●マンション保険における水漏れ事故対応
　水漏れ事故はマンションの中のどこから発生するかわかりません。実際に夜中に水漏れが起こったときに、皆さん、慌てられるわけですが、実際、マンション保険にお入り頂いている中で、水漏れが起こった時に、使える場合、使えない場合、いろんなケースがあります。これを具体的にご説明させて頂きたいと思います。
　マンション保険には、次のような特約があります。「施設賠償責任保険」は、加害者側が管理組合様の場合に使う保険です。「個人賠償責任保険」は、住民のお住まいのところからの水漏れ事故の時等に使います。「水濡れ原因調査費用保険」は、水漏れ事故の原因を突き止めるために壁や床をはがすときの費用です。

●水漏れ事故例
　例えば、共用部分の屋上タンクないしは給水管や給湯管から水が漏れました。その水は、Aさんの住宅に被害を与えてしまいました。加害者は屋上タンクを管理している管理組合様です。Aさんは、管理組合様に対して、「うちの被害を全部弁償してくれ」と訴えることができます。管理組合様がマンション保険にご加入されておりますと、施設賠償責任保険の部分からAさんの被害についてお支払いできます。
　今度は、Aさんの住宅から水が漏れたと仮定します。階下にお住まいのCさんは、住宅を汚されてしまったわけですから、被害者です。AさんはCさんに対して修理代を全部弁償しなければなりません。ところがマンション保険がありますと、個人賠償責任保険で、Cさんの住宅の修理代を支払うことができます。次に、Aさんから漏れた水が共用部分に行ってしまった場合。管理組合様が被害者です。加害者は住民のAさんです。管理組合様は、住民に対して、弁償してくれ、と言わなければいけませんが、マンション保険がありますと、先ほどの個人賠償責任保険を使いまして、ここの部分は直します。
　今までは単純な水漏れということでご説明さし上げましたが、例えば、縦管の部分、横引き管の部分、どこから水が漏れたか分からないけど、被害者がいらっしゃるというようなケース、けっこうあるかと思います。原因をはっきりさせるために、あちこちめくり、いろいろ調査します。お風呂場の奥とかでしたら、そこを壊さないといけないわけです。そうしますと、下の階の修理代以上に、工事費用、調査費用が高くつきます。ところが、先ほどの水濡れ原因調査費用保険という特約が付いていますと、調査修理代金についても保険金から出ます。

●損害保険を付けることが、標準的な対応
　今まで区分所有法や標準管理規約などマンションに関する法律中で、管理組合様が共用部分にマンション保険をつけなければならないという記載はありませんでした。ところが、国土交通省が「マンション管理標準指針」を策定致しました。これは平成17年12月15日に公表されています。「管理組合が、マンションの構造、築年数、区分所有者の要望等を勘案し、適切な火災保険その他の損害保険を付保している」ことを標準的な対応と策定、ということで、管理組合様に何かあったときに、共用部分に損害保険を付けているのが標準的な対応と、初めて言及されております。
　 マンション建物の適正な維持に向け、万一の場合の原状回復に損害保険の果たす役割は大きいと思われます。

●工事費がかさみ、資金が足りなくなったら
　平成19年4月に住宅金融公庫は、独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれますが、今後ともマンション維持管理の支援を行ってまいります。
　さて、外壁工事や屋上の防水工事などは定期的に行われますが、そこに設備関係の工事が加わる20年後、30年後になると、どうしても工事費がかさみます。それまでは修繕積立金でまかなえた工事費が足りなくなり、一時的に借り入れに頼らざるを得ない状況が多々あろうかと思います。そんなときに活用をご検討いただきたいのが、公庫の「マンション共有部分リフォームローン」でございます。

●完全固定金利で、個人保証や担保も不要です
　マンション共用部分リフォームローンの特長として、次の４つが挙げられます。特長１は、最長10年間のローンで、完全固定金利です。固定金利と変動金利。住宅ローンは大きく２つに分かれます。民間金融機関が比較的多くだされているのは変動金利ですが、今のような金利の上昇傾向の場合は、固定金利にシフトするお客様が非常に増えています。特長２は、融資額は工事費の80％までで、1戸あたり150万円が限度額となります。平均すると、１戸あたり約40万というのがご利用実態です。
　特長３は、管理組合の法人格の有無は問いませんので、法人格がなくてもご利用できます。特長４として、融資には必ず保証人や担保がついて回りますが、（財）マンション管理センターが保証人になります。だから理事長様がご自分の専有部分を担保に入れたり、保証人になる必要はございません。
　他にも、ご利用いただける管理組合の要件等がございますが、ご利用をお考えの方は、気軽に私ども公庫へご相談ください。

