代わって電気配線（幹線部分）を施工し、その配線をお貸し、さらに貸付配線のメンテナンスをおこないます。そして、これらに要する経費を原則として10年間の分割でお支払いいただく制度 但し、制度適用には条件があります。最寄の営業所にご相談ください。 　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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大西　　ありがとうございます。いずれ具体化される国の施策の内容を待ちたいと思います。ところで岡田さん、周辺の自治会とのつながりという点で、何か工夫されている点があるんじゃないかと思うんですが。

岡田　　正直いいまして、それほどできていないというのが現状です。ただ、先ほどスライドの中で、夏祭りの写真がございました。うちの敷地の中でやりますけれども、カラオケをやるわけですから、近所に非常に迷惑をかけています。ですから、毎年、ビラを配って、ご了解をいただくということをやっております。以前から近所の子どもとか、皆さん来られて、実費をいただき参加頂いているという現状でございます。

大西　　廣田さんへ、私から質問をさせて頂きたい。履歴システムのご紹介がこれからのポイントになってくると思うんですが、一方で、履歴を蓄積していくことは、情報がどんどん増え続けるということになり、こんどは、誰も判断できなくなる。この辺りは専門家の支援も必要じゃないかなという気がするんですけども。

廣田　　この履歴システムの登録項目は、3種類の視点で書かれています。一つは、積み重ねていく情報。例えば、今年はここを修繕しました。1年間の情報だったら書けますよね。毎年登録していくことで、20年たったら20年分の歴史が残っていく。いつ管理費を改定したとか、規約を改正したとか、管理会社を変更したとか。1年間だったら誰も忘れていないから書けますよね。ところが10年前とかになると、記憶が曖昧になってしまいます。そういうのは積み重ねていく。そういう視点で選ばれています。
　 二つ目は管理組合の管理状況をチェックするのに使う項目。例えば管理組合の運営などの情報は毎年上書きしていく。総会の出席率はどうですか、理事会はどれくらい開いていますか。保険はどんな保険に入っていますか。そういう情報は、まず最初の登録のときにチェックをして、そこで、うちはこの保険が足りないなとか、図面がどこにあるか分からないから探しておこうとか、次の行動目標にしてもらおうというものです。総会の出席率が低かったら、次はちょっと頑張って呼びかけると数字が良くなる。2年目の診断の時には、新しい情報でまた診断させてもらい、次の目標につなげてもらおうという視点で選ばれた項目です。
　 もう一つは、例えば、新しくマンションを探している人が見たときに、このマンションはペットが禁止なのかとか、バルコニーに衛星放送のアンテナをつけてもいいのかとか、もともと何をして良くて、何をしていけないのかを、知っていて入ってもらわないと、管理組合が苦労しますよね。外から見た人にぜひ知っておいてもらいたい情報という視点。この3つがあります。

大西　　それではここで、参加者の方からたくさん質問をいただいております。一つは、診断とか耐震の改修をする際、良い専門家を見つける方法はないかということ。もう一つは、新しい免震とかを含めた耐震補強技術は上物をどうするかという話ですが、むしろ地盤が弱いとか、基礎との関係で耐震補強工事を考えないといけない点があるのでないか、というご質問を複数の方から頂いております。

樫原　　良い専門家を選ぶと言っても、要は医者と同じで、相性だと思うんですね。依頼される人との信頼関係の方が大きいと思います。資格はみんな同じですから。我々は１級建築士をとったうえで、建築構造士の認証をしています。これが全国に3500名ぐらいおり、エイペックエンジニアというか、要はアジアでも通用する、外国で通用する資格です。それでもいろんな人がいますから、選ぶのは非常に難しい。ですから、日本建築構造技術者協会の方に問い合わせをして頂いて、いくつか当たってみることだと思います。
　 それから基礎の話ですね。地盤の条件はやはり考慮しなければならないと思います。先ほど説明不足だったんですけども、オイルダンパーとか、粘弾性ダンパーなど柔らかいもので補強すると、壁とか筋交いなどの硬いものよりも、基礎に対する影響が最小限に抑えられます。ほとんどゼロに近いため今より基礎に負担が多くかかることはありません。基礎は基礎で、一部分ノッチとか切りかけを入れて変形しやすいようにするとか、いろんな新しい工法も出ています。ただし、まだ一般的な工法になっていないし、費用もかかりますので、マンションでというのは難しいかなと思います。

