B事件：神戸地方裁判所 平成11年6月21日判決
A判決の事件では、建築後29年を経過した団地のマンションにおいて、区分所有者の集会で建替え決議が成立しました。
また、B判決の事件では、阪神・淡路大震災により損傷を受けたマンションにおいて、臨時総会で建替え決議が成立しました。
そこで、A判決の事件、B判決の事件共に、建替えに参加しない区分所有者ら（以下「Xら」という）が建替え決議に賛成した区分所有者らに対して、本件建替え決議は区分所有法62条所定の建替え決議の要件を欠き無効であるとして、本件建替え決議の無効確認を求めて提訴したのです。
【問題点】
A判決、B判決共に問題点は多岐に渡りましたが、ここでは、区分所有法62条所定の建替え決議の要件についての問題点、その中でも、訴訟において主に問題とされ裁判所も積極的に判断を下した問題点を取り上げます。
A判決の事件では、区分所有法62条の実質的要件である「老朽・・その他の事由」が本件において認められるか。「老朽」には、物理的な効用の減退のみならず、敷地の効率的利用、建物の効用増加、社会的･経済的効用の減退が含まれるのか。
B判決の事件では、区分所有法62条の実質的要件である「過分の費用」が本件において認められるか。「過分の費用」の判断方法の当否という点が主たる争点となりました。
まず、A事件の高等裁判所の内容は次のとおりです。
「老朽」の意義については、『「老朽」とは、建築後の年月の経過による建物としての物理的効用の減退を指すと解する。外壁や内壁のクラック、ベランダの塗装剥離、鉄筋の露出、給配水管の腐食の進行等からすれば、築後約30年という年月の経過により、建物として社会通念上要求される一定の性能が損なわれていることは明らかである。老朽により建物としての効用が損なわれることを判断するにあたって、必ずしも（税法上の）物理的耐用年数を基準としなければならない理由はなく、建物の躯体部分だけでなく設備等を含めた全体としてみるべきである』と判示しています。また、「過分の費用」を要するか否かは『建物全体について判断すべきであり、専有部分の維持回復費用を考慮しないとするのは、制度の趣旨に照らして合理的な理由はない』と判示し、さらに、建替え反対者側の「賛成者側の提出した見積書の工事内容、工事単価は、経年マンションの保全工事の実態からはるかに遊離している」との主張に対して、『建物にどの程度の効用を期待するかは、相対的な価値判断の問題であるから、建物の効用の維持、回復にどの程度の補修工事をするか、どの程度の費用を投じるかは物理的な建物の老朽化の程度その他の様々な要素を勘案して判断することになり、この点はまずもって区分所有者が判断すべきことであると解されるから、大多数の区分所有者の判断は、それが不合理といえない限りは、これを尊重せざるを得ない』と判示しています。
次に、B判決の問題点の判断内容は次のとおりです。
「過分の費用」とは、区分所有建物が物理的な効用の減退により建物の使用目的に応じた社会的経済的効用を果たすために社会通念上必要とされる性能を損ない、その効用を維持、回復するために必要な費用が相当な範囲を超えるに至ったことをいう。単に建物の時価と建物の維持、回復費用の比較によるのではなく、諸般の事情を総合考慮し、区分所有者が建物を維持することが合理的といえるかにつき、多数の区分所有者の主観的な価値判断を尊重して、判断すべきであるとしています。
【判決の意味】
A判決は、「老朽」の意義を明らかにし、税法上の耐用年数の約半分である30年の経過時点でも「老朽」を認めた点で、今後の同種経年マンションの建替えに大きな影響を及ぼすものと思われます。
B判決は、被災という緊急事態に際し、建替えと復旧のどちらを選択するのかを考える場合に参考となる判例であり、「過分の費用」の要件の存否につき、多数の区分所有者の意思を尊重した点が注目すべきところといえます。
◆ 管理組合の今後の対応 ◆
これらの判決は、多数のマンションが老朽化し建替え問題に直面すると予想される中、管理組合の皆さんが建替えを検討し、実施するにあたり、円滑に行うための一つの指針を与えてくれるものといえます。マンションの建替え紛争は、訴訟となると準備期間から通算するとかなり長い年月を経ることは否定できません。また、マンションの内部の紛争ということで、近隣関係もからむため、紛争中の当事者の精神的労力はかなりのものとなることが予想されます。従って、管理組合としては、上記のような諸判例を検討して、その実質的要件を十分に検討すると共に、少数反対者にも十分説明・説得を行い、手続面を充実させることが重要でしょう。なお、近年、区分所有法の改正事項として建替えの要件の緩和化が検討されておりますので、この改正の動きにも注目されることをお勧めします。