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●トラブル発生の要因とは？
　今回は設備関係ということで、漏水をメインにトラブル事例をご紹介します。
　まずは、機器類が古くなったことが原因による漏水の例を挙げますと、ガス給湯器の給水管、袋ナット部の緩み、食器洗浄機の故障、ユニットバス周りのシール切れや壁面シートの剥離、洗面台の給湯側止水バルブの袋ナットの緩み、洗面排水管U字トラップ袋ナットの緩み、洗面台シャワーヘッドとホース接続部分の取付不良、流し下の給湯配管の接続不良、台所排水管の接続不良、ウォシュレットへ接続している給水管の袋ナットの緩み、エアコンのドレンホースの接続不良などがあります。その他に高置水槽や受水槽の劣化による漏水もあります。
　さらに、排水管、給水管、こういった管類のトラブルも非常に数多く起こっています。配管が古くなると、どうしても材料が劣化し、錆こぶができたり、ピンホールができて、それが原因で漏水を起こします。これらのことは、もちろんガス管にも同じことが言えます。
　また、漏水には「取扱不備」のケースもあります。例えば、単純ミスで漏水を起こす。洗濯機なんかですと、ホースの接続不備のまま水を流してしまう。給水栓を閉栓するのを忘れている。こういった単純ミスが原因で漏水を起こすというようなことがあります。

●さまざまなトラブル対応策
　専有部機器類の漏水の対応策としては、まず機器類についている止水栓をとめること。それでも止まらないときは水道メーターの止水バルブを止めること。こうすれば専用部へ水は行きません。この対応策をしっかり覚えておくことは、とても大切です。
　次に劣化配管の対応策としては、更生工事。これは配管内部をコーティングするなどして延命させる方法です。もう一つは、更新工事。これは取り替えることです。最近は、更生工事も更新工事も、費用的にはそう変わらなくなりました。それに最近は技術の進歩で優れた配管が出ておりますので、更新することを私はおすすめします。　
　ここで、漏水の見分け方をお教えします。本当に微量な漏水の場合はなかなか分かりません。水道メーターの下側になるパイロット針をみれば、使用中は普通動いているわけですね。そこで、使用している水栓（蛇口）を一度全部閉めてしまいます。それでもパイロット針または１指針が動いていれば、どこか漏れているということです。一度帰ってからメーターをご覧になってください。

●メンテナンスの管理責任者は、管理組合です
　次に、維持管理は誰が行うのか、ということですけど、これは法律行為なんですね。建築基準法の第８条１項には、「建物の所有者、管理又は占有者は、その建物の敷地、構造及び建物設備を常時適法な状態に維持するように務めなければならない」となっています。そして、メンテナンスは、共有部は管理組合さんが全部責任をもってやるべきだと。ただし管理組合さんは、専門の方ばかりがおられるわけではありません。そこでサポートために、こういったマンション管理士、管理会社、建築士などがおられるわけですから、そういった方々の協力を得て、しっかり維持管理していて頂きたい、というのが結論です。

　ガス配管も、経過年数によって老朽化が考えられます。とくに埋設ガス配管は、土中の水分等の影響により腐食が進行し、ガスの漏洩につながる恐れも考えられます。大阪ガス管内では、幸いなかったのですが、九州や関東で、ガス管老朽化による死亡事故が発生しており、経済産業省から、全国のガス事業者に対して、地中埋設されているガス管の取り替えを促進しなさいという通達がございました。
　大阪ガスでは、平成11年から皆様にPRをしながら、おおむね20年以上経過した、主に埋設ガス配管の取り替えをおすすめしております。取り替えする材料には、腐食や地震に強いポリエチレン管を使用いたします。
　ちなみに、敷地外のガス管は大阪ガスの資産ですが、敷地内のガス管はすべてお客様の資産です。ですから改修費用もお客様のご負担になります。今後とも安心して都市ガスをお使い頂くためにも、ご自身で安全管理をするという考え方が大切です。実際、費用がいる話ですので、改修の検討をしていただき、改修時期などの相談をさせていただきながら進められればと思っております。よろしくお願いします。

　古い集合住宅の課題として、近年の家庭用電気機器の急速な普及に伴って、住戸内の回路数が不足していること。分電盤さらには建屋内電気幹線（受電設備から各戸までの配線）の容量不足が顕在化して、各住戸で電気機器の使用制限のケースが発生してきています。それから旧式の分電盤にはメインのブレーカがない場合があり、電気を使い過ぎると、各住戸の影響が他の住戸まで影響が及ぶことがあります。さらに無理して電気を使うと、細い電気配線に過大な電流が流れることがあり、それと配線等の経年も影響して、火災発生の危険性も高まってきています。つまり、経年の集合住宅においては、現状では、現代の生活水準に合わなくて、そろそろリニューアルしないといけない時期にきているということです。
　これは関西電力の調べですが、昭和40年頃は、30Aくらいの分電盤で４回路というのが主流でしたが、現在では、最大で100A、24回路。これくらいの分電盤の容量が主流になってきています。通常のマンションでは60A、12回路くらいが中心です。
　 リニューアルには、当然費用がかかります。関西電力では、貸付配線制度等を用意して皆様の電気設備リニューアルをお手伝いしておりますので、気軽にご相談ください。

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初の試みである「マンション管理Q&A」は、以下のように進められました。