大西　　残る質問は、私と廣田さんの方に出ています。一つは、建物の寿命についての質問です。耐用年数を延ばして長く住めるような再生型の修繕について廣田さんから少しコメントいただければと思います。

廣田　　もう消費財のように取り壊して、住宅を新しく建てるという時代ではありません。マンションは、きちんと維持管理すれば持つと思います。ご質問では、60年、70年を望んでいるということですが、ヨーロッパでも、アメリカでも築100年という鉄筋コンクリートの集合住宅もあります。ただし、生活をしていくうえで、設備なんかは現状維持していくだけでは古くなってしまいます。それはやはり計画を立てて、少しずつ新しいものにしていく再生工事に取り組んで、それぞれの時代に耐えるように少しずつグレードアップさせていくことで、60年、70年はもたせられると思いますので、頑張って管理をしていって頂きたいと思います。

大西　　時間がほぼ予定通り来てしまいましたので、いくつかまだ質問が残っていますが、これで最後にさせて頂きたいと思います。ご質問の中で、正常化の偏見（自分には不幸なことは起こらないだろうという楽観的な考え方）を克服するアイデアはないのか、というのを頂いております。このへんについて少しお答えをしながら、まとめに替えさせて頂きたいと思います。
　 一つは、危機に対して、よく見えないリスクを、できるだけ見える形にすることが重要かと思います。住宅の性能表示制度も始まっていますし、中古住宅についても、構造的な性能をランク分けして表示する。そういうことも危機管理の上では情報提供として重要だと思います。
　 それから、地震保険という話しが、樫原さんからありましたけれども、地震保険は、リスクマネジメントの中でも非常に重要な手法であり、危機の移転により財政的な価値に変えるわけですね。リスクを地震保険という形で金銭化する。リスクを目の前に示すという意味でも大事だなと思います。
　 3点目としては、コミュニティということがありましたけれども、いろんな取り組みをできるだけ楽しみながらやるような工夫をしていくことだと思います。
　 最後に、耐震改修が、今日の大きなポイントになっていたと思います。これからどういうことをめざしていったらいいのか。2つの方向があると思います。
　 まず改修の公的な支援策を拡充させていく根拠となり得る規定として重要なのが憲法第25条であり、生存権とか社会権が規定されております。つまり、安全な建物に住むというのは、国民の権利として要求できるのではないかという考え方です。
　 一方、規制強化という観点でみると、耐震改修促進法では、個人住宅とマンションは勝手にやりなさいとばかりに、対象から実質的に除外されている。しかし公的な関わりが強まっているマンションで、本当にこれでいいのか。車には車検制度があります。車検をうけなければ車を維持することができません。住宅にはそういうものがないわけです。住む以上は、一定の性能をもっていなければ住めないような形が、本来あるべきだと思います。売買時には、そういった検査制度もいるのではないか。ですからアメとムチの対策が、うまく揃っていけば、マンションの耐震改修をしていくうえで、非常に有効でないかと私は考えております。
　 今日は、長時間、最後までおつきあい頂きまして、本当にありがとうございました。

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出席者

大西　　まず高取台サンハイツ管理組合法人事務局長の岡田勇様から話題提供をいただきまして、それをふまえてパネルディスカッションに移っていきたいと思います。

岡田　　私どものマンションは神戸市の長田区にございます。震災で相当火事があった長田区です。1974年に竣工、8階建ての90戸です。1995年の阪神淡路大震災を経験し、その後の防災に関する取り組みをご紹介させていただきます。
　 まず震災でライフラインが停止しました。電気は早く回復しましたが、水はひと月ぐらい。ガスに至ってはふた月ということで、大分苦労しました。建物は一部損壊です。廊下のひび割れ、花壇・コンクリートのひび割れなどはボランティアで補修をしております。一番問題であったのが、下水管の破損ですね。横引管が折れていることに気がつきませんでした。折れたために汚物や汚水が溜まってくる。ある日突然一番下の住戸のトイレで逆流する。悲惨ですよ。
　 こういったことを通じまして、安全・安心に対する住民の意識が非常に高まりました。それを受けて、安全・安心に対する対策をいろいろ推進しております。
　 いくつかありますが、まず隣接建物との防災協定です。隣接する建物はボーリング場や幼稚園がございます。ボーリング場には屋内消火栓があり、それを私どものマンションで火事があった時は使わせてもらう話をしました。幼稚園の方は、池田小学校の事件もあり、入口が一つしかないため、我々のマンションとの敷地の境界に避難経路となる避難の扉を造りました。
　 次に住民の緊急連絡先の把握です。住民の情報を集めるのはなかなか難しいんですけれど、我々は緊急時以外には開封をしない、誰も見ないということで、99％の協力を得られております。今までに使ったのは１回のみです。
　 それから耐震補強の実施です。マンションが傾斜地に建つため、ピロティの部分がございまして、震災で若干の被害を受けました。住民の不安もあり、神戸市の簡易耐震審査を受け、400万の費用をかけて、ピロティのところに耐震壁を造りました。それから防犯対策の推進です。廊下側の窓の面格子、これを外した泥棒がおりまして、防犯が必要だということで、チェーンゲートや防犯カメラの設置を進めております。
　 震災から学んだことは、人と人とのつながりの大切さです。そこで使わなくなっていた管理人の部屋を改修をして、多目的に使える部屋にし、敬老会や文化祭をやっています。90戸ありますと、いろんな方がいらっしゃる。思いの違う方がいらっしゃるのも事実です。そういう方々を一緒になって、安全の取り組み、人の繋がりの取り組みをやっていこうという努力をしております。

