快適性と安全性を徹底追及。
今後はコミュニケーションづくりに注力！
天王寺駅・阿倍野駅が徒歩圏内にある、あべのグラントゥールは、地上40階建てのタワーマンションです。管理組合の理事の方々に、快適性の維持、安全面の強化、コミュニケーションづくりの取り組みなどについて伺いました。
● マンションに、コンシェルジェ!?
あべのグラントゥールを訪れると、40階の高さはもちろん、共用スペースの充実ぶりにも驚かされます。1階ロビーはホテル並の豪華さ。さらに付属施設として、一番利用の多いゲストルームをはじめ、会議室、キッズルーム、スタディルーム、AVルームなどがあり、付属設備には宅配ロッカーも完備しています。また、マンションでは珍しく、コンシェルジェと呼ばれる女性がいます。彼女は共用施設の利用受付、タクシーの手配、コピー、ファックスなど様々なサービスを行っています。「中には、無駄づかいだ、と言われる人もいましたが、今ではほとんどの人が満足しています。それに彼女は、住居人の顔を覚えていますから、犯罪抑止効果もあります」と理事長の三橋さんは説明します。
● 防犯カメラ増設で、安全面をさらに強化！
タワーマンションで気になるのが安全面です。1階に防災センターを設置し、24時間365日監視員が常駐し、モニター監視、緊急連絡の対応などに当たります。さらに夜間午後10時から翌朝7時まではガードマンが棟内を巡回します。「入居時には防犯カメラが15、16台ほど設置されていましたが、丹念に見ると映っていない箇所がたくさんある。そこで防犯カメラを29台に増やしました。おかげで乱雑だったゴミ収集スペースが見違えるようにキレイになるなど、予想外の効果もありました」と理事の岩本さんは笑う。
● コミュニケーションづくりが今後の課題
管理会社の選定には8〜9社からプレゼンテーションを受けた上で決めるなど、設立当初から自主的な運営と公平性を期してきた管理組合の今後の課題は、コミュニケーションづくりです。現在、エレベーターホールに掲示板を設けていますが、今後さらに広報活動に力を入れるため、広報担当理事とホームページ作成委員会の設置などを計画しています。また、今年1月には町会も発足。「管理組合の理事会に町会役員も出席しています。仕事は違っても目的は一緒。協力しあいながら運営していくつもりです」と話す町会役員の永崎さんは、今後実施する町会でのイベントを計画中です。
| 建築年 | 2004年 （築年数2.5年） |
構造・規模 | RC造・40階建 |
|---|---|---|---|
| 棟数・戸数 | 1棟・401戸 | 戸当り専有面積 | 62.18〜134.68m2／戸 |
| 駐車場台数 | 247台 | 駐輪場台数 | 602台 |
| 付属施設 | 集会室、管理員室など | 付属設備 | オートロック、監視カメラ、 インターネットなど |
| 役員任期 | 2年 | 役員数 | 12人 |
|---|---|---|---|
| 選出方法 | 輪番制・立候補制・その他 | 理事会 | 1回／月 |
| 総会 | 1回／年 | 各種委員会の設置 | 有（ペットクラブ） |
「法律で縛るよりも、居住者の意識改革を促すルールを作る方が迅速かつ柔軟に対応できます。新しい問題が発生すれば、その点を補足すればいいのです。また、マニュアル化を図ることで、誰でもできるようにすることが大切。これからも地道な戦いを続けていきますよ」と決意を新たにされていました。
さらに入居者リストの細則を作ろうと石本理事長が考えたきっかけは2つありました。一つは、一人住まいの入居者の方が死亡され、身内の連絡先を探すのに右往左往したこと、そして昨年4月に個人情報保護法が成立したからです。リストの種類は、平時の連絡用と、事故・事件の発生など緊急時の連絡用の2種類。緊急用リストには、あべのシャルム以外に居住する縁故者の氏名・住所・連絡先も記入。指定の2重封筒に入れて、押印し、開封できないようにして、施錠できる収納保管。いざというときは、管理組合役員など2人以上の立ち合いで開封し、閲覧するように定められています。