1. 大阪市マンション支援機構の構成団体である専門家団体より、専門分野に関連する問題を出題します。
2. 専門家の方々の方から回答1と回答2をお答えいただきます。
3. 会場の皆様は、回答1が正解だと思われれば赤の色画用紙を上げ、回答2が正解だと思われれば、青の色画用紙を上げます。
4. 最後に専門家に正解の発表と、解説を行います。

全部で14問出題されましたが、ここでは紙面の都合上、5問に絞り、解説は省かせて頂きました。読者の皆さんもクイズに挑戦してみください。
（正解は、下段にあります）

出題（解説）者及び回答者 【問題1】
あなたは、交通接近条件、場所的環境及び購入予算限度額内にあると思っている右記2物件のうち、どちらのマンションを選択しますか？

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【回答1】　Aマンション

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同時期に建てられたマンションで、物件の概要（面積・間取り・階数位置）がほぼ同じであり、価格がＢマンションより安いということであれば、Ａマンションを選びますね。おまけに、修繕積立金もＢマンションに比べて低いのも魅力です。ただ、ペット禁止マンションのはずがエレベーターから犬を連れた婦人がおりてきたというのがやや気になりますが。

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【回答2】　Bマンション

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大規模修繕計画が決まっているBマンションは管理がしっかりしているように思います。修繕積立金の価格もBマンションの方が高いのですが、これから古くなるマンションにとって管理がしっかりしていることは資産価値の上でも重要だと思います。それに引っ越してすぐマンションのハイキングにも参加できそうだし。

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【問題2】テーマ：管理組合が行うコンピューター講座の収益
私達の管理組合は、集会所を利用して毎週1回、組合員であるA氏を講師として、コンピューター講座を開催しています。A氏に支払う講師料を差引いても1回の講座につき、1万円程度の収入がありますが、この収入に対して法人税が課税されるのでしょうか。

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【回答1】　課税されない

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コンピューター講座の実施は収益事業ではないから課税されない。

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【回答2】　課税される

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1回の講座につき1万円の利益があれば、年間で50万円程度相当な利益が見込まれるので、法人税が課税される。 【問題3】テーマ：マンションの大規模修繕工事の設計・工事監理と施工業者の決定について
●管理組合理事長の佐藤さんの悩み
「ライフアップ」マンションの管理組合理事長佐藤さん任期中に大規模修繕工事を実施する時期が迫っています。どのように進めれば良いのでしょうか。

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【回答1】　建築関係の区分所有者に任せる

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「ライフアップ」マンションの区分所有者である田中さんが建築関係の仕事をされているから、あの人にお願いして施工業者を紹介してもらって、その業者が大規模修繕工事を施工し、設計と工事監理を田中さんかその紹介の人に任せればいいと思います。田中さんは区分所有者だから安心だし上手くいくに違いないと思います。よって「建築関係の区分所有者に任せる」案を理事会に諮ればいいと思います。

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【回答2】　第三者の設計事務所に委託する

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ちょっと回りくどいかも知れませんが、住まい情報センターでは分譲マンションアドバイザーの派遣をしてもらえると聞いています。管理組合の理事会としても勉強して、やはり第三者の設計事務所に大規模修繕の設計と工事監理を委託し、施工業者も設計事務所と管理組合とで相談の上、決定するべきだと思います。よって「第三者の設計事務所に委託する」案を理事会に諮ればいいと思います。 【問題4】
隣接地の所有者から境界確認の書類に理事長の押印を求められました。従来から境界杭も入っており境界そのものには異論はないのですが、押印するについて、管理組合としてどのような手続が必要なのでしょうか？

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【回答1】　総会の決議の上でなければ、押印してはいけない。

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土地の境界は、区分所有者にとって重要な事項だから、総会の承認が必要である。

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【回答2】　理事会決議のもとに、押印すれば良い。

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境界杭により以前から誰もが認識している事実であるし、それだけのために臨時総会を開く必要はない。 【問題5】
管理組合の役員である監事は、理事会で議決権をもつのでしょうか。

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【回答1】　議決権をもつ

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監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告する義務があるため、理事会の議決権をもつ。

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【回答2】　議決権をもたない

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監事は、理事ではないため理事会で議決権をもたない。

上記の問題に対する正解

【問題1】　→　2：Bマンション
【問題2】　→　1：課税されない
【問題3】　→　2：第三者の設計事務所に委託する
【問題4】　→　2：理事会決議のもとに、押印すれば良い
【問題5】　→　2：議決権をもたない

　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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管理組合会計の役割と特徴や、快適住環境推進運動の展開事例、そして全員参加型のクイズ形式によるマンション管理Q＆Aなどをテーマに開催しました。