大西　　ありがとうございます。実は、あれほどの被害を受けた神戸でも、なかなか耐震補強の工事が進んでいないのが実情です。岡田さんのところのように耐震補強する例はあまりありません。日頃からどのようなことを考えておくことが、防災安全の取り組みで有効なのかを含めて、マンション管理センターの廣田さんの方からコメントをいただきたいと思います。

廣田　　マンションの現状を確認すると、マンションは今、全国で466万戸、1200万人。つまり日本国民の10人に1人がマンションで暮らしています。さらにここ数年は、毎年20万戸が新しく作られています。このペースだと、25年経つと、マンションのストックは今の倍になってしまいます。一方、買う人の方は、もうすぐ人口頭打ちでどんどん減っていきます。さらに築30年以上のマンションは今でも44万戸、10年後には140万戸、そういう状況です。新しく購入する人は減るのに、マンションストックはどんどん増えていくことになります。
　 調査報告を見ますと、住んでいる人も変わってきています。世帯主の高齢化が進んで、約60％で世帯主が50歳代以上。しかも世帯人数も減り、1〜2人の世帯が42.8％。これは若い単身者や夫婦の方が増えたというよりは、お子さんが育って出られて、ご夫婦二人が残られた。あるいはお一人が亡くなられて高齢者の一人暮らしになった。そういう世帯が増えていることを表しています。そして住んでいる人も永住意識が非常に高まっています。特に高齢の方はこのままずっとこのマンションに住もうという方が大変多くなっています。
　 ということは、これからのマンションは、ストックとしての価値をどのように維持していくのか。それから、居住者の高齢化にどうやって対応していくか。永住化に耐えるマンションコミュニティをどう育成していくか。こんなところが大きなテーマになるんじゃないかと思います。
　 マンションがきちんと管理されているか、そのコミュニティがしっかりしているか、これが外からみてもわかるような仕組みはないか、ということで、実は私どものマンション管理センターで、今年、「マンション履歴システム」がスタートします。
　 マンションの管理状況、例えばコミュニティはどれくらい充実しているかとか、管理組合運営が上手くいっているか、それから修繕積立金をきちんと積んでいるか、どんな修繕履歴を持っているかということを、インターネット上に登録してもらって、管理組合の運営に生かしてもらい、そして外から見たとき、ここは頑張っているマンションだということが分かり、新たにマンションを探そうという人にも役立ててもらおうというしくみです。さらにはそういうことがマンションの価値にちゃんと繋がっていってくれればと思っています。

大西　　国交省の委員もされている樫原さんから、耐震改修について国がこれからどういう方向を目指そうとしているのかについて、コメントをいただければと思います。

樫原　　国土交通省が「住宅・建築物の地震防災推進会議」を2月から6月にかけてやりまして、その概要がホームページにも載っています。まず「住宅・建築物の耐震化の促進のため実施すべき対策」として、「支援策の充実」があります。全国の市町村に相談窓口を設け、行政と建築士、我々のような団体も協力して、耐震診断・改修に係る情報提供をしようというものです。
　 また、耐震改修促進法が変わります。現状では、戸建住宅やマンションは、何も規定がございません。見直し案は、病院、百貨店、学校なんかは、耐震診断改修計画を出してもらって実行してもらう。しなかったら何らかのペナルティが科せられる。戸建て住宅、マンションに関しては、密集市街地等の住宅について、指示（勧告）が出てくる可能性があります。
　 私自身は、「地震保険の活用推進」がひとつのポイントになるかと思います。といいますのは、住宅ローン融資の減税はあまり実効性がない。そこで地震保険（の掛け金）をもう少し安くしようというのが今回の提言です。地震保険にマンションの皆さんが入っていただきますと、例えば耐震改修をすると割引される。そうなると、保険金を割り引くために改修しよう、という話がしやすくなるんじゃないかなと思います。