次の防犯カメラの場合、入居時に防犯カメラは1階エントランスに3台あっただけでした。「3台は少ない。それに周辺のマンションで車上荒らしが頻発していましたので、これでは駄目だ」と決意した石本理事長は、さらに20台を設置。プライバシー等の問題もあるため、収録画面の取扱などに付いての細則を決めました。「カメラを設置することで、防犯はもちろんマナー向上にも結びつきました。これには、管理組合役員一同、苦笑しています」。
「ここは竣工時から比較的多くの防犯カメラが設置されていましたが、防犯面について防犯設備士の方に相談したのがきっかけで、防犯カメラの死角や侵入手口となり得る箇所の存在など、防犯上のいくつかの問題が出てきました。そこで理事会で検討を重ね、防犯に強いマンション作りを進めていく上で採用したのが、防犯モデルマンション基準でした」と語るルモン・夕陽丘学園坂管理組合の池田副理事長。
臨時総会で居住者全員の理解を得たうえで、管理会社の協力も得て、防犯強化マンションづくりに着手した。防犯カメラの効率的な配置、エレベーター内モニターの設置、照明回路の改善、忍び返しやセンサーライトの設置、デジタルレコーダーの増設などを段階的に実施。かかった総費用は100万円程度。そして昨年8月に申請して1カ月の短期間で防犯モデルマンションに認定されるほど基準を大きく上回るほどの防犯対策に成功した。
防犯モデルマンソションに関しては、「存在を聞いた事があるが、申請方法がわからない」という人が多いのが現状である。「私から提案としては、審査基準を全部揃えて申請するのもいいが、そうではなくて、中途半端でもいいから申請を上げることです。1級建築士と防犯設備士の2名の審査員が現地に来られて、ここはこうしてください、と指摘されます。それを聞いてから工事を発注する方がスムーズで効率が良いですよ」。
そして池田副理事長は、「大切なのは、既存のマンションを防犯モデルマンションにしていく過程の中で、防犯意識を高めていくこと。いくら設備が整っても、住民の防犯意識が低くては、効果は半減しますからね」と締めくくる。
マンションの資産価値を下げないためには、美観の維持も大きな要素です。扇町コーポ管理組合がこの美観維持に積極的に取り組んだのが3〜4年前のこと。当時のメンバーが理事長の鳥山大樹さんと理事の方たちでした。手がけたのは、郵便受け、自転車、エレベーターの3つ。まず郵便受けの場合、割れたプレートやピンクチラシ防止用の貼紙などが景観を悪化。さらに郵便物の盗難があったこともあり、郵便受けの交換改修工事を実施。壁面から出ていたタイプから壁面と同じ面になるようにし、盗難防止と宅配便にも対応できるタイプに変えました。「しかし総会にかけずに進めて問題になりました。結局、臨時総会で事後承諾をいただきましたが、進め方の順序と透明性の確保の重要性を痛感しました」と鳥山さん。
次に手がけたのが駐輪問題でした。「きれいなピロティに無差別に自転車が置かれている。これは何とかしたいと思って自転車のプロジェクトチームを作りました」。ちょうど2段式の駐輪機が老朽化してきたのと、子どもや高齢者には使いにくかったので、この際、駐輪設備を変えようと、今の軽くて操作性の良いスライド式を採用。台数は、160台から144台に減りましたが、全体の戸数が81戸なので、1戸あたり2台弱の自転車が登録可能です。さらに鳥山さんたちは、この自転車を有料制にしました。料金は、年間で自転車が1200円〜3000円、バイク（400cc未満）で1万5000円〜3万円。この有料制の導入は、台数制限を図るのに効果があり、同時に、修繕積立金にも貢献しているそうです。
同時に取り組んだのがマナー面です。登録自転車には認定シールを貼り、駐輪場以外には置かないルールを徹底。「扇町コーポ・駐輪マナー向上GUIDE」を作って各戸に配布した他、プロのデザイナーである鳥山さん自身が作成したポスターを駐輪場に貼り出しました。さらにユニークなのが、警告札を作成。違反自転車にくくり付けて注意を促しました。警告札の内容は、「シールを貼っていない自転車は撤去します」「あなたは違反駐車をしています」「無断駐輪です。1週間後に撤去処分します」……etc。「最初が肝心なので、スタートさせた日から1回で勝負しようと、朝からピロティに張りついて、違反自転車があればすぐに駐輪場に入れました。そのおかげで、ピロティから自転車の姿が見事に消えました」。