　管理組合会計がどうも分からないという方もいらっしゃると思いますので、管理組合会計の根本的な考え方をご紹介します。そもそも管理組合の収入源は、原則的に入居者の方から徴収された管理費であり、それを１年間どうやって運営するのかを考えるのが理事会です。その運営に基づいて支出した分が、予算に比べてどうかを考え、それが適正かどうかを明示していくのが会計担当の方の役目です。さらにそれが最終的に正しいかどうかチェックするのが監事の役割です。管理組合会計の原則は、共用部分の維持管理をしながら、管理費の収入をロスなく使い、次の方にバトンタッチしていく。たくさんお金があるからバンバン使っていいというわけではなく、将来のことも考える責務もあります。
　会計の世界では全体損益計算と期間損益計算という考え方があります。全体損益計算は、会社であれば、設立から会社が倒産・廃業、解散するまでということになりますが、これでは、現在はどうなのかがわかりませんので、一定の期間で区切るのが、期間損益計算です。管理組合の場合でも月次の収支計算書で確認をし、１年間が終わったときに収支計算書の金額と予算とを対比する流れになります。例えば１年間が終わり、はっと気が付くと水道光熱費が予算オーバーということがあります。もし月次で管理していたら、途中の段階で気がついて、どこかに漏れがあるのか、読みが甘かったのか、ということがわかります。
　新聞などを見ていたら、某銀行で十数億の横領とかが起きる。それはチェック体制が甘いからです。一定のルールがない。継続性がない。明瞭性がない。誰が見てわかるように、要求されたときに今の実態がある一定の法則に基づいて同じ結果になるという状況を確保していないからです。
　会計は、数字を羅列して、ただ単に事後のことを帳簿につけることが目的ではなく、事後の帳簿、もしくはその事実に基づいて、将来どうしていくのかを見ていくことが重要です。だから継続性を無視したり、いい加減にするような方が役職についた時に困るし、もしやり方等がわからなければ分かる方に聞くなどして、正確性を高めていく努力をされないと、結局はご自身も含めて皆さんが困るようなことになります。
　管理組合会計は、できるだけ皆さんが拠出されたお金を無駄に使わないようにお互いが、いい意味の干渉をし合って、将来の自分達の財産を守るように使うための重要な得をするツールだと思っていた だき、管理組合会計にもう少し目を向けていただけたらと思います。

ミニ講座3　快適住環境推進運動の展開（項目）について
挨拶運動、講習会、防犯パトロールなど多彩に実施
講師　高田　修志（たかだしゅうじ）
エバーグリーン淀川地上館　管理組合　理事長

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当管理組合（自治会協力）では、より快適な住環境を求めて住民全員参画により「快適住環境推進運動」に取り組みました。その内容は次の通りです。

1. 「管理規約」に「コミュニティの形成と育成」の条文を追加し、意識付けをしました。
2. 全住民対象に「快適住環境推進」の標語募集し、作品をエレベーターホールに掲出しました。
3. 行動形態としては「挨拶運動」から入り、期間中理事・代議員、管理事務所職員よるデモンストレーションを行いました。日がたつに従って通学する小学生・中学生から自発的に「おはようございます」と声が出るようになりました。
4. 住民のためのコミュニティサルーン（談話室・寛ぎの間）をあまり使われていない集会室を改装してオープンしました。
5. この期間に定例となっている「防犯講習会」「救急救命研修会」の他に「健康管理講習会」を医誠会病院の先生にお願いしました。（好評）
6. 「快適住環境」に対する論文（提言）を募集し、発表しました。
7. 「防犯パトロール」も防犯協議会のメンバーで続けています。
8. 迷惑行為排除のための「べからず集（28項目10項）」を手作り作成し、全戸に配り徹底を図り、毎月実行課題を設け促進することにしました。
9. 各クラブ活動（老人会・踊りの会・卓球・テニス・少年野球・ペット飼育者連絡協議会）等の活性化。
10. 構内の整理・整頓、タバコのポイ捨て、犬の糞の片付等の清潔感の醸成。やはり結果を出すためには“継続は力なり”で根気よく続けたいと肝に銘じています。

　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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マンション共用部分の維持管理に対する住宅金融公庫のサポート体制や、大規模修繕の具体的な進め方などをテーマに開催しました。

（1）新築　………売主（事業者）が管理規約や長期修繕計画のお膳立てをして、マンション居住者の方に引き継ぐのが一般的です。新築分譲マンションを売る場合に、「フラット３５」や「公庫融資」というローンをご提供するわけですが、そのローンのご提供の条件として、事業者に管理規約の整備と、長期修繕計画の策定を義務化しております。
（2）資金運用　…管理組合の運営で問題になってくるのは、修繕積立金の運用です。当公庫で修繕積立金の運用をサポートするツール「マンションすまい・る債」を用意しています。これは、住宅金融公庫が発行する債券（利付10年）で、定期的に継続購入（最高10回）し運用していただく制度です。
（3）修繕　………例えば、修繕積立金のストックが足りない。あるいは、全部取り崩してしまうと、急な支出を考えると不安だ。あるいは、数年後の予定工事もまとめてやってしまいたいが、そうするとお金が少し足りない。こうしたケースで、私どもの「共用部分リフォームローン」の検討をしていただければと思います。
（4）流通　………中古住宅を購入する際に「フラット35」や「公庫融資」をご提供していますが、どんな中古住宅でもご融資しているわけではありません。管理規約の整備、長期修繕計画の定、それから良好な維持管理状況（著しいひび割れがないこと等）の要件にあてはまるものに限定的にご融資をさせていただいています。
（5）建替　………最後は、どこかで建て替えなければなりません。その場合に、私どものサポートの一つが「建替資金の確保」です。マンション建替資金融資は、最長35年、固定金利、融資額8割までというものをご用意しております。その中で必ず問題になってくるのは、高齢者世帯の資金問題です。それに対して「高齢者向け返済特例制度」をご用意させてもらっています。