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●最近のマンション動向
　近畿圏のマンションの価格動向（平成11年〜平成16年）をみますと、新築マンションは、平均価格・平均単価が下落していますが、平均専有面積は広くなってきており、近時のマンションブームで、契約率は持ち直してきています。一方、中古マンションは、平均価格・平均単価は下落していますが、成約率はあがってきています。
　また、最近目立つのが、大阪市内にタワーマンションが出てきたことです。これはなぜかと言いますと、大阪市内に人口を呼び戻そうという事で、大阪市が容積率を緩和した。それに対してマンションディベロッパーの目論見と需要が合致したためです。タワーマンションには、利便性、眺望・景観、様々な共用施設の充実の３つがあり、この３つが、爆発的に需要を呼んでいます。
　さらにマンションは30年以上前から供給されてますが、どんどん進化しています。専有部分については、専有面積が確実に拡大し、室内の設備が非常に進化しています。それから共用部分についても変貌してきており、カラオケルームやゴルフレッスンルームなど、こんなものがあるのかと思うぐらいに揃ってきています。
●中古マンションの防衛策
　そこで、中古マンションの防衛策として、まず「管理の前に危機管理（意識）」をもつことです。ここまで新築マンションがどんどん変貌して進化して供給されている事がわかれば、ぼやぼやしておれません。
　新築マンションと中古マンションの違いは、新築はモデルルームしか眼中にありませんが、中古は共有スペースがさらけだされています。購入の決め手になるのは、共用部分の状態なんですね。
　それから、管理はこれで決まる3大ファクターとして、関心度、コミュニケーション、お金の３つがあります。３つのファクターですが順番があります。恋愛と一緒で、まず関心から始まり、コミュニケーションにいく。それからお金となります。だから管理も同じで、皆がマンションに関心を示せば、コミュニケーションができ、理事会や総会でも、お金のかけかたを真剣に考えていくようになると思います。
　そして「マンション履歴システムの構築」ですが、昨年１月にマンションの標準管理規約が改正され、管理組合の業務に修繕等の履歴情報の整理及び管理が追加されました。具体的なマンション管理に国も乗り出したわけです。運営担当を委託された財団法人マンション管理センターは、データベースに登録された管理情報から、良好な管理をしているところに「優良管理マンション」としてインターネットで広く周知していきます。自分たちが、いい管理をしていることを認めてもらいたいと思えば、私は積極的にこの仕組みに乗って、勝ち組マンションのパスポートをもらうのが得策なような気がします。そして優良管理マンションになることが、究極の資産価値の維持になると思います。
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管理組合交流会は、セミナーに参加された方のうち36管理組合の方が参加され、管理組合活動での悩みや取り組み事例などについて、意見交換がなされました。 　今回の管理組合交流会は、自主管理をしている管理組合の方を集めたグループのほか、課題毎（［1］管理組合運営、［2］修繕関係、［3］住まい方）のグループ等、6名ずつ6グループに分かれ、事務局スタッフが進行役となりました。参加者の自己紹介につづき、各管理組合の日常活動での悩みを中心に意見交換が行われました。

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意見交換された内容の一部をご紹介いたします。

意見交換の概要

• 再開発のマンションであるが、元地権者と後からの入居者で意見がかみ合わないことがある。
• 新潟地震もあったので、災害時の対策として、保存食料を管理組合で準備したい。
• 現在、規約改正を進めており、役員で標準管理規約との読み合わせを行っている。
• 今年、管理会社を変えたが、管理の質が悪くなったような気がする。
• 町会と管理組合の役員の交流は大切である。
• 役員には若い人たちを参加させないと、管理組合が活性化しない。
• 管理員は居住者をよく知っているので、役員に適した人の情報を管理員に聞くのもいいかも。
• 駐車場料金は周辺の駐車場料金を調査して、適正価格を設定すべきである。
• 修繕に一番大切なことは、広報活動と契約書をよく見ることである。
• いくら正しいことをやっても、一人でやれば周りから反発を招くこともある。
• 補修を行う際に、管理会社の技術部から担当者を呼んで補修方法などについて説明してもらっている。
• 自主管理をしているが、役員の高齢化で、今後の組合運営が不安である。