そして3つ目はエレベーターでした。「エレベーターは快適環境の入口であり、社交場だと位置づけて、プロジェクトを発足させ、他のマンションのエレベーターを見に行ったり、業者の方に来てもらい、見積もりをとりました」。各社の提案内容が違い、見積額も40万円〜240万円の大きな開きがありました。そこで透明性を図るために、居住者の方にも集まってもらい、公開プレゼンテーションを実施。「堅牢性」「値段」「メンテ」などに分けて採点。こうした住民参加のもとに、傷の付かないセラミックタイル仕様の内装に決定。さらに防犯のためにエレベーター内にカメラを設置しました。
グランドメゾン長堀管理組合の日頃の活動状況は、広報誌をみればよくわかります。発行部数は470部。不定期ですが年に3〜4回、全戸と別居の区分所有者にも配付しています。頁数は4〜10頁まで様々。その広報誌を拝見すると、文章も簡潔で文字も大きく、イラストもはいっていて、読みやすくなっています。とくに特徴的なのが、表紙に目次まで入っている点です。「配っても、文章が長くなるとほとんど読んでもらえませんので、せめて項目だけでも見ていただけたらと、昨年から目次をつけました」と中島一行理事長は、その狙いを語ります。
2000年8月〜2001年6月に行った大規模修繕以来、修繕関係で最も大きな事業は、昨年行ったエレベーター8台の入れ替えです。「普通は30年〜35年で入れ替えるのが普通です。まだ機能的には使えましたが、住民からデザインや福祉仕様への要望などがありましたので、昨年の総会ではかって決議し、10月から3カ月間かけて8台全部入れ替えました」。主な改良点は、地震感知機、地震時管制運転機能、耐震補強工事など地震に強い設備にしたこと、事故が起こる前に察知できる遠隔監視システムを導入したこと、防犯窓を取り付けたこと、かご内に2方向手摺、車いす専用操作盤、車いす専用乗場ボタンなどを設置して福祉仕様にしたことなどが挙げられます。さらにモーター容量が小さくなり、電気代も軽減できました。そして注目すべきは、メーカーとの直接契約により、内容をより充実させながらメンテナンス費用を年間かなり削減することができたことです。
先ほどのエレベーターに限らず、管理組合では一昨年から管理会社一括発注の見直しにかかりました。「業者さんを全部呼んで、配水管の清掃、揚水ポンプの点検、植栽関係など項目ごとにそれぞれ交渉をして、管理組合と業者とが直接契約しました。これで一昨年は年間数百万の減契約を実現。臨時総会で管理費の減額を行いました。一つひとつ交渉しながら値決めをしていくのは大変な作業ですが、一度契約すれば、あとは何かの条件変更がない限り、同条件・同金額でいけますから、そんなに面倒なことはありません」。
「当時のデザイナーズマンションのはしりでした。普通の構築物と違って、あちこちに出っ張りがありますが、それが逆に維持費が高くつくことになっています」と笑うベイシティ大阪管理組合の稲津理事長。新しい間は、きれいで問題も起きないが、ちょうど10年ぐらいたった頃から、防犯や景観の問題など、管理組合が積極的にいろいろ乗り出していかないと、いろいろな意味でマンションの資産価値を維持できないと感じてきたそうです。
いま稲津理事長が一番、思案している事案は、子どもたちの遊び場をいかに共存させていくかということ。「子どもが遊べないような、子どもの笑い声が聞こえないようなマンションには、決してしたくありませんからね」。
「うちのマンションには、管理組合の他に、全住民が参加している独立組織のベイシティ町会があります。また地区には連合の子供会があります。そこで、子供会、町会、管理組合が一緒になって、せっかくの広い空地をどういうふうに子どもに提供しようかということを話し合うつもりです」（稲津理事長）。地域の人たちと一緒に、公開空地の利用の仕方を探ろうとされております。