（1）現状の把握のために、居住者へアンケート。※アンケートには修繕箇所の指摘と、要望の２種類が出てくるはず。修繕箇所は即調査対象となり、要望は、今後を考える上での重要な手がかりとなります。
（2）現状調査を依頼する。
（3）修繕設計をする（設計者を選んだ後）。※足場の費用は高くつくのが一般的。足場を組んでしなければならない作業はなるべく一つにまとめて発注するが合理的な方法です。
（4）見積もりに参加する業者を選ぶ。
（5）業者を決めて、現場説明をする。
（6）見積もりを徴収する（設計者とともに）。※見積もり項目の明細書をつけるという条件を出すこと。一覧表にして項目ごとに比較対照することができます。
（7）業者を決定する。※大事なのは、業者の信用度。工事途中で投げ出されたら大変です。知り合いの金融機関を通じて業者の信用調査をかけること。
（8）理事会や総会に諮り、決議します。
（9）契約をします。
（10）工事に着工する。
（11）工事の設計監理と施工管理。※必ず設計図と違うことがでてきます。その時にどうするかというのが非常に大事で、業者任せにしないで設計監理者がおれば、施工管理者と打ち合わせをして解決することが大切です。
（12）竣工引き渡し。
（13）マンションの履歴を残す、保存する。※次回長期修繕計画は10年前後先になります。人も考え方も状況も変わりますが、今回修繕の記録と要望を履歴で残せば次回の参考になります。

　大規模修繕は、以上のような手順で進められます。1番目から13番目まで、その労力と時間は大変なものです。2〜3年くらいかかる場合もあります。理事会で大規模修繕に取り組むと、任期の都合で、途中で人が変わり、なかなか進まないこともあります。だから2年、3年続けられる修繕委員会を設けることをおすすめします。

ミニ講座2　電灯幹線の安全性向上と電気容量アップの改修事例
停電や火災を防ぐには電気配線の改修が必要です
講師　柳瀬　洋（やなのせよう）
（株）関西電力　法人営業部　公共営業グループ

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　現在お住まいのマンションが、建築後25年以上経過し、電気配線の改修を行っていない。また、住戸内の電気配線がタコ足配線状態で、たびたび停電する。さらに個々の住戸の停電がマンション全体に波及する。これらの原因は、マンション建設当時と比べて、現在使用の電気機器の種類と容量が格段に増加したことによる電気配線の回線数及び容量の不足、及び短絡事故時の安全装置が無いことが原因です。このような悩みでお困りの皆様に、改修費用の一部（幹線部分の改修費用）を関西電力の「貸付配線制度」を利用して、初期投資額を抑えて改修した事例の紹介です。 ● 対象建築物 ： 築30年、住戸数約170戸 ● 改修内容 ： 住戸内の電気容量を約2倍12回線の分電盤（漏電ブレーカー付き） ● 貸付配線制度 ： 関西電力がお客さまに代わって電気配線（幹線部分）を施工し、その配線をお貸し、さらに貸付配線のメンテナンスをおこないます。そして、これらに要する経費を原則として10年間の分割でお支払いいただく制度 但し、制度適用には条件があります。最寄の営業所にご相談ください。 　※（注）講座1〜6&ミニ講座1〜3の講師の役職、部署等は講演時のものです。
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大西　　ありがとうございます。いずれ具体化される国の施策の内容を待ちたいと思います。ところで岡田さん、周辺の自治会とのつながりという点で、何か工夫されている点があるんじゃないかと思うんですが。

岡田　　正直いいまして、それほどできていないというのが現状です。ただ、先ほどスライドの中で、夏祭りの写真がございました。うちの敷地の中でやりますけれども、カラオケをやるわけですから、近所に非常に迷惑をかけています。ですから、毎年、ビラを配って、ご了解をいただくということをやっております。以前から近所の子どもとか、皆さん来られて、実費をいただき参加頂いているという現状でございます。

大西　　廣田さんへ、私から質問をさせて頂きたい。履歴システムのご紹介がこれからのポイントになってくると思うんですが、一方で、履歴を蓄積していくことは、情報がどんどん増え続けるということになり、こんどは、誰も判断できなくなる。この辺りは専門家の支援も必要じゃないかなという気がするんですけども。