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交流会の最後に、グループ毎でどのような話がされて、どのように感じたか発表してもらいました。発表された意見の一部をご紹介いたします。

参加者による発表

• 管理員がしっかりしていれば、マンションは良くなる。
• マンションの資産価値は管理が重要であるため、住民のコミュニケーションがマンションを良くする。
• 他のマンションの管理組合でも色々な悩みがあることがわかり安心した。
• 他の参加者と話ができたことが、一番勉強になった。
• 色々な問題がおこっても、乗り越えられるという勇気をもらえた。
• 一番参加して良かったのは、自分だけではなく皆さん悩んでいるということが分かった。解決するためには、皆で頑張らないといけないんだなと感じた。

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また、交流会には法律や建築技術問題でアドバイスが必要な場合は、別途待機しているアドバイザー（弁護士、建築士）によるアドバイスがなされました。交流会の最後にアドバイザーによるコメントが行われました。

アドバイザー（弁護士）によるコメント

　マンションの問題の場合、法律的な割り切った結論はあると思いますが、今後も同じマンションで生活していくことを考えて、もっと温かみのある解決策を考えることが必要であると思います。

アドバイザー（建築士）によるコメント

　計画修繕において、建物調査では発見できない箇所があるため、管理組合によるアンケートが重要です。計画修繕では色々な補修項目がありますが、防水・外壁・廊下・バルコニーの四つの要素が重要で、予算に余裕がなければ優先順位をつけてやればよいと思います。

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【第3場面】議案（第1号〜第3号）事業報告、決算報告、監査報告
　（未収金の扱い、財産目録の作成、ペイオフ対策）

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ポイント5

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収支決算報告における、管理費等の未収金の扱いについて

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解説5　花田

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　　収支計算書の収入の部にあげる金額については、入金がされた段階であげるのではなくて、収入すべき金額を計上します。これは発生主義といいます。何故そう経理するかというと、発生主義で経理をしないと、予算との対比ができにくいということと、この管理組合でもありましたように、3カ月の滞納者ですね、これが決算書に現れてこないわけです。未収金を管理しておかないと、滞納者が出て、それを払わないとなると、他の区分所有者が損をすることになります。管理においても、修繕積立においても、そういうことがないためにも、発生主義によって未収金計上をすることが求められています。

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ポイント6

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財産目録の作成とペイオフ対策について

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解説6　花田

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　財産目録は、管理組合法人では作成が義務づけられていますが、一般の管理組合では義務づけられてはおりません。ただ今後、管理組合の会計基準を作ることも視野にはいっております。そうなると、一般の管理組合でも作成が義務づけられることになりますので、今の段階でも作っていかれた方がベターかと思われます。
　ペイオフ対策につきましては、2005年4月より、利息の付かない決済性の預金以外は、すべて解禁となります。金融機関が管理組合法人を権利能力なき社団とみなしていれば、一金融機関について1000万まで保護されるので、多くの銀行に分散するとか、確実なところに預金するとか、他は金融機関への預金だけでなくて、満期になれば解約金が戻ってくる積立マンション保険等にするのもひとつの手ではないかと思われます。 【第4場面】議案（第4号〜第6号）大規模修繕工事の実施について
　（普通決議・特別決議、管理組合の法人化）

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ポイント7

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大規模修繕工事の採決は、普通決議か特別決議かについて

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解説7　伊藤

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　改正後の区分所有法では、形状または効用の著しい変更を伴う場合に限り特別決議が必要で、多額の費用を要する場合でも、問題なく、過半数決議で議決可能、普通決議で議決可能、というふうに改正されました。しかし、大多数の管理規約はそれに伴って変更されたということは、多分ないと思います。ですから以前のように特別決議で4分の3が必要という規約になっています。ただ、この部分については、過渡期的な部分もありますし、一時的な規約と法律との間の齟齬であると考えて、解釈上、過半数決議、普通決議でいいと考えるのが一般的だと思います。ですから現状であれば、法改正に伴って普通決議でOKというふうに考えていただいたらいいと思います。ただし、そのままの状態でおいていると齟齬がずっと続きますので、規約を改正していただくのが筋だと思います。