理事会は、毎月第3日曜日に開催されていますが、平均9割以上の出席率とのこと。この出席率の高さは、何といっても浅野理事長のリーダーシップと管理運営の工夫やノウハウが生かされています。たとえば平成5年には、修繕工事に伴う不具合等で管理会社を変更。これを機に、新たな管理会社には管理人常駐と清掃、管理費の銀行引き落としの確認など業務の一部を委託し、後は自主管理に切り替えるなど、委託料を下げる一方で業務内容の質のアップを狙った措置をとっています。ちなみに管理費や修繕積立金の通帳管理は、印鑑を理事長、通帳は会計が保管するなど責任分担制です。
自転車は、通勤通学での使用を最優先とし、1住戸につき2台（駐輪料金は１台につき年500円）に制限され、現在220〜230台が駐輪されています。毎年6月と12月に登録の更新を行い不用の自転車はマンションの公用自転車として活用することとし、買い物や遊びのために使用されています。使用料は、1時間まで無料、3時間50円。ちなみにバイクは1台までの制限をしています。
ところでこのマンションは、事務や清掃、設備管理に加え、管理人さんの常駐などを管理会社に委託しています。特に管理人さんは住み込みという形態。勤務時間は朝の9時〜夜6時（正午〜1時はお休み）となっていますが、こうした体制づくりが、管理人さんとのコミュニーションを深め、多少の融通も聞いてもらっています。また、2年前の大規模修繕工事の際に居住者から要望のあった宅配ボックス（大小19個）の設置や、ゴミ出しルールの徹底などマンション生活のさまざまな問題もいち早く取り上げ、確実に解決しています。
また今後の課題としては、居住者の高齢化問題や増加する賃貸居住者とのコミュニケーションへの対応問題があり、どう取り組んでいくか協議を重ねています。
ＳＣＥＮＥ１ 総会への出席について
ＳＣＥＮＥ２ 総会の開会・成立
ＳＣＥＮＥ３ 議案第1号〜第３号
ＳＣＥＮＥ４ 議案第４号〜第６号
ユーロハイツ文の里は1983 年竣工の後、2002 年に1 回目の大規模修繕工事をおこない、今回は2 回目の大規模修繕工事になります。工事は、劣化の進んだ躯体の修繕、シーリングの新設、内外壁や鉄部の塗装替などが中心で、これらを補修することで、さらに耐久性を高め、丈夫で外観も美しいマンションに衣替えすることを目的としています。
その後、参加者全員が3 班に分かれての見学会に移り、関係者の説明を受けながら、実際に工事中の補修現場の様子を見学しました。中でも、外壁塗装工事や塗膜防水工事での塗布量の確認方法や、カラースプレーを使用した補修箇所のマーキング、外壁塗装工程（下塗り、中塗り、上塗り）ごとの色替えなど、誰にも分かりやすい品質管理のやり方には皆さんも興味津々。見学の先々で、突っ込んだ質問が飛び交っていました。また、傷んだ目地や水回りへの耐久性の高いシーリングの施工や、外壁や天井部分のコンクリートの中性化に対する予防的措置、廊下照明のLED への転換、さらには打診棒によるタイルの浮きの検査方法など興味の尽きない内容に、参加者一同熱心に見入っておられました。
メインステージでは、「ローレルハイツ北天満」の皆様による太鼓演奏と、「エバーグリーン淀川」の皆様による日本舞踊とフラダンスが披露され、色鮮やかな衣装をまとった出演者の見事なばちさばきや優雅な踊りに大きな拍手が寄せられました。
今回は、千里金蘭大学の藤本名誉教授が東日本大震災直後に視察された体験を基に、現地の分譲マンションの被災状況や当時の対応、災害に強いコミュニティ作りなどについてご講演。多数の写真をまじえての臨場感あふれるお話に、参加者の皆様は熱心に耳を傾けておられました。
大阪市マンション管理支援機構の専門家と自由におしゃべりできるコーナー。この機会を利用して、多くの参加者が専門家の方々とそれぞれいろんな相談やお話をされ、「役に立った」「来てよかった」と好評でした。
津波想定避難訓練やコミュニティ活動など、マンションのユニークな取り組み事例がパネルでわかりやすく紹介されました。 
東日本大震災を教訓に、「防災かまどベンチ」や「非常用飲料水生成システム」をはじめ、様々な防災グッズの展示が注目の的に。ここでも、来場者の防災への関心の高さがうかがえました。