廣田　　この履歴システムの登録項目は、3種類の視点で書かれています。一つは、積み重ねていく情報。例えば、今年はここを修繕しました。1年間の情報だったら書けますよね。毎年登録していくことで、20年たったら20年分の歴史が残っていく。いつ管理費を改定したとか、規約を改正したとか、管理会社を変更したとか。1年間だったら誰も忘れていないから書けますよね。ところが10年前とかになると、記憶が曖昧になってしまいます。そういうのは積み重ねていく。そういう視点で選ばれています。
　 二つ目は管理組合の管理状況をチェックするのに使う項目。例えば管理組合の運営などの情報は毎年上書きしていく。総会の出席率はどうですか、理事会はどれくらい開いていますか。保険はどんな保険に入っていますか。そういう情報は、まず最初の登録のときにチェックをして、そこで、うちはこの保険が足りないなとか、図面がどこにあるか分からないから探しておこうとか、次の行動目標にしてもらおうというものです。総会の出席率が低かったら、次はちょっと頑張って呼びかけると数字が良くなる。2年目の診断の時には、新しい情報でまた診断させてもらい、次の目標につなげてもらおうという視点で選ばれた項目です。
　 もう一つは、例えば、新しくマンションを探している人が見たときに、このマンションはペットが禁止なのかとか、バルコニーに衛星放送のアンテナをつけてもいいのかとか、もともと何をして良くて、何をしていけないのかを、知っていて入ってもらわないと、管理組合が苦労しますよね。外から見た人にぜひ知っておいてもらいたい情報という視点。この3つがあります。

大西　　それではここで、参加者の方からたくさん質問をいただいております。一つは、診断とか耐震の改修をする際、良い専門家を見つける方法はないかということ。もう一つは、新しい免震とかを含めた耐震補強技術は上物をどうするかという話ですが、むしろ地盤が弱いとか、基礎との関係で耐震補強工事を考えないといけない点があるのでないか、というご質問を複数の方から頂いております。

樫原　　良い専門家を選ぶと言っても、要は医者と同じで、相性だと思うんですね。依頼される人との信頼関係の方が大きいと思います。資格はみんな同じですから。我々は１級建築士をとったうえで、建築構造士の認証をしています。これが全国に3500名ぐらいおり、エイペックエンジニアというか、要はアジアでも通用する、外国で通用する資格です。それでもいろんな人がいますから、選ぶのは非常に難しい。ですから、日本建築構造技術者協会の方に問い合わせをして頂いて、いくつか当たってみることだと思います。
　 それから基礎の話ですね。地盤の条件はやはり考慮しなければならないと思います。先ほど説明不足だったんですけども、オイルダンパーとか、粘弾性ダンパーなど柔らかいもので補強すると、壁とか筋交いなどの硬いものよりも、基礎に対する影響が最小限に抑えられます。ほとんどゼロに近いため今より基礎に負担が多くかかることはありません。基礎は基礎で、一部分ノッチとか切りかけを入れて変形しやすいようにするとか、いろんな新しい工法も出ています。ただし、まだ一般的な工法になっていないし、費用もかかりますので、マンションでというのは難しいかなと思います。

大西　　残る質問は、私と廣田さんの方に出ています。一つは、建物の寿命についての質問です。耐用年数を延ばして長く住めるような再生型の修繕について廣田さんから少しコメントいただければと思います。

廣田　　もう消費財のように取り壊して、住宅を新しく建てるという時代ではありません。マンションは、きちんと維持管理すれば持つと思います。ご質問では、60年、70年を望んでいるということですが、ヨーロッパでも、アメリカでも築100年という鉄筋コンクリートの集合住宅もあります。ただし、生活をしていくうえで、設備なんかは現状維持していくだけでは古くなってしまいます。それはやはり計画を立てて、少しずつ新しいものにしていく再生工事に取り組んで、それぞれの時代に耐えるように少しずつグレードアップさせていくことで、60年、70年はもたせられると思いますので、頑張って管理をしていって頂きたいと思います。

大西　　時間がほぼ予定通り来てしまいましたので、いくつかまだ質問が残っていますが、これで最後にさせて頂きたいと思います。ご質問の中で、正常化の偏見（自分には不幸なことは起こらないだろうという楽観的な考え方）を克服するアイデアはないのか、というのを頂いております。このへんについて少しお答えをしながら、まとめに替えさせて頂きたいと思います。
　 一つは、危機に対して、よく見えないリスクを、できるだけ見える形にすることが重要かと思います。住宅の性能表示制度も始まっていますし、中古住宅についても、構造的な性能をランク分けして表示する。そういうことも危機管理の上では情報提供として重要だと思います。
　 それから、地震保険という話しが、樫原さんからありましたけれども、地震保険は、リスクマネジメントの中でも非常に重要な手法であり、危機の移転により財政的な価値に変えるわけですね。リスクを地震保険という形で金銭化する。リスクを目の前に示すという意味でも大事だなと思います。
　 3点目としては、コミュニティということがありましたけれども、いろんな取り組みをできるだけ楽しみながらやるような工夫をしていくことだと思います。
　 最後に、耐震改修が、今日の大きなポイントになっていたと思います。これからどういうことをめざしていったらいいのか。2つの方向があると思います。
　 まず改修の公的な支援策を拡充させていく根拠となり得る規定として重要なのが憲法第25条であり、生存権とか社会権が規定されております。つまり、安全な建物に住むというのは、国民の権利として要求できるのではないかという考え方です。
　 一方、規制強化という観点でみると、耐震改修促進法では、個人住宅とマンションは勝手にやりなさいとばかりに、対象から実質的に除外されている。しかし公的な関わりが強まっているマンションで、本当にこれでいいのか。車には車検制度があります。車検をうけなければ車を維持することができません。住宅にはそういうものがないわけです。住む以上は、一定の性能をもっていなければ住めないような形が、本来あるべきだと思います。売買時には、そういった検査制度もいるのではないか。ですからアメとムチの対策が、うまく揃っていけば、マンションの耐震改修をしていくうえで、非常に有効でないかと私は考えております。
　 今日は、長時間、最後までおつきあい頂きまして、本当にありがとうございました。