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ポイント8

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管理組合の不動産の取得と法人化について

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解説8　花田

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　不動産の購入を決議した場合、以前は、区分所有者全員の方か、理事長さんの名前で登記をしていましたが、それでは、異動があるたびに不動産の名義を変更しなければならないし、経費が諸々かかってきます。そこで区分所有法が昭和58年に改正されまして、管理組合の法人化という制度が設けられました。
　法人を作るには、集会において、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で、法人になること、そして「○○管理組合法人」、この例でいいますと、「ライフあっぷコーポ管理組合法人」というような形で法人の名前を決めていただいて、理事さん、監事さんを決めて法務局において登記をすることになります。法務局において、登記をしますと、当然、その法人名義で不動産を取得した場合は、登記ができることになります。 【第5場面】議案（第7号）新役員選任と閉会
　（終了後の議事録作成）

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ポイント9

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総会終了後の議事録の作成について

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解説9　伊藤

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　最後の作業としまして、議事録の作成があり、きちんと作らないといけません。これは区分所有法42条に、「議長が作成しなければならない」という規定があります。実はこれ、作らなければ罰則があります。何を書くかということですが、逐一、全部会話を記録する必要はありません。議事の経過の要領ですね。開会、議題、議案、討議の内容、それから評決の方法、閉会。だいたいの中身がわかるような形で要約したものと、その結果を記載します。もちろん、組合員数、議決権数、議案ごとの賛成組合員数、議決権数をきちんと記録に残しておきます。
　作成義務者は議長さんになっていますが、書記の方が作って、議長さんが最終的に目を通して、署名押印するという形になります。さらに冒頭で決められた議事録の署名者がいますので、その方も確認した上で署名押印していただくことになります。
　議事録については、実際に出席されなかった方についても閲覧をしていただく必要がありますので、できるだけ速やかに、1カ月以内には作っていただく必要があろうかと思います。
　あと、もう一つ。ここの管理規約では決まっていませんが、今回法律改正があり、今のIT化ということで、フロッピーディスクやCO-ROMで議事録を作ることもできます。ただ、これは管理規約に決めておかないと駄目なので、このライフあっぷコーポの場合は規約の変更が必要になっています。
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マンション維持管理における資金サポートや、失敗しないための大規模修繕などをテーマに開催しました。
　今日お集まりいただいている皆様方が一番ご苦労されていることだと思いますが、マンションは、住んだ後の維持管理が一番の問題になってきます。そこで公庫では、マンションの適正な維持管理に向けて、次のような取り組みを行っています。
●公庫マンション登録情報制度
　マンションの管理規約や長期修繕計画など共用部分の維持管理内容が、公庫の定めている維持管理要件に適合していることを、公庫が認定した機関に登録しておく制度です。登録することによって、登録機関のホームページで、維持管理が良好なマンションであることをアピールしていただくことができます。その他にもいくつかメリットがあります。
●公庫マンション維持管理ガイドブック
　マンションの維持・管理体制をチェック項目に従って確認することができます。また、保守・点検の履歴の記録、修繕の記録にご活用いただけます。こうした維持管理のためのチェックシートが世の中にあまりないものですから、私どもから提案させていただいております。日頃の管理組合活動のお役にたてれば幸いです。
●マンションすまい・る債
　皆様方が集める修繕積立金を、どういう形で確保・運用していこうかということも、非常に心配な点だと思いますが、これに対して公庫の方では「マンションすまい・る債」をご用意しています。これは公庫が発行する１口50万円の債権（利付10年債）を管理組合さんが修繕積立金により、毎年１回ずつ継続的（最高10回）購入していただき、利息を付けて公庫が買い戻す制度です。
一番大きな特徴としては、元本を確実に保証させていただく点です。その他にも国債並の利回り（年平均利率1.537％）や、修繕計画に応じて手数料なしで中途換金も可能など、さまざまなメリットがあります。将来、必ず生じる大規模修繕に備えてご利用されることをおすすめ致します。
●マンション共用部分リフォーム融資
　工事に当たって、万が一、資金が不足するような場合、公庫では「マンション共用部分リフォーム融資」をご用意し、資金的な面でサポートさせていただいております。最長10年間の固定金利ローンで、工事費の８割まで融資可能です。
　 住宅金融公庫が作った「大規模修繕マニュアル」にそって、失敗をしないためのポイントをご紹介したいと思います。