ここ数年間、管理組合では、より安全で快適なマンションライフのために、積極的に改修工事に取り組んできました。例えば、防犯上の観点から、玄関部分とエレベーター内に、防犯カメラを設置した他、安全面を配慮して、玄関のアプローチ部分を全面スロープにしました。それも高齢者にも優しいように、100分の１のゆるい勾配となっています。「基準的には８分の１の勾配でいいのですが、実際は高齢者にはきついし、車イスだとなかなか上がれません」と理事長の藤田三郎さんは説明する。同時に、スロープの材料に耐摩擦性と浸水性に優れたインターロッキングを使用しています。「最近、転倒事故がすごく多いでしょ。それだけにスロープの床の材質には、気を遣いました」。
さらに13年７月には、受水槽を撤去して、増圧直結給水方式に切り替えました。受水槽は定期的な清掃が必要であり、維持管理費が当然のようにかかります。受水槽の撤去により、この維持管理費が節約できた他、増圧給水設備を他の場所に設置にすることで、受水槽を撤去した約20坪の受水槽室を集会室として改修しました。管理組合では、この集会室の使用細則を定め、近隣へも有料で開放しています。利用内容としては、葬儀・臨時宿泊・料理教室などですが、管理会社のサービスで、包丁磨き教室を実施したこともあるとか。「集会室ができたことで、住民同士のコミュニケーションが図れるようになりました。これからも大いに活用したいですね」。
今回、取材に応じていただいたのは、インターネット活用者の中心ともいえる黒川静博さん。コンピュータ関係のお仕事をされていることもあって、インターネット設備はマンション選びのポイントの１つでした。（当マンションには、分譲時からマンション内に光ファイバーが配線され、独自のホームページがありました）
日ごろは会社勤めで近所同士で会う機会が少ない人も、帰宅して息抜きにパソコンを開いたら誰かが話しかけてきているといった具合。これがきっかけになり、昨年（平成15年）夏に開催した入居一周年記念パーティーには約50人ほどが、またクリスマスパーティーには約60人が参加されました。気の合った人同士でお花見やタコ焼きパーティーなども行われ、交流の輪がどんどん広がってきています。
広報誌『よどがわ』には、さまざまな工夫があります。
自主管理を開始して半年間は、週1回の当番制で居住者全員が清掃を行い、その後、居住者の紹介で清掃業者に委託（週2回ごみ収集日）。
昭和58年に建設されたメゾン春日出は、室内に柱や梁の出っ張りがなく、スペースが有効に使える壁式構造。しかも低層で2棟建て（計91戸）、公団住宅と同様、住戸を左右に振り分けた階段室タイプなので各々の独立性が高く、全室採光という恵まれたプランぞろいで、建設当時から評判のマンションでした。反面、お知らせや報告などの掲示や配布物は1か所でなく、各階段ブロックごとに必要という手間もあります。まもなく専用の大型掲示板が設置されますが、こうした改善策が実施されるまでには、組合活動ともどもかなりの紆余曲折がありました。
同年春から入居が始まったこのマンションの管理運営は、当初から決まっていた管理会社に全面委託していました。理事会の運営については役員を、形式的に各階段ブロックから順番に選出し、13人体制で1年交代という形で進められてきました。理事長、副理事長、会計の三役は、10人の中から抽選で決定するというスタイルで、入居者間やマンション自体に特に問題が生じるということもありませんでした。
事業手法は、当初何人かの役員の間で話し合っていた東京の建替え事例を参考にして等価交換方式を採用し、増床部分は分譲価格で購入することとした。業者選定については、アンケート結果をベースにラフプランを作成し、居住者と共に事業を進めてもらう建替え事業者をコンペ方式により選定することになり、建設会社50社程度に案内を出した。しかし当時は建替えの事例も少なく、採算性の問題や建替えに対する個別対応の困難さからか、結果的に2社の応募となった。A社は全住戸同じ広さで同タイプのプラン、B社からは広さもさまざまで16タイプのプランをもつものが提示された。間取りのタイプが同じであれば「他の住居との比較による住民間のクレームが出なくてよい」ということで賛成者もいたが、全体としては、後者を選択することとなった。