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出席者

大西　　まず高取台サンハイツ管理組合法人事務局長の岡田勇様から話題提供をいただきまして、それをふまえてパネルディスカッションに移っていきたいと思います。

岡田　　私どものマンションは神戸市の長田区にございます。震災で相当火事があった長田区です。1974年に竣工、8階建ての90戸です。1995年の阪神淡路大震災を経験し、その後の防災に関する取り組みをご紹介させていただきます。
　 まず震災でライフラインが停止しました。電気は早く回復しましたが、水はひと月ぐらい。ガスに至ってはふた月ということで、大分苦労しました。建物は一部損壊です。廊下のひび割れ、花壇・コンクリートのひび割れなどはボランティアで補修をしております。一番問題であったのが、下水管の破損ですね。横引管が折れていることに気がつきませんでした。折れたために汚物や汚水が溜まってくる。ある日突然一番下の住戸のトイレで逆流する。悲惨ですよ。
　 こういったことを通じまして、安全・安心に対する住民の意識が非常に高まりました。それを受けて、安全・安心に対する対策をいろいろ推進しております。
　 いくつかありますが、まず隣接建物との防災協定です。隣接する建物はボーリング場や幼稚園がございます。ボーリング場には屋内消火栓があり、それを私どものマンションで火事があった時は使わせてもらう話をしました。幼稚園の方は、池田小学校の事件もあり、入口が一つしかないため、我々のマンションとの敷地の境界に避難経路となる避難の扉を造りました。
　 次に住民の緊急連絡先の把握です。住民の情報を集めるのはなかなか難しいんですけれど、我々は緊急時以外には開封をしない、誰も見ないということで、99％の協力を得られております。今までに使ったのは１回のみです。
　 それから耐震補強の実施です。マンションが傾斜地に建つため、ピロティの部分がございまして、震災で若干の被害を受けました。住民の不安もあり、神戸市の簡易耐震審査を受け、400万の費用をかけて、ピロティのところに耐震壁を造りました。それから防犯対策の推進です。廊下側の窓の面格子、これを外した泥棒がおりまして、防犯が必要だということで、チェーンゲートや防犯カメラの設置を進めております。
　 震災から学んだことは、人と人とのつながりの大切さです。そこで使わなくなっていた管理人の部屋を改修をして、多目的に使える部屋にし、敬老会や文化祭をやっています。90戸ありますと、いろんな方がいらっしゃる。思いの違う方がいらっしゃるのも事実です。そういう方々を一緒になって、安全の取り組み、人の繋がりの取り組みをやっていこうという努力をしております。

大西　　ありがとうございます。実は、あれほどの被害を受けた神戸でも、なかなか耐震補強の工事が進んでいないのが実情です。岡田さんのところのように耐震補強する例はあまりありません。日頃からどのようなことを考えておくことが、防災安全の取り組みで有効なのかを含めて、マンション管理センターの廣田さんの方からコメントをいただきたいと思います。