1. 大規模修繕の体制づくりとパートナー選び…成功しておられるところは、ほとんど修繕委員会を作られています。パートナー選びの条件としては、大規模修繕に関する実績があるかどうか、分かりやすく説明できるか、などがポイントです。
2. 建物を見る、知る…建物の傷み具合などを把握するため、専門家等に診断してもらいます。また総会で理事長さんが変わったとき、一緒にマンションを見て回ることも大切です。
3. みんなに知らせる…建物の状況を皆さんに知っていただき、共通の理解をすることが大切です。また、広報で周知した内容は整理・保管しておくこと。
4. どのような修繕をするか…パートナーに原案を作成してもらい、十分説明を受けて、修繕委員会で検討します。また、追加工事は付き物。当初から予備費を計上しておいた方がいいでしょう。
5. 修繕を決定・合意する…総会の決議を必要とすることもあります。管理規約の改正の必要がないかどうかもチェック。
6. 詳細な設計図をつくる…経験のある設計事務所に実施設計を発注します。図面や仕様書をチェックし、十分に話し合うこと。
7. 施工会社を選ぶ…よい会社を選ぶことも大切ですが、皆が納得する方法、公正で透明なやりかたで選ぶことが重要です。
8. 工事を発注する…もしトラブルが起きて裁判になったときに備えて、親会社の住所もチェックしておきましょう。
9. 工事のお知らせと準備…工事期間中は生活に不便が生じます。期間の告知、安全対策、避難通路など、きめ細かな対策が必要です。
10. 工事をはじめる…設計図通りに工事が進められているかどうを確認し、手直しの指示や報告を求めます。任せっぱなしは駄目です。
11. 工事が完了したら…竣工検査を行います。管理組合も自ら検査をします。パーティを開いてコミュニティ形成を図ることもOK。
12. 新たな維持管理へ…終わった後、建物はすぐに劣化が始まります。次の修繕を視野に入れておく必要があります。

ミニ講座1　共用部変更をともなう給湯設備改善による快適性の向上
給湯設備は、毎日使うもの。グレードを上げて快適な生活を
講師　芝田　三義（しばた　みよし）
大阪ガス（株）大阪リビング営業部　販売第２チーム

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　マンションでの快適な生活を送るために、給湯は欠かすことのできない設備です。給湯設備もマンションが建築された時期や、建築構造等により、様々な種類のものが設置されていますが、ライフスタイルの変化等により、建築当時の設備では給湯能力が不足してくるケースもあります。その場合、給湯設備の改善を検討しますが、給湯器自体はマンション居住者様の専有物でも、燃焼排気の関係で共用部を変更しないと改善できないケースが多くあります。そんな時は、管理組合でご検討していただく必要が出てきます。
今回、管理組合で共用部変更を検討された結果、給湯設備を改善された事例をいくつかご紹介させていただきました。また、最新設備の導入によるさらなる快適性の向上の提案もさせていただきました。さらに共用部分に関しては、集会室の冷暖房の設備の改修のお手伝いもやっております。集会室に床暖房を導入して、温かいフローリングにしたことで、集会に集まる方が多くなったという話しも聞いております。私ども大阪ガスでは、皆さまのマンションライフがより快適になりますように、管理組合さんに対しても、さまざまなご提案をさせていただいております。給湯関係でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。 　※（注）講座1〜5&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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資産価値を下げない管理方法や、改正された標準管理規約のポイントなどをテーマに開催しました。

　皆さん方のマンションと競合関係にある新築マンションが大量供給される昨今、いかにして資産価値の目減りを防ぐかが今日のテーマです。マンションの価格形成要因は、接近性、緑被率、建物のグレード、設備機能、地域の知名度、希少性、これに中古マンション特有の価格形成要因として、築年数、管理の２点が加えられます。資産価値の目減りを防ぐためには、競合関係にある他のマンションに打ち勝たねばなりません。少なくとも負けない程度にもっていかねばなりません。それはひとえに管理組合の皆さんの双肩にかかっています。
　どういう管理がいいのかということで、ハード面からみてみましょう。総戸数に対して、駐車スペースは十分でしょうか。皆さん方のマンションに不法駐車はありませんか。玄関アプローチは、バリアフリーの配慮がされていますか。それとセキュリティ対策をしておられますか。こうした点を十分考えて対策を講じていただきたいと思います。
　次にソフト面ですが、住民の方に「ローンと管理費さえ払えば、あとは理事の皆さんがきちんとやってくれるから、それでいい」という依存心はありませんか。この意識改革をしないといけません。また、車検代は「かかる」と考えているのに、修繕費に対して「取られる」という言い方をする。皆さんの財産ですから、経費として「かかる」という意識をもたねばなりません。
　また、管理費を安くするために、管理会社を変える、あるいは自主管理をする。これらも一つの方法ですが、管理水準とかボランティアの問題を含めてよく考える必要があります。
　また、皆さんのマンションには、いろいろな方が住んでおられます。そこで理事経験者の方の懇談会や、建築士など在住専門家の委員会を組織することも考えられます。さらに、修繕計画の開示やペット飼育のルールの明確化なども大切な要素です。
　中古マンションの購入者の選択は、今後より一層厳しいものになります。単に購入住戸のみならず、マンション全体がきちんと維持管理され、その管理情報が確実に手にはいるかどうかが重要になることは間違いありません。中古購入者だけでなく、継続居住者も含めて安心して住めるマンションであることが、資産価値の目減りを防ぐ基本だと思います。

　管理規約は、管理組合の最も根本的なルールを定めたものとして大変重要です。国で言えば「憲法」のようなものです。平成16年1月、国土交通省が、従来の「中高層共同住宅標準管理規約」を改正し、「マンション標準管理規約」を公表しました。これは、マンション管理に関する新しい法律や法改正が行われたこと、さらにマンションを取り巻く情勢が様々な面で変化したことをうけて改正されたものです。
●専門知識を有する者の活用
　適正化法の規定を踏まえ、「管理組合は、マンション管理士その他、マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対して、管理組合の運営その他マンション管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる」とし、従来より専門家の活用をしやすくしました。
●建替えに関する規定の整備
　より建替え決議を行いやすいように、区分所有法の改正（「過分の費用」要件の削除）が行われたことを受け、建替えに係る合意形成に必要な調査を管理組合の業務に加え、その費用を修繕積立金から取り崩すことができることとしました。
●決議要件や電子化に関する規定の整備
　共用部分の変更について、その形状または効用の著しい変更を伴わないものは、普通決議（出席組合員の議決権の過半数）で足りるとされました。また、電磁的記録による議事録作成や電磁的方法による決議も可能になりました。
●新しい管理組合業務の追加
　修繕等の履歴情報の整理及び管理や、地域コミュニティに配慮した居住者間コミュニティ形成も、管理組合の業務として規定されました。
●未納管理費の請求に関する規定の充実
　滞納問題に適時適切に対応できるように、未納の管理費等の請求に関しては、理事会決議により、理事長が、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる旨などを規定しました。
この他も、環境問題、防犯問題への対応の充実を図るための改正など、多くの改正がなされています。ぜひ一度目を通してください。
今回の改正に対する対応方法としては、まず自分たちの管理規約と標準管理規約を読み比べ、どこがどう違うかを認識してもらうこと。その上で、自分たちの管理規約の中で改正すべき点があれば、皆さんで相談していただく、ということになろうかと思います。

ミニ講座2　マンションの防犯対策について 安全なまちづくり条例を制定。コミュニティによる防犯を！ 講師　大阪府警察本部
　　　生活安全総務課

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　全国の過去58年間の犯罪発生の推移をみれば、平成14年が過去最悪です。大阪は平成13年が過去最悪で、刑法犯認知件数が全国ワースト１。また、マンションへの侵入盗の発生が平成８年ぐらいから急増しています。こうした犯罪情勢を受けまして、安全なまちづくりに向けた動きが始まり、平成14年４月に大阪府に「安全なまちづくり条例」ができました。大きな柱が５つありますが、その中のひとつが、犯罪の防止に配慮した共同住宅等の普及です。侵入盗の発生が、一戸建てに比べてマンションで多くなっています。ですからマンションを作る段階から、泥棒に強い、犯罪に配慮した建物にすることが大切です。
　同時に、管理対策もしっかりやっていただきたい。侵入盗の防犯対策としては、見通しを確保することが基本です。そして見えないところも防犯カメラや人感センサーライトなどを設置します。その他にさまざまな防犯性能の高い建物部品が開発されていますが、実は一番簡単にできる防犯は、コミュニティによる防犯です。挨拶に勝るものはありません。住まわれる方の心がけで犯罪は減っていきます。ニューヨークがいい例で、犯罪が減少しました。大阪でも犯罪を減らしていきたいものです。 　※（注）講座1〜5&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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