廣田　　マンションの現状を確認すると、マンションは今、全国で466万戸、1200万人。つまり日本国民の10人に1人がマンションで暮らしています。さらにここ数年は、毎年20万戸が新しく作られています。このペースだと、25年経つと、マンションのストックは今の倍になってしまいます。一方、買う人の方は、もうすぐ人口頭打ちでどんどん減っていきます。さらに築30年以上のマンションは今でも44万戸、10年後には140万戸、そういう状況です。新しく購入する人は減るのに、マンションストックはどんどん増えていくことになります。
　 調査報告を見ますと、住んでいる人も変わってきています。世帯主の高齢化が進んで、約60％で世帯主が50歳代以上。しかも世帯人数も減り、1〜2人の世帯が42.8％。これは若い単身者や夫婦の方が増えたというよりは、お子さんが育って出られて、ご夫婦二人が残られた。あるいはお一人が亡くなられて高齢者の一人暮らしになった。そういう世帯が増えていることを表しています。そして住んでいる人も永住意識が非常に高まっています。特に高齢の方はこのままずっとこのマンションに住もうという方が大変多くなっています。
　 ということは、これからのマンションは、ストックとしての価値をどのように維持していくのか。それから、居住者の高齢化にどうやって対応していくか。永住化に耐えるマンションコミュニティをどう育成していくか。こんなところが大きなテーマになるんじゃないかと思います。
　 マンションがきちんと管理されているか、そのコミュニティがしっかりしているか、これが外からみてもわかるような仕組みはないか、ということで、実は私どものマンション管理センターで、今年、「マンション履歴システム」がスタートします。
　 マンションの管理状況、例えばコミュニティはどれくらい充実しているかとか、管理組合運営が上手くいっているか、それから修繕積立金をきちんと積んでいるか、どんな修繕履歴を持っているかということを、インターネット上に登録してもらって、管理組合の運営に生かしてもらい、そして外から見たとき、ここは頑張っているマンションだということが分かり、新たにマンションを探そうという人にも役立ててもらおうというしくみです。さらにはそういうことがマンションの価値にちゃんと繋がっていってくれればと思っています。

大西　　国交省の委員もされている樫原さんから、耐震改修について国がこれからどういう方向を目指そうとしているのかについて、コメントをいただければと思います。

樫原　　国土交通省が「住宅・建築物の地震防災推進会議」を2月から6月にかけてやりまして、その概要がホームページにも載っています。まず「住宅・建築物の耐震化の促進のため実施すべき対策」として、「支援策の充実」があります。全国の市町村に相談窓口を設け、行政と建築士、我々のような団体も協力して、耐震診断・改修に係る情報提供をしようというものです。
　 また、耐震改修促進法が変わります。現状では、戸建住宅やマンションは、何も規定がございません。見直し案は、病院、百貨店、学校なんかは、耐震診断改修計画を出してもらって実行してもらう。しなかったら何らかのペナルティが科せられる。戸建て住宅、マンションに関しては、密集市街地等の住宅について、指示（勧告）が出てくる可能性があります。
　 私自身は、「地震保険の活用推進」がひとつのポイントになるかと思います。といいますのは、住宅ローン融資の減税はあまり実効性がない。そこで地震保険（の掛け金）をもう少し安くしようというのが今回の提言です。地震保険にマンションの皆さんが入っていただきますと、例えば耐震改修をすると割引される。そうなると、保険金を割り引くために改修しよう、という話がしやすくなるんじゃないかなと思います。

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●最近のマンション動向
　近畿圏のマンションの価格動向（平成11年〜平成16年）をみますと、新築マンションは、平均価格・平均単価が下落していますが、平均専有面積は広くなってきており、近時のマンションブームで、契約率は持ち直してきています。一方、中古マンションは、平均価格・平均単価は下落していますが、成約率はあがってきています。
　また、最近目立つのが、大阪市内にタワーマンションが出てきたことです。これはなぜかと言いますと、大阪市内に人口を呼び戻そうという事で、大阪市が容積率を緩和した。それに対してマンションディベロッパーの目論見と需要が合致したためです。タワーマンションには、利便性、眺望・景観、様々な共用施設の充実の３つがあり、この３つが、爆発的に需要を呼んでいます。
　さらにマンションは30年以上前から供給されてますが、どんどん進化しています。専有部分については、専有面積が確実に拡大し、室内の設備が非常に進化しています。それから共用部分についても変貌してきており、カラオケルームやゴルフレッスンルームなど、こんなものがあるのかと思うぐらいに揃ってきています。
●中古マンションの防衛策
　そこで、中古マンションの防衛策として、まず「管理の前に危機管理（意識）」をもつことです。ここまで新築マンションがどんどん変貌して進化して供給されている事がわかれば、ぼやぼやしておれません。
　新築マンションと中古マンションの違いは、新築はモデルルームしか眼中にありませんが、中古は共有スペースがさらけだされています。購入の決め手になるのは、共用部分の状態なんですね。
　それから、管理はこれで決まる3大ファクターとして、関心度、コミュニケーション、お金の３つがあります。３つのファクターですが順番があります。恋愛と一緒で、まず関心から始まり、コミュニケーションにいく。それからお金となります。だから管理も同じで、皆がマンションに関心を示せば、コミュニケーションができ、理事会や総会でも、お金のかけかたを真剣に考えていくようになると思います。
　そして「マンション履歴システムの構築」ですが、昨年１月にマンションの標準管理規約が改正され、管理組合の業務に修繕等の履歴情報の整理及び管理が追加されました。具体的なマンション管理に国も乗り出したわけです。運営担当を委託された財団法人マンション管理センターは、データベースに登録された管理情報から、良好な管理をしているところに「優良管理マンション」としてインターネットで広く周知していきます。自分たちが、いい管理をしていることを認めてもらいたいと思えば、私は積極的にこの仕組みに乗って、勝ち組マンションのパスポートをもらうのが得策なような気がします。そして優良管理マンションになることが、究極の資産価値の維持になると思います。